【编者按】自2010年开始的珠三角地区的市场化城市更新探索，开发商承担起了城市更新市场化投资和操盘的主力军。随着2020年房地产行业进入衰落周期，开发商大面积爆雷，开发商开始大面积退出城市更新项目的前期孵化阶段。由此引发了珠三角地区近10年这个唯一中国城市更新市场化探索的地区，在更新项目的实施模式上，开始走回头路，开始国进民退，开始行政化。城市更新市场化这条路究竟向左还是向由，本期，城市更新网以恒大过去10年的城市更新实践来进行案例研究。
2011年，恒大以16.64亿元收购深圳市建设（集团）有限公司71%股权，瞄准的是深圳建设名下有城市更新潜力的存量资产。此举标志着恒大全面进入深圳，并全面进入深圳城市更新领域。此后，恒大在深圳城市更新也开启了买买买、冲冲冲模式。早在2016年，原恒大董事局副主席夏海钧就曾表示，恒大在深圳的城市更新项目土储货值已超过6000亿。经过城市更新网的不完全统计，恒大在深圳已立项的城市更新项目有21个，如下表：
除此之外，恒大在深圳还有22个项目，虽经过时间长短不一的运作，但并未获得立项，如罗湖建设集团大院项目、南山湾厦村片区项目、大鹏葵涌三溪片区更新项目等。
在政府把城市更新项目的前期做地向社会资本开放之后，开发商都大举进入城市更新项目的前期阶段。通过进入城市更新项目的前期孵化，可以提前锁定开发权，在孵化完成后，可以转化为已进入开发商的土储。城市更新网一直认为，只有完成了城市更新项目的立项、更新单元规划报批、拆赔谈签三项核心工作，即确认了实施主体，才算完成了城市更新项目孵化。也即开发商只有经过前期孵化后，获得了实施主体资格，才算完成了项目转化（而不是只完成了立项或规划报批）。如果以此来衡量，以恒大已立项的21个项目为基数，孵化完成率为40%，和全深圳市平均孵化完成率基本一致；如果以所有恒大进入的43个项目为基数，孵化完成率为20%。在恒大已立项的21个项目中，完成了规划报批但未完成拆赔谈签的项目有9.5个，占比45%，占比最高。完成立项但未完成规划报批的项目仅有3个，占比15%。再次说明，拆赔谈签（即拆迁）是影响城市更新项目孵化完成率的最大因素。由于很难搜集到恒大未立项项目的具体进入节点，因此，仅以21个已立项的项目作为研究对象的基数。从2011-2019的9年间，进入项目最多的两个年份是2013年和2016年。2013年和2016各有5个项目进入，分别占比22.7%。如果把城市更新项目的阶段划分为立项前（下称第一阶段）、立项后至完成专规报批（下称第二阶段）、专规报批完成至确认实施主体（下称第三阶段）、确认实施主体后（即孵化完成后，下称第四阶段）四个阶段，恒大在第一阶段进入的项目有6个，占29%；在第二阶段进入的项目有4个，占19%；在第三阶段进入的项目有4个，占19%；在第四阶段进入的项目有5个，占23%。以已立项的项目为基数，总计在孵化阶段进入的项目占比77%；如果以全部进入的43个项目为基数，在孵化阶段进入的项目占比为84%。恒大在深圳绝大部分城市更新项目（84%）都是在孵化阶段进入的，其目的是为了获取二级开发阶段的存量土地开发权。这种开发商通过更新孵化获取土地的实施模式被业界称为一二级联动城市更新实施模式。恒大和绝大多数开发商一样，在城市更新项目中采取的主要实施模式，是一二级联动实施模式。在进入方式上，会有一个前置公司（也叫平台公司），会以恒大的名义开展部分孵化工作（立项，或立项+专规），然后再以股权溢价的方式，将前置公司/平台公司的股份转让给恒大，实现前期所开展工作的报酬回收和前期投资方退出。这种股权溢价是无法进入后期的开发成本的。城市更新项目的前期运作的一个显著特点是多主体参与，通过股权溢价来实现进入的方式，无法使部分参与主体必需发生的资源对价合理进入开发成本，使隐性成本累积到项目结束时的税务清算阶段，可能令账面上盈利的项目变成亏损。笔者无法搜集到每个项目的进入代价来做统计分析，只能给读者展示几个典型项目的进入代价，窥一斑而知全豹。建设集团大院项目，为了进入，2011年即收购持有存量资产的深圳建设集团71%的股权，后经过多年的拆赔谈签运作，现仍未立项。在湾厦村边上，有一个叫湾厦泰福苑的旧改项目，2011年即入市。但2016年恒大通过股权收购的方式全资收购了这个已经完全入市的旧改项目公司。2016年，恒大与湾厦村签订村企合作框架协议，然后启动了该片区的城市更新。这次收购是否构成湾厦片区更新的进入代价，以及代价几何，不得而知。2013年，恒大在该年度陆续收购了华超了2个项目，国超的1个项目，国香的1个项目，华地的1个项目。