光明区光明大街地铁站周边片区更新踩盘及案例研究——城市更新的市场化不是过度了，而是还不够

【编者按】笔者生于改革开放之初，长于改革开放大潮之下。2023年冬天是笔者记忆里中国经济最冷的一个冬天。房地产开发商大面积爆雷，产业链上下游企业大批量倒下，传达到城市更新领域（以后提到城市更新，均指城市更新前期），让城市更新成了目前中央最重视、学术界最热闹、都认为最有前途，但社会资本投资界却最冷静的一个领域。城市更新网作为一个在城市更新领域摸爬滚打十几年的机构，也感受到这个冬天的阵阵寒意。但我们不愿躺平，不愿沉沦。于是，开启了对深圳存量更新项目的踩盘及案例研究。前期已开展了几十个项目的踩盘，本期开始，会陆续将目光投向以片区为研究对象的踩盘和案例研究。本次发表的是光明区光明街道光明大街地铁站周边片区的更新踩盘和案例研究，占地范围约382万平米。

一、社会背景

深圳创造了中国乃至全球城市化历史的奇迹，短短40年，从小渔村发展成一个国际大都市。自然，这一过程也就伴随了大量土地的消耗。于是，92年深圳特区内开展了“统征”，一次性将特区内农村的土地征收为国有；随后，又在2004年，又开展了“统转”，一次性将深圳特区外的土地征转为国有。两次“统征、统转”虽然让政府获得了大量未开发的土地，但也遗留下了大量土地历史遗留问题，且随着深圳的发展，对土地资源的需求依然旺盛。

光明区原属宝安区，位于深圳最北部山区。1958年1月，碧眼、木墩等原7个自然村整合成立“广东省国营光明农场”，后更名为“广东省光明华侨畜牧场”，土地性质被定义为国有。1988年，更名为“深圳市光明华侨畜牧场”，1993年加挂“深圳市宝安区光明街道办事处”的牌子。2002年实行政企分开，原华侨畜牧场改为光明集团，同时成立光明街道办。光明农场为深圳保留了大片尚未开发建设的国有土地，已建设的土地，也是低密度、低效使用状态。

2007年5月，深圳设立光明新区，主要包括光明、公明两个街道。光明办事处下辖翠湖、东周、碧眼、光明、迳口、凤凰、新羌、圳美、白花等9个社区41个居民点。2018年9月，正式设立光明区。而原光明农场的职工生活区和农场办公区就规划为光明新区的中心。

这是，新区建设自然就面临着大规模的土地从哪里来的问题。比如，规划的两条主干道——光明大街和光明大道的交叉点，是地铁6号线和地铁29号线双地铁站站点光明大街站，规划为光明新区主要的商业区和居住集聚区。而地铁站周边也是原农场最主要的职工集聚区和办公、商业区。

光明新区要发展，自然就需要对原存在的基础设施进行更新、建筑进行更新、产业进行升级和替换。由此，光明新区完全由政府主导的城市更新在2007年光明新区成立之初拉开大幕。

和当时国内其他地区一样，此时的更新自然是完全由政府主导。当时提出的实施路径是“整体拆迁、统建上楼”，即按照 “政府主导、统一标准、整体规划、分步实施”的总体思路，将光明街道范围内不符合城市规划、不符合产业导向、房屋现状破损严重、配套设施不完善的片区纳入拆迁范围，拆迁共涉及土地面积1,289万平方米，房屋建筑面积543万平方米，平均容积率约0.42；其中住宅建筑面积222万平方米；工业厂房等其它类房屋建筑面积321万平方米。而启动区，就位于光明大街地铁站周边区域，即所谓的“五路四片”。

所谓的五路四片，东西向道路：光明大街、翠辉路、光辉大道；南北向道路：光明大道、东明大道。四片：迳口村片区、光明旧医院片区、光明商业中心片区、万丈坡片区。伴随着五路的扩路或新建，径口村、光明旧医院片区、光明商业中心以征收的方式拆除后，土地由政府收储后，地上的原业主统一安置至万丈坡片区。启动区共涉及要拆迁的土地面积862万平方米，房屋建筑面积333万平方米，平均容积率约0.4。其中住宅类房屋建筑面积152万平方米，工业厂房等其它类房屋建筑面积181万平方米。

