8月25日，深圳公共资源交易中心发布了招商蛇口中标龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点城市更新单元（以下简称五和枢纽更新项目）前期服务商的消息。五和枢纽更新项目是佳兆业于2021年成为前期服务商，随着佳兆业的爆雷，项目无法推进下去，才重新招标确定新的前期服务商。
佳兆业是2021年10月份爆雷的。爆雷后，即与国央企就接盘手中项目进行了接触。2022年4月初，佳兆业与招商蛇口就接盘佳兆业手中的项目签订了《战略合作协议》，按照成熟一个，接盘一个的原则，陆续接手。后有网络消息，招商蛇口随后已向五和枢纽更新项目打款两次。8月10日，深圳公共资源交易中心发布了五和枢纽更新项目重新招标前期服务商的公告。公告明确，中标人须在中标通知书30日内，与佳兆业的已支出的前期费用的补偿达成一致意见。换句话说，如在30日内不能和佳兆业达成一致意见，则意味着中标者违约。在这种情况下，谁敢不和佳兆业谈妥就过来投标。招商蛇口肯定也是和佳兆业谈妥后才过来投标的。因此，决定谁能成为五和枢纽更新项目前期服务商，不是这次招标，而是佳兆业。本次招标只不过是走个形式而已。
城市更新网从7月份开始搞一个“更新招采猜猜猜”活动，就是对更新/整备的孵化权（即前期服务商，下同）和开发权进行公开招标的项目，提前预测中标市场主体。从猜中华润中标黄贝岭片区前期服务商，到明昇中标布心花园项目前期服务商。城市更新网招采周报中收录的最近近十次孵化权/开发权招商，城市更新网全部猜中了中标的市场主体。不是城市更新网厉害，是因为行业目前的惯例是：政府默许提前进场的市场主体，基本上全部成为了前期服务商，而前期服务商基本上全部成为了后期的开发商（对于一二级联动项目，采用一次招商，前期服务商自然成为后期开发商）。作为拥有深圳城市更新项目操盘信息库的城市更新网，对各个项目的历史操盘信息了然于心，自然能按这个管理猜中中标的市场主体。
当城市更新项目孵化权/开发权招标活动成了一件皇帝身上的新衣，自然也就失去了通过招标配置市场资源的功能。市场化运作是城市更新与传统行政征拆一级开发的最大区别。但由于市场主体进入和退出机制（特别是在孵化阶段的进入和退出）在城市更新项目上的不清晰，造成了目前城市更新领域的一系列乱象。
一、路径不清晰造成了城市进入和退出更新领域的腐败高发
深圳城市更新项目，几十亿的货值非常常见，大的项目货值更是达到了几百亿，甚至上千亿。这个大的利益，市场主体自然是趋之若鹜。让谁做，不让谁做。可以说经历了三个阶段的乱象。
第一个阶段是要项目找市长。市长（或更高层）打个招呼，项目归属自然下面心知肚明。原龙岗区区长、深圳市市副市长蒋*玉就是这样落马的。第二个阶段是找市长不如找村长。村长决定了项目的归属。被称为房爷的南联村村长钟**也是因为这个原因落马的。第三个阶段是在集体资产走平台政策后，项目的归属由村民投票决定。但由于村民爱占小便宜的心理，买票行为大行其道，再次让招标的有效性落空。在招标之前提前开展部分拆迁补偿，是市场主体提前锁定结果及买票的重要手段。
二、进入和退出的机制和路径不清晰促成了城市更新领域的国进民退
2014年，中央巡视组到深圳巡查，作出了城市更新领域是腐败高发地的结论。于是，板子被打到了民营企业的屁股上。认为是民营企业在城市更新领域搞腐败。于是，为了规避行政决策风险，轰轰烈烈的城市更新领域的国进民退开始了。从棚改，到土地整备利益统筹项目，到重点城市更新单元，到老旧小区改造，只有国企才有入场资格，成了一条政府内部或明或暗的“规矩”，民营企业就这样被排除在了众多城市更新的市场化项目大门之外。
但笔者一直认为，城市更新项目的前期孵化是一种风险投资，并不适合国企。许多国企拿到前期孵化项目之后，以帽子输出的方式，将投资风险、运营责任转嫁到了民企身上。改革开放初期历史形成的“红帽子乡镇企业”，在改革开放四十年后，又以“红帽子民企”的方式出现了。
三、进入和退出路径不清晰是城市更新领域形成占坑现象的根本原因
市场化城市更新的本质就是政府将存量土地城市更新的一级开发向社会资本开放。城市更新项目的一级开发（即项目孵化，下同）需要社会资本投资入量的资金，承担巨大的项目失败或中止风险，但却在政府层面始终未给操盘城市更新项目一级开发的市场主体以合理的回报机制。目前的政策隐含的回报逻辑是做了前期，以获得的二级开发权作为回报。在这种机制下，用最小的成本占坑，在二级开发权落地时套利，自然成了许多做前期孵化市场主体的最理性经济行为，这就是俗称的“占坑”。
政府在很多市场把占坑这个板子打到民营企业的屁股上。但可以说，占坑既然是市场主体在当前机制下理性的经济行为，民营企业会这样做，国央企亦然。下面这个中信地产在龙腾工业区项目的案例，即可以一斑而窥全豹。
龙岗龙腾工业区城市更新项目，占地超过100万平米，2011-2012年由中信华南（纯正的国资央企）申报立项，号称当时最大的城市更新项目。但中信申报立项后，一直推进缓慢，还于2019年年初被龙岗区政府列入了面临项目清退的53个项目名单。实际上，中信将项目申报立项后，后续将项目的大部分对外转手“卖”给了华策和合正，就连自己剩下的一小部分，也随着中信华南整个公司卖给中海，如下图：
