“滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄”。由“土地使用权作为资产可以进入市场”及“取消福利分房”两项顶层政策开启，并持续了二三十年的房地产大开发时代，在过去两年政府的强力调控，并叠加疫情的情况下，突然戛然而止。为刺激经济，虽然政府重提房地产作为国民经济支柱行业的地位。但笔者依然相信，中央政府要建立房地产新型发展模型的决心从未动摇，房地产开发行业再也回不到以前了，作为一个时代，是不可逆转地渐行渐远了。什么是房地产新型发展模式。有人说是“租售并举”，有些人说是深圳正在向新加坡学习的“双轨制”。笔者认为，城市更新，即存量土地上进行的房地产开发，肯定属于房地产新型发展模式的一个重要方向。中央多年前提出并不断强调的“新型城镇化”，国家十四五规划中明确的“实施城市更新行动”，表明城市更新作为一个新时代，已经姗姗到来。城市更新项目相比传统的房地产开发项目，最大的区别在哪儿？毫无疑问，是在前期。传统房地产开发项目的土地是由政府作为唯一土地供应方提供的。城市更新的基本原则已经多次在中央级的政府文件中确认，是“政府引导、市场运作”。也就是政府把城市更新项目中前期的土地整理（也就是俗称的“城市更新项目孵化”）交给社会资本来做，市场完成项目孵化后，再由政府和原土地使用方共同完成土地向市场的供应。在存量土地的整理及供应上，政府不再大包大揽。城市更新项目原则上不得新增地方政府债务。房地产大开发时代不可挽留地要离去，城市更新时代虽然尚未站稳脚跟，但一定会来的。在房地产大开发时代，成长起来的各角色，如何参与，如何转型，才能适应逐渐到来的城市更新时代呢？1、大型品牌开发商和中小型开发商彻底分化，将以不同角色参与城市更新项目孵化在即将落幕的房地产大开发时代，净地开发市场将不再有中小型开发商的空间。但上帝关上了一扇门，却打开了一扇窗。城市更新项目孵化阶段宜股不宜债的特点，就是为中小型开发商打开的这扇。以“前期孵化领投、后期开发跟投”的方式参与城市更新项目孵化，是中小型开发商转型的重要方向。城市更新项目的前期孵化和后期开发是完全不同的两个阶段。对于大型品牌开发商来说，用自己后端的优势做前期孵化，是用大炮打蚊子，是一种资源的错配。现在，真正做后期开发的品牌开发商，已开始逐渐退出城市更新项目的孵化阶段，正在证明这一观点。2、城投在城市更新项目孵化中将失去“政府威权”加持，唯有开启新的国-民合作路径传统的土地一级开发，城投是政府可以直接授权的唯一市场主体。政府提供资金，政府提供行政化威权，保证一级开发的顺利进行和土地收益，当然，收益也就不完全归城投支配。城投实质上就是一级“影子政府”。按照目前所有的顶层政策，城市更新项目孵化已经变成了一项完全的“市场行为”，市场主体对其自身的市场行为承担后果，并享有回报。如果城投仍然按照传统的一级土地开发模式运作城市更新项目孵化，必然面临下面的灵魂三问：（1）从一开始，就直接指定或授权城投做城市更新项目的市场主体，是否有违市场公平性？（2）城投如果在城市更新项目孵化中不能再大规模动用稀缺的行政性资金，那城投开展城市更新项目孵化的钱从何而来？（3）面对市场化城市更新项目的低实施率，如果不能随意动用政府威权做拆迁，当拆迁做不下去的话，政府是否能够兜底？不能兜底的话，形成的沉没成本，城投是否能承担得起？城市更新项目孵化的核心，一方面需要解决政府端的报批，一方面需要解决业主端的拆迁。城投与政府顺畅的沟通渠道，如何引入灵活的社会资本解决拆赔谈签难题，将是未来开展城市更新项目孵化需要的重要国-民合作路径。
3、施工单位参与城市更新项目孵化，将有机会开启全新的“F+EPC”模式城市更新项目孵化的本质，是形成一套包含了规划、拆赔谈签方案、后期开发实施路径等各方面内容的顶层设计方案。在项目孵化完成时，实际上通过完成审批的规划、签订的拆赔协议和用来招商的实施方案，对后期开发的很多关键事项已经形成了清晰的规定或约定。那是否意味着在项目孵化完成后，是否不再需要开发商，而是直接进入施工阶段呢？笔者认为是有这种可能的。那么，在这种情况下，笔者认为，大型施工单位的“F+EPC”模式将被赋予新的含义。即施工单位做城市更新项目孵化的LP，同时谋求后期EPC施工的机会，将会成为一种新的F+EPC模式。过去“净地”获取过程中，产业与开发商合作，开发商获得居住用地，产业获得产业用地，这就是俗称的“产业勾地”。在城市更新的语境下，土地资源极为稀缺。大产业，找政府就可以了，政府帮你整备出土地，整备出空间。如深圳提出未来5年，整备出100平方公里的产业用地；或者整备出1亿平米的高品质低成本的产业空间，俗称“工业上楼”。那中小产业，怎么办呢？笔者归结了一句话：参与孵化，为孵化站台。获得一定孵化收益，同时获得低价产业空间。
5、跟着开发商喝了数十年高汤的传统地产服务商该何去何从房地产大开发时代，开发商大块吃肉，为开发商服务的传统地产服务商，如策划咨询公司、销售代理公司、房地产数据公司等跟着喝了不少高汤。随着房地产大开发时代落幕，且城市更新项目中，后期开发的很多技术输入，如策划、销售、数据等都需要一定程度的前置。可以说，传统地产服务商如何转型城市更新，是必须面对的课题。城市更新项目孵化的本质是一系列专业服务的集成，如测绘、规划、设计、评估、法律、税务等。另外，还需要一个统筹服务商将这些专业服务统筹起来。这就是俗称的城市更新项目孵化的“1+N”服务。传统地产服务商的基因也是服务，因此，转型城市更新项目孵化，还是具有天然优势的。
每个时代有每个时代的英雄，也有每个时代的英雄企业。城市更新时代，顶层政策将造就城市更新项目孵化这个市场，新的市场必然需要新的市场需求。这个市场需求是由转型过来的市场主体来满足，还是诞生新的市场主体，如城市更新前期服务商来满足。
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