至2023年11月，笔者踩盘之日，五路已简称，地铁6号线和光明大街地铁站已建成并投入使用。

而完全由政府主导的整体搬迁、统建上楼路径下的四片更新，应该说只能是差强人意了。径口村由统建上楼、整体搬迁改为了综合整治；光明旧医院片区拆除了部分房屋，且已调整为了市场化的城市更新项目；光明商业中心未见任何动静，也已调整为了市场化的更新项目；万丈坡片区虽然建成了由政府主导的“光明新村”安置区，但相比原来预想的小了很多，且部分原来设想的安置区也调整为了宏发万悦山市场化更新项目。

完全由政府主导的“整体搬迁、统建上楼”城市更新路径不畅，在实施三年后，2010年，伴随着深圳市场化城市更新大幕的拉开，光明区的城市更新也进入了市场化阶段。

三、案例研究

完全由政府垄断的“做地”在市场化的城市更新开始后，全面向社会资本和市场主体开放，一下子激起了社会资本，特别是开发商和开发资本的积极性。光明地铁站周边，原来本计划整体搬迁、统建上楼的区域，遍地开花，形成了一个个的市场化更新项目。本次的踩盘和案例研究就以光明大街地铁站周边1公里一个椭圆形范围为研究对象。

研究范围内，正式启动的城市更新项目共有21个，其中，启动至今，尚未立项的项目有6.5个，占30%；立项，但尚未规划批复的项目有2个，占10%；规划批复，但未拆平的项目有3.5个，占17%；正在建设或已入市的项目（即完成了孵化）有9个，占43%。

城市更新网用一个多月的时间，对研究范围内的每一个项目都现场进行了踏勘，每个项目都收集了大量的现场照片和第一手资料。囿于篇幅所限，只能选取其中的6个项目，向业界展示城市更新网的研究成果。

大捷达工业区原是个港资企业，主要生产玩具、塑胶等低端工业品。项目于2014年由当地某关系资源方启动，立项前（2014年）即引入本地某非开发资本进行孵化，在推进至2016年专规后，又引入广州天誉并协助其成为实施主体，前期孵化操盘方和投资方在实施主体确定后完全退出。现实施主体票据违约。目前处于周边市政设施建设阶段，项目范围内无建设迹象。

项目于2012年由当地关系资源方启动，孵化由联合国际集团投资。2014年规划即获得批复。后续分别于2016、2018、2020、2022、2023进行了五次修改，2015年项目被转让给绿地。现绿地爆雷，一期已经入市，二期、三期停滞，场地范围内尚有剩余未完成拆迁的住户。

金晖是过去10年用一二级联动模式操作城市更新项目企业的一个典型。2010-2012年即成功启动并把渔一村和南苑新村卖给了万科，其中渔一村成功入市，南苑新村陷入拆迁泥潭。光明集团办公大楼项目由金辉集团启动，孵化最初由金晖集团投资，后引入了成都佳宏、广州富力继续进行孵化投资，引入的外来资金主要投资于拆迁补偿。现光明集团办公大楼项目已把金晖集团拖入破产境地。

光大信托是过去十年跟随着城市更新一二级联动模式深度参与深圳地区城市更新前期孵化的债性资金。城市更新前期孵化宜股不宜债的特点，使光大信托的前期投资损失惨重。本项目由康居启动，康居进行孵化投资，后由康居将孵化中的项目以股权交易的方式转让给花样年。但不管是康居，还是花样年，背后的孵化投资方都是光大信托。经过多次转让，本项目前期孵化成本已垒高至30000元/平米（以现状拟拆除房屋面积计），是一二级联动模式下前期操盘方需通过做大孵化成本来获取合理孵化回报的典型反映。