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选拔人才机制从“推荐制”发展到“科举制”是历史的一大进步。虽然近几年出现了质疑高考的声音，但高考毋庸置疑，仍是目前能找到的在青少年中选谁能进入大学深造的最公平最合理的方式。城市更新项目的前述一系列乱象，就是城市更新项目中选择市场主体的“科举制”的缺失。为打造城市更新项目中市场主体进入和退出的“科举制”，笔下提出如下建议：
一、尽快建立城市更新项目市场主体进入中的竞价机制
从2004年建立的净地招拍挂市场，可以说很少出现能左右成交价格的违规现象，究其原因，就是建立了价高者得的招拍挂机制。
城市更新项目的前期运作目前在模式上和实践上都不成熟，项目孵化成本、拆赔成本都缺少有力的行业客观数据支撑。而退出时的回报实际上又无法量化，这是竞价机制缺失的现实困境。目前的招标中，基本上是靠投标者的资信、经验项目等“印象型”定性指标加上原业
主的投票来定标。但人不是上帝，人都有七情六欲。光靠人的主观标准来优选市场主体，自然会有“看走眼”的时候。将客观的“竞价机制”纳入进来，采用“竞价机制”单控，或“竞价机制+投票机制”双控，才能降低人为的干扰。
二、尽快建立城市更新项目市场主体进入中的能力评价体系
更新/整备项目的前期孵化和后期开发是完全不同的两个阶段，前期工作的对象是“人”，后期工作的对象是“地”。前期项目孵化需要的能力有：沟通渠道和沟通能力、项目策划和项目生成能力、项目孵化的项目管理能力、资源导入和资源统筹能力。后期开发需要的能力是：低成本债性资金融资能力、优秀建筑产品设计与打造能力、产品市场营销和运营能力、建设开发项目管理能力。
可以看出前期和后期对市场主体的能力要求存在着巨大差别。遗憾的是，目前市场主体进入更新/整备项目的招标，要么是将两者混杂在一起，甚至用后期的能力去考核前期市场主体。自然，招选到合适的市场主体自然也就成了空中楼阁。
如果分别明晰前期项目孵化和后期项目开发的能力考评体系，并建立招标过程中的评价指标体系，甚至将这些评价指标体系与竞价机制进行联动，到那时，通过招标为更新/整备项目优选到最合适的市场主体，就不再是一句空话了。
三、尽快明确城市更新项目从孵化阶段向开发阶段转换中对前期市场主体形成的工作成果的价值评价体系
一个完整的城市更新项目孵化要完成立项、专规和拆赔谈签三大
工作内容，需要前期市场主体投入大量的人力、物力和时间成本。毫无疑问，一二级分离是需要对前期孵化工作的价值做一个客观的评估，才能实现从前期到后期的顺畅过渡。即使是现在流行的一二级联动，表面上一个市场主体，其实，在该市场主体内部，一般也分别是由集团内部的两个独立法人或两个独立团队分别开展前期孵化和后期开发工作。因此，对前期孵化工作的价值进行评价也是十分必要的。
按照城市更新网的服务经验，对前期孵化工作的价值评价，基本上是两个思路：一个是对标成本，采用成本加成法；一个是对标孵化形成的净地，采用价值折现及分摊法，都需要业界尽快明确客观成本和客观收益，并用政策加以显化。
在笔者正在写这篇文章的时候，城市更新网研究人员向笔者推送了刚刚发布的招商公告“龙岗区平湖街道凤凰工业园（以下简称凤凰项目）”开发权招商。笔者欣喜地看到，竞价机制已开始在开发权招标中出现：
凤凰项目现状拆除范围占地面积约13.8万平米，现状建筑面积约20万平米。前期金光华已在里面投入了8.96亿。本次招标中，在村集体拆赔底价上设置了竞价机制：超过拆赔底价100万以上的，每超过500万元，则增加得分1分。本次招标中给金光华6分的优先分。如金光华未中标，则中标方需按8.96亿的20%（约1.79亿）支付给金光华前期孵化工作的合理利润。另外，中标方需在中标后90天内完成80%业主的拆迁补偿签约。
按照上面的招标方式设置，金光华即使比别的投标者投标报价低3000万，在其他条件相同时，也可以中这标。另外，设置了90天内完成拆迁补偿签约80%的条件。目前，金光华在项目内的拆迁补偿签约率恰恰也在80%左右。因此，可以说，除了金光华，没有其他第三方敢投这个标。
根据城市更新网的经验，金光华已经支出的8.96亿成本中，在不考虑台底成本的基础上，应包括：保证金5000万，孵化运营成本约8000万，已支付的拆迁补偿（含提前购入资产）的成本为剩余的7.66亿。从道理上说，7.66亿的拆迁补偿成本只能考虑利息。按年化10%，平均占用期限6个月考虑，利息约4000万。则相当于8000万的孵化运营投入，获得了1.39亿（1.79-0.4=1.39）的净收益。如用城市更新网提出的孵化阶段投资收益倍数来算，孵化投资收益倍数为（1.39+0.8）/0.8=2.74倍（金光华完成了立项、专规和80%的拆赔谈签）。
金光华是否是那个让本项目总价值最大化的开发商，只有天晓得！
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