从中国建筑集团大规模介入广州村改谈起

【编者按】笔者出生于上世纪70年代。2023年是笔者自记事以来，经济最萧条、信心最迷失的一年。可以说，是国内的大部分行业，大部分劳动者最困难的一年。城市更新行业也不例外，2023是笔者自十几年前全身心投入城市更新行业以来，感觉行业最萧条的一年。世界上从来没什么救世主，等天救不如自救。通过本篇推文，披露城市更新网2024年的城市更新项目孵化阶段纾困思路，以期给行业的自救带来一些启示。

一、春节前，中国建筑集团大规模介入广州村改

2023年12月，中建八局中标双沙项目EPC工程（合同金额50.25亿）。

2024年1月，中建在其官方渠道公布了旗下中建三局中标广州白云区黄边村旧改项目的消息。

2023年10月，黄边村旧改项目实施方案（含拆赔方案）获批，2023年11月，黄边村旧改项目片区策划方案获批。12月，黄边村村集体作为招标人对项目挂牌招商。2024年1月，中建三局、白云开发（白云区区属国企）、黄边村经联社三方成立的项目公司中标，中标价681688.29万元。

二、国央企开发商全面接盘民企开发商手中旧改项目是福是祸

“拆迁”可以说是城市更新项目能否成功实施的关键。在中建介入的广州村改项目中，中建无疑希望依托地方功能国企所代表的地方政府的支持、村干部所代表的民意来推动拆迁。根据笔者十几年在城市更新领域积累的经验，中建在广州村改的拆迁中，仍然可能会面临以下难题：

（1）村干部的代表性可能与村中不同家族、宗亲、姻亲的代表性发生错位，从而削弱村干部约束村民配合拆迁的影响力；

（2）村民在村集体经济中的股份比例与村民个人专有物业占比不一致，从而可能导致村民对拆赔获得的财富的分配方式发生分歧；

（3）村中可能存在A、B派及其历史形成的恩怨，可能会严重影响村干部的执行力；

（4）中国的村干部，名义上由村民选举产生，但实际上，政府的态度才是最关键的因素。村干部不一定就必然是村民中的意见领袖和话事人。

（5）村里的能人未必就一定是村干部。村里的很多土地历史遗留问题，如外卖地、未征转地等往往与这些能人有关。

央企的背后是中央政府，地方功能性国企的背后是地方区一级政府，村委的背后，可以说是地方街道一级政府。因此，中建介入的村改的项目公司，表面上看是由多方组成的联合体，本质上仍然属于政府主导的一元城市更新实施模式，寄希望于通过政府的威权来解决拆迁问题。拆迁，本质上是土地衍生价值的利益分配格局的重塑。单纯靠威权，能否顺利解决拆迁难题，笔者是存疑的。

2、计划经济模式下的政府一元城市更新实施模式是否是城市更新行业自救的出路

去年年底开始的中建大规模介入广州村改，不得不提的一个背景是：政府对民营房企强力去杠杆，民营房企资金链紧张，叠加三年疫情下市场低迷，导致民营房企大批爆雷。于是，民营房企开始大规模从长周期、高风险，原来以民营房企为主、实施模式以房企一二级联动为主的城市更新前期（孵化）领域撤退。国央企在政府呼唤所谓的国企社会责任承担的号召下，开始从爆雷民企开发商手中接盘旧改项目，史称城市更新领域的“国进民退”。

“国进民退”可以说是过去10年中国经济领域的主旋律。支持者往往以“市场失灵”作为说辞。比如，城市更新领域国进民退支持者就认为，市场模式下的城市更新实施率低，是市场失灵的表现。根据城市更新网的项目数据库统计，在高度市场化城市更新的深圳，以已立项的城市更新项目为基数，实施率在40%左右；如果以资本已进行投入的城市更新项目为基数，实施率在20%左右。“国进民退”的支持者认为，靠着政府的威权，靠着政府的强制力，依靠国企对政府言听计从的执行力，可以大幅提高城市更新项目的实施率。

在笔者看来未必如此。社会发展肯定是朝着老百姓民主意识和权利意识觉醒的方向发展。在这一历史趋势下，市场主体的行为是需要靠市场这只看不见的手来协调的。中央一再强调，政府是法无授权不可为，市场是配置资源的决定性力量。但吊诡的是，中央不断地在呼唤市场，地方却不断地在回归计划。就拿本次中建介入广州的三次旧改项目的方式来说，明面上，都是通过招标或公开招商获取的，但每次都只有中建一个投标者，每次都是以底价中标。选择哪个市场主体来实施，到底是市场决定，还是市长决定的，明眼人一看便知。

第二代是市场主导模式，开发商处于中心，主要特征是一二级联动。

第一代是行政化模式，第二代是市场化模式。第二代相比第一代来说，是个进步，可以逐步降低地方政府对土地财政的依赖，并降低政府直接参与市场行为所伴随的市场风险和维稳风险。但开发商参与城市更新前期阶段的唯一目标是获取开发权，是用开发收益来弥补在孵化阶段的投入。因此，为了提前锁定开发权（这是一二级联动模式的应有之义），必然会在城市更新项目前期孵化阶段重资产运作，且用的是债性资金。而城市更新项目在孵化阶段的运作宜股不宜债，且需要轻资产运作，才能匹配前期运作的高风险。且提前锁定开发权，实际上是降低了开发权竞争力度，弱化了市场对开发资源配置作用。目前，民企开发商纷纷爆雷，再加上中央高层对一二级联动模式所伴随的廉政风险的忧虑，市场主导的一二级联动模式开始谋求转型。

此时，就产生了向左还是向右的问题。向左回归计划经济下的行政化模式？还是找到/培育出新的市场主体，找到/培育出新的市场化资金，形成新的第三代的市场化模式？

基于多年城市更新项目孵化实践，笔者的观点是：以原业主为中心，在前期服务商的协助下，基于一二级分离，政府不收储，前期开发权不锁定的政府-市场-社会多元参与合作模式，才是未来城市更新的正确方向。

而对于按照策划方案进行的后续的纾困资金募集和安排，城市更新网已具备了一定的资源渠道，并在着手搭建完全基于市场化、来自民间资金的纾困资金平台——城市更新纾困投资中心。对于后续的纾困操盘，城市更新网也初步建立了自己的项目孵化操盘管理体系：

2024年，城市更新网将依托多年城市更新项目孵化实践建立起来的技术体系，联合业内律师、评估师、规划师、更新孵化项目经理四种能提供孵化服务的专业人员；联合业内曾担任过城市更新运营公司总监以上、城市更新项目平台公司项目副总以上、传统开发商拓展总监以上且目前离职人员；联合业委会成员、城中村三会人员、旧工业区大业主，以“分享、互补、互助”的精神，以全新的业务开展模式，为广深乃至珠三角地区的存量城市更新项目纾困助力。