狮山工业区项目是城市更新项目产权复杂特征的一个典型：如改变功能并私下转让、土地到期、产权争议、特殊用途等众多历史遗留问题。用什么模式、由谁，在什么阶段解决这些历史遗留问题，最能体现这个项目的更新孵化是否精细化、低成本、轻资产运作的水平。本项目的操盘方在立项之初就先行情况了自己控制的物业，但旁边的加油站、卖出的住宅楼、到期房地产的拆赔等这些硬骨头什么时候能够完成拆迁，仍是个未知数。如果拖个5年8年，乃至10年，操盘方控制物业的租赁损失就是一笔巨大的沉没成本。

光明工会片区项目范围内没有一二级联动模式可以实现控盘的大业主，这就是大多数旧住宅区城市更新的特征。本项目范围内，有人打着佳兆业的名义，有人打着特发的名义，在进行范围内进行意愿征集。社会资本和市场主体在城市更新项目孵化阶段的进入方式，是目前城市更新前期运作中存在的最大的一个问题。

四、总结

篇幅所限，在这儿，城市更新网无法对该片区范围内所有的项目一一复盘。欢迎看官来电与城市更新网探讨。下面，城市更新网把研究范围内所有项目的信息列表如下，以飨读者。

从上表可以统计出本片区城市更新项目实施中的几个如下特征：

以已立项项目的拆除占地范围面积为分母，以确认实施主体项目的拆除范围占地面积为分子，本片区更新项目的孵化完成率为67%，这已大大超过了全深圳市40%的孵化完成率。如果以所有已启动的项目为基数，孵化完成率为42%，虽然远远超过了全市10%左右的孵化完成率。但站在孵化投资者的角度，对前期孵化的投资依然属于风险投资。

研究范围内已完成孵化项目的孵化周期平均在5年左右（从项目孵化启动至确认实施主体）；未完成孵化的项目，根据城市更新网的经验推算，基本上都在8年以上。城市更新孵化是一个长周期的项目。城市更新项目的长周期体现在孵化阶段的长周期。

研究范围内所有项目采用的一二级联动实施模式。即使是那几个未立项的项目采用了前期服务商模式，根据城市更新网的经验，在前期服务商缺乏清晰退出模式的情况下，大概率也是戴着前期服务商帽子的一二级联动模式。

一二级联动模式在孵化阶段即锁定了开发权，规避了开发权的竞争。因此，一二级联动模式在孵化阶段唯一的商业目标就是锁定开发权，为此，就必须控盘。一二级联动的模式在孵化阶段的投资必然是重资产的高风险投入。过去十几年，在珠三角地区，这个全国唯一市场化城市更新的地区，普遍采用的是一二级联动的城市更新孵化模式，也就是用获得开发权的收益去弥补在孵化阶段的投资。这不仅带来了过多的台底操作，还由于重资产的更新孵化运作，会吃掉后期的开发利润。在房价单边上涨的时期，吃掉的利润还可以通过房价的上涨弥补回来。一旦房价下调，在孵化完成时，后期开发将无利可图。目前，众多一二级联动的开发商在谋求从城市更新项目中退出。本次研究范围内的多个项目过了专规，在谋求对外转让，却长时间没人接盘，就是明证。于是，有人惊呼，过去珠三角过去十年城市更新项目运作过度市场化了。

于是，以广州为代表城市更新，开始大幅加强政府主导，开始回归过去政府垄断了的征收做地模式。但在城市更新网看来，过去十年的城市更新，不是过度市场化，而是好的市场化的具体模式没有设计出来，需要调整，也就是一二级联动的城市更新实施模式出了问题。就像中国当下的经济，正是由于一批所谓的民粹，不断抨击认为市场经济造成了贫富差距和道德滑坡，结果就发生了国进民退、向计划经济逐渐回归的这10年。    

笔者曾为当下中国经济开的药方是一个字“放”，把刚开对市场规则的种种限制、市场向国有、民营同等放开，政府舍得向市场和民众放利。笔者现在为当下低迷的城市更新开出的药方也是一个字“真”，把城市更新实施模式调整为“真”的一二级分离模式，前期服务商做“真”的前期服务商，而不是戴着前期服务商帽子的开发商。唯有如此，城市更新前期孵化才能真正走入轻资产、低成本、短周期、专业化、精细化、公平、透明、有序、最广泛主体参与的城市更新新时代。