【编者按】在“实施城市更新行动”成为国家战略后，城市更新也承担起了房地产转型和土地财政依赖症破解的重任。继续依赖地方城投公司做平台公司和政策性资金的投入，必然继续抬高地方债务。如何在城市更新中导入社会资本，特别是民营资本，可以说是城市更新是否有生命力的关键。本文笔者将基于自己对城市更新四大趋势的判断，提出如何导入社会资本进入城市更新，乃至导入社会资本为主的纾困基金，对存量城市更新项目进行纾困的价值主张。
第一个趋势是城市更新模式的复杂化和复合化。城市更新从以拆除重建为主的大拆大建，过渡到不拆不建的综合整治，现在走到拆整结合的有机更新，或者叫复合式更新。但在拆建和综合整治的复合方式上，呈现出多样化共存的特点，比如全国不同地区已同时出现了原拆原建危改、穿衣戴帽+基础设施改造（水、电、气、消防）；加梯扩面改造；加层/隔层下挖改造、成套化改造；文保古树及历史遗存的活化利用改造、完整社区改造（含闲置空间利用）；统组运营/租赁置换改造、未来社区改造、成片综改（未来主流）等。第二个趋势是城市更新的实施模式从政府主导的第一代模式，发展到第二代市场主导模式，目前第三代的政府-市场-社会多元参与合作模式开始萌芽并日益受到重视。并最终将发展成三种实施模式并存的局面。
在第一代政府主导模式中，政府处于中心，是以征收收储为核心特征的政府一元模式，此时，前期的一级土地整理（以下又称为城市更新项目孵化，简称更新孵化）和后期的土地二级开发（以下简称开发建设）是分开的，政府是城市更新项目孵化的最终责任主体，土地财政是这一模式的结果。
第二代模式中，开发商处于中心，核心特征是一二级联动，即前期的更新孵化和后期的开发建设由一个市场主体承担，一般由传统的开发商承担，此种模式是政府-开发商的二元模式，前期的更新孵化由开发商承担，并自负盈亏，自担风险，政府只做引导和监管。大拆大建是这一模式的结果。
在第三代实施模式中，政府、市场主体、权利主体、利害关系主体等多主体以平等地位参与城市更新。权利主体（即原业主，存量资产持有者）处于中心（所以又被称为业主自主更新实施模式），前期更新孵化和后期的开发建设又重新分开，但前期的更新孵化允许市场主体（不一定是开发商）基于市场原则承担，并作为更新孵化的最终责任主体，但前期市场主体并不必然是后期的开发建设主体，其主要承担起服务和统筹的角色。这种模式能比较好地适应日益复杂的城市有机更新模式，且能较好平衡多元主体的利益诉求。第三个趋势是前期更新孵化操盘方的的盈利模式从买断卖断型转向收取服务费用。第一代政府主导实施模式中，政府从公共利益出发，依靠政府手中的强制力，将原业主的存量土地收回，重新规划后高价卖出去，获取了土地增值收益的绝大部分。在第二代开发商主导实施模式中，大多采用名义一二级联动实际一二级分离模式实施，前期更新孵化操盘方按照自愿原则，但基于自身的资源优势（信息优势、技术优势、资金优势等），低价将开发权从原业主手中购买，然后再高价卖给真正的开发商，赚取开发权差价。由于不具有政府手中的强制性，必然将土地增值收益向原业主进行一定程度的让渡。第三代实施模式中，原业主处于中心，前期更新孵化的操盘方是服务商，为原业主服务，收取的存量资产增值比例的一小部分，收取的费用本质上是服务费。这三种盈利模式的数额在绝对值上呈指数型递减。第四个趋势前期更新孵化操盘方的操盘策略从资源依赖转向专业能力依赖。在第一代的实施模式中，不需要什么操盘策略，操盘就是在既定的政策路径下，按刚性的标准、刚性的步骤按部就班地走就可以了，无过错即不担责。第二代实施模式的操盘策略是占坑策略，主要是依赖对某一方资源的独占（主要是业主端资源和政府端资源），以尽可能低的价格锁定开发权，再以尽可能高的价格将开发权卖出。而在第三代实施模式的更新孵化阶段，操盘主体收费的高低依赖于更新孵化操盘为业主带来的存量资产价值的提升，更多地依赖专业能力。比如城市更新网目前摸索出的IPDS操盘策略，采用谋划-策划-规划-计划的一体化顶层设计策略，用金融手段，把后期主体纳入一体化顶层设计策略中，通过后期开发建设主体在前期的知识能力输入，实现招商运营前置乃至产品定制，最终实现存量资产更新后价值的最大化。此时的操盘策略就是运用专业能力，在存量资产上叠加一层层的专业图层（如产业图层、空间图层、文化图层、治理图层、经济图层等，相当于专业包装），从而达到存量资产价值提升的目的。
