【编者按】城市更新网在春节后发的一篇关于“中建大规模介入广州村改”的文章，得到业界众多反响。中建某局更是邀请笔者与其城市更新中心负责人（以下简称中建X局）就他们介入珠三角地区存量城市更新项目的困境进行了探讨，也引起了笔者对国央企介入城市更新项目的堵点及破解策略更多的思考......。
一、民营开发商持续爆雷和地方城投债压力，迫使上面要求央企尽快承接存量城市更新项目民营开发商要么在爆雷，要么在爆雷的路上，甚至已经被地方国企接手的民企，乃至混改的民企优等生也概莫能外。民企开发商大批量从长周期、高风险、重资产的城市更新项目孵化阶段撤出，也就是必然了。目前，原来由民营开发商在推进城市更新前期项目，要么在对外转让，要么在等待对外转让。据报道，目前地方城投债已达65万亿。在地方土地出让收入持续下行的情况下，城投债的偿付也日益困难。前段时间，网络空间还传出了重庆、天津、云南等12个省在地方债风险等级降低前，政府投资的重大城投项目暂停或暂缓的消息。受此影响，地方城投对各地停滞的城市更新项目的接盘，穿透来看，最终出资接盘的，实际是央企。如广州双沙旧改项目和广州文冲东旧改项目，都是先由广州知识城集团（广州黄埔城投）从民企开发商手中接盘后没几个月，便转移到了央企中建手中。实际上，据笔者所知，早在民营开发商刚开始爆雷时，高层已要求央企积极接盘民营房企手中的城市更新项目。在过去几年的从业经历中，城市更新网也接到了多起中铁、中建、中冶等央企拟接盘深圳城市更新项目，委托笔者进行更新项目研判的业务。在笔者与中建X局沟通过程中，这一现象也得到了印证，中建某局成立城市更新中心，其中一个任务就是尽快获取城市更新项目，上面已对他们制定了几年的项目获取考核指标。但实际情况是，这些被高层要求尽快进入城市更新的央企，在珠三角逡巡了好几年，但实质性接盘了更新项目的，并不多。接盘的项目，进展的也并不是很顺利。
二、国央企接盘民企开发商手中存量城市更新项目的堵点
城市更新项目的前期孵化运作，属于风险投资，基本上已成业界共识。虽然可以通过合适的机制和运作模式，降低城市更新项目的前期孵化的运作周期，同时将运作由重资产转变为轻资产，但孵化运营资金投入的高风险属性，却始终是难以消除的。因此，笔者始终认为，市场化城市更新项目的前期孵化运作并不适合单纯的国企资金投入。事实上，目前在深圳乃至珠三角地区，前几年更常见的是国企—民营合作开展城市更新前期孵化运作，即民营房企打着国企的牌子，自行投资，自行运作，自担风险，将城市更新项目孵化成熟后，通过合适的方式，再移交给国企进行后续开发。但由于政府监管层尚未认可城市更新项目前期运作的高风险-高收益属性，且城市更新一二级联动存在一定的合规性问题，目前的国企-民营在城市更新项目孵化阶段的合作始终不畅。民营资本在城市更新项目前期的进入-退出机制始终不清晰。笔者曾主持过一个民营资本和多个深圳地方国企在城市更新项目前期孵化合作的商务谈判，虽然设置了挂名、股东借款、服务费承包、同股同投等种合作模式，但由于政府监管端对经济行为无孔不入的干预及干预的机械性，很多合作模式在政府监管端看来，始终是游走在合规性的边缘。上述情况在与中建X局的沟通中也得到了印证。中建X局公司高层给他们下达了获取更新项目的任务指标，但对获取方式却也提出了要求：中建介入城市更新项目前期的目的是获取总包业务，赚施工利润，带动集团工程量。中建原则上不介入拆迁，不承担拆迁风险。不能直接和前期已进入的民企开发商直接发生股权关系（即不能通过股权溢价来接盘）。总结下来一句话：央企无法直接从市场上用市场化的方式接项目，除非地方政府兜底。
实践中也是这样，就笔者近两年接触的央企和地方国企，都已很少愿意在市场上拿项目，要拿也是政府压下来的项目。比如广州双沙旧改项目，就是广州地方城投2023年3月份从已进入的民企手中拿到项目公司34.3%的股份，2023年8月份，以10.6亿的对价将收过来的34.3%的股份转让给中建八局。中建X局就认为这是中建获取项目的成功模式，因为中建从政府手里拿项目，就可以避免直接和先进入的民企发生经济关系，这样无论获取对价高低，在审计那儿就都能说的清楚。另外，中建从政府手里拿项目，一般会和政府约定，由政府负责拆迁，中建负责建设。如果地方政府没钱，中建可以以“股东借款”或“明股实债”的形式借钱给地方政府，并约定在建设完成后，无论市场销售情况如何，会由地方政府回购中建手中项目公司的股份，这样，就可以消除中建在开发中的市场风险。中建X局还询问笔者深圳地方政府什么时候有广州地方政府这样的“魄力”，这样，他们也就可以用这种方式在深圳拿更新项目了。笔者对中建在广州接盘旧改的“成功”模式至少有两点困惑：一是，广州地方政府将34.3%的股权卖给中建八局的对价是10.6亿，那地方政府从民企手中收过来34.3%的股权对价又是多少呢？是高于10.6亿，还是低于10.6亿。如果高于10.6亿，那会不会构成对民企的补贴呢？如果低于10.6亿，那又是不是与民企争利呢？第二点困惑是地方政府对央企的拆迁兜底和市场风险兜底，是不是有形成地方隐性债务的风险呢？央企在广州接盘旧改项目模式的实质是公权力背书、政府兜底，深圳作为全国市场化程度最高的地区，笔者并不认为其会完全照搬广州的行政化做地模式。只有充分激发起民营资本进入城市更新领域的动力，城市更新行业才能提振起来。大而化之，只有充分激发起民营资本的活力，中国经济才有希望。那城市更新网有什么办法，可以让央企用市场化手段直接接盘民企手中的城市更新项目呢？这是中建X局在笔者表达完城市更新需市场化之后对笔者提出的问题。城市更新网的解决方案是：将城市更新项目前期孵化操盘主体转变为真的前期服务商，一二级真分离，国央企以创新金融手段介入前期孵化，对后期开发权（施工承包权）的锁定从违规的刚性锁定转变为弹性锁定，利用合规的提前介入获得技术优势和信息优势，合规地优先获取后期开发权或总包业务。
深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司 版权所有