收购阶段均在孵化阶段。这5个项目的平台公司的股权穿透均为两个自然人：郭奕龙70%，张东涛30%。这批项目进入就是城市更新业界津津乐道的恒大通过国香系进入，国香系也被认为是做得比较成功的前期平台公司。这几个项目的进入代价不得而知，可以知道的是，恒大进入后，目前这几个项目仍在孵化阶段。根据城市更新网项目数据库中对一二级联动孵化模式实施周期的统计，在城市更新项目一二级联动实施模式下，前期孵化周期一般5-8年，后期开发一般2-3年。一个完整的一二级联动更新项目的实施周期为8-10年。恒大的城市更新项目实践，依然符合这一统计结果。而根据哈里森的房地产周期模型，一个完整的房地产周期，包含了恢复期、调整期、爆发期、衰退期四个阶段。
一二级联动实施模式的长周期，必然导致一个城市更新项目，可能就横跨房地产周期中的多个阶段，乃至多个周期。恒大的许多项目就是在孵化阶段高代价、重资产进入，孵化完成时，房地产却进入了衰退期，就是一个明显的特征。
在市场化城市更新开始之前，存量土地的前期做地是被政府垄断了的。政府把做地向社会资本开放后，开发商的触角一下子伸到做地的最前端。
但经过珠三角地区这10年城市更新市场化实践，开发商可以说在城市更新领域碰得头破血流。现在，真正的开发商已开始把触角后缩，在逐渐退出城市更新项目的前期孵化。在笔者看来，开发商直接介入孵化阶段的操作，孵化完成率低下是必然的。因为城市更新项目前期孵化和后期开发是完全不同的阶段。前期孵化是以服务为中心、多主体参与的轻资产运作；后期开发则是以融资为中心的快周转、重资产运作。
在笔者看来，传统开发商直接进入孵化阶段，亲自操盘，完全是一种资金错配、能力错配和周期错配，因此，运作不畅是必然的。现在，民营开发商大面积退出城市更新项目的前期孵化阶段，并不意味着市场化城市更新方向错了，而是一二级联动的城市更新市场化模式需要调整。城市更新网认为调整的方向不是让原民营开发商做的一二级联动调整成限定只能由国企来做一二级联动，更不是回归到政府征收做地的计划经济时代，应该是去发现和认识群众中的创新做法，并加以肯定和规范，比如城市更新网提出并正在实践的真一二级分离PLUS模式：：
最后，引用张维迎教授在2012年发表的《通往市场之路》中的如下几段话，与读者共勉：中国过去30多年的经济高速增长是源于市场化改革和民营企业的崛起，还是政府的干预和国有企业的主导作用（所谓的“中国模式”）？改革过程中出现的问题（如贪污腐败、收入分配不公、医疗发展滞后、食品安全、道德堕落等）是过度市场化的结果，还是过度的政府管制导致的？经济增长方式的转变要更多地依赖市场机制和企业家精神，还是靠政府的货币政策和产业政策？面对国内外新的挑战，应该坚持“国退民进”的改革方向，还是走回头路，搞“国进民退”？市场经济是最有利于人类合作和社会进步的制度，也只有市场经济才可以避免由于多数人的无知和少数人的无耻相结合导致的人类灾难。人类最近200年的飞速发展和中国30余年的经济奇迹，都是市场化的结果。但无论是西方社会从封建庄园经济到市场经济的转变，还是中国社会从计划经济向市场经济的转变，都是漫长的过程，反市场的力量（包括利益的和观念的）总是试图阻碍这个转变，人们对政府干预的迷信如地下暗河时隐时现。我们必须认识到，政府高度干预和国有企业主导不仅不是中国经济奇迹的原因，恰恰相反，它们是当今中国社会种种矛盾和不公平现象的原因。庞大的国有部门已经成为中国经济进一步成长的最主要的障碍之一，严重不利于企业家精神的发挥，不利于国内市场的开发。我们必须回到市场化改革的轨道，继续减少政府对经济的干预，减少国有企业的比重，给民营企业创造更好的生长环境。
还有一段话对我们城市更新特别适合：
企业家的活动一般都充满了风险，比如许多人去做同样的事情，可能只有少数人成功，能够使得人们愿意做这件事情的条件就是成功者所获得的报酬要超过所有投资者付出的总成本，比如，10个人每人投资100万，只有2个人成功，那么每个人都面临着20%的成功概率，成功者所要求的报酬就起码应该是500万，进一步，如果考虑到人们对于风险的规避态度，这个报酬就应该超过600万或700万。所以从事后来看，分配可能是很不平等的，有人一无所有，有人却得到了好几百万；但是从事前来说，却是很公平的，因为每个人都有平等的机会去冒这个风险。在机会均等的前提下得到的分配不均等的结果如果不被承认，实际上就是否认了我们对机会均等的尊重。
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