笔者把第一代实施模式称为行政化城市更新实施模式，把第二代实施模式和第三代实施模式称为市场化城市更新实施模式。下面，笔者按这三种实施模式分别论证目前社会资本进入城市更新的困境。行政化的城市更新实施模式下，在更新孵化阶段引入社会资本是个伪命题。只要是土地经过政府收储再向市场招拍挂供应，前期更新孵化阶段的资本从目前来看，要么是城投的地方财政性资金，要么是央企的社会资本，基本上没有民营资本生存的空间。因为这种实施模式在前期更新孵化阶段的核心是依赖政府的强制力，地方政府是前期更新孵化阶段的最终责任主体，并为最终的结果兜底。在此种模式下，在更新孵化阶段的资金和市场主体的配置，是地方政府用行政性、计划性的手段而非市场化的手段进行配置的。一二级联动实施模式是过去十几年珠三角地区主要的市场化城市更新实施模式（珠三角地区也是唯一大规模开展了此实施模式的地区）。这种模式在更新孵化阶段的资金投入过去主要依赖民营开发商的资金投入。随着民营开发商在这几年房地产形势的下行，民营开发商在大规模、快速地退出孵化阶段。留下的投资真空，政府希望央企，特别是大型央企施工承包商去填补。城市更新里的F+EPC模式应运而生，即央企通过在孵化阶段做融资孵化，到建设阶段，政府把EPC业务交给他们。在这一过程中，政府的希望央企采用F+EPC模式进入城市更新的前期孵化阶段，市场化实施，自负盈亏，自担风险。但央企由于对更新孵化阶段不确定性的恐惧，对风险的延误，对部分支出在审计上的担心，希望地方政府采用行政化的模式把项目交到他们手中，并希望地方政府的强制力站台，并对前期投入进行兜底，然后，不经过竞争直接获得后面的EPC业务。两者诉求的错位，导致很多地方政府和央企签的宣称投资上百亿的项目长时间无法实质性落地。第三代多元参与合作模式下，城市更新项目的前期（土地整理）与后期（土地开发）再次“真”的分离。这时，诞生了一个专注于前期更新孵化操盘的市场主体。这种模式需要重新设置前期与后期分离的点，重新设定前期与后期的工作范围，重新调整前期与后期的工作内容及前期各工作内容开展的先后顺序。这种模式还需要重新设计各参与主体资源的整合方式，重新设计孵化资金（前期土地整理资金）的进入方式、退出方式及盈利模式，更新单元规划的报批方式、拆赔谈签的组织方式、算账逻辑、前期孵化的项目管理方式等很多方面都要进行重新设计。由于对这种模式的陌生，目前资本对进入这种模式下的城市更新，尚处于观望状态。但笔者认为这种实施模式是未来城市更新最有生命力的方向，特别是对于产权分散，存在复杂历史遗留问题的城市更新项目。事实上，对于一二级联动实施模式，由于规避了后期开发权的竞争，且要提前锁定开发权，可能存在较多的廉政风险，一二级联动模式正日益受到限制。那如何为为第三代实施模式下的城市更新导入社会资本？这就是下面城市更新网的价值主张所要解决的问题。对于采用政府-市场-社会多元参与合作模式实施的城市更新，需要分两次导入社会资本。第一次导入的是孵化资本，解决城市更新项目的立项、专规、拆赔谈签等城市更新项目孵化工作，导入的是权益性资金，是风险投资。第二次导入的是开发资本或产业资本，是固投的落地，解决项目拆赔兑付、地价补缴、开发建设、空间运营，是债性资金，是相比孵化阶段风险要低得多的投资。而要成功导入这两个阶段的资本，依赖于两个顶层设计文件：一个城市更新项目孵化操盘策划，用于招引孵化资本/孵化主体；一个是更新项目建设运营实施方案，用于招引开发资本/开发主体。获得各参与方认同的建设运营实施方案是城市更新项目孵化操盘的主要成果。目前，珠三角地区大量一二级联动的城市更新项目，由于原来提供孵化资金的民营开发商撤出或资金紧张而陷于停滞，现在靠回归政府主导的行政化城市更新，或央企行政化接盘的一二级联动，来实现对这些项目的纾困，既不现实，也有悖于中央希望的市场化城市更新方向。而原操盘方想以时间换空间，想通过房价的大幅上涨化解长期形成的沉没成本，最终会跌入时间的深渊。要对孵化阶段的城市更新项目纾困，城市更新网的价值主张是：如果要采用市场化的方式纾困，需将原来的一二级联动模式调整为政府-社会-资本多元参与合作模式，将前期孵化操盘主体的身份调整成前期服务商，才是正确的市场化纾困方向。市场经济的一个基础理论是分工促进了生产力的提高。从市场经济鼻祖亚当斯密提出的“劳动分工”理论，到市场经济教父哈耶克提出的“知识分工”理论均是如此。城市更新项目操盘的成败在前期的孵化。城市更新要走市场化道路，要引导社会资本，特别是民营资本进入，就必须在城市更新的语言体系中构建出市场层面的语言体系，那就是“精细化的市场主体；多样化的资金供应；成熟的行业标准与技术体系；创新的商业模式”。总结一句话，就是要产生专注并擅长前期市场运作的市场主体和匹配前期的社会资本。城市更新网诞生于2011年，是深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司运营的城市更新行业门户。从诞生之初，基因里就植入了“以原业主为中心”的城市更新服务理念。比如城市更新网的LOGO：
外面是个变形的字母“C”，是英文Consultant，是顾问、咨询的意思；里面是叠加的字母“Z”，分别是自主、自助的汉语拼音的首字母。表示城市更新网要基于业主的自主更新、自助更新，做好原业主的顾问和前期服务，同时也预示城市更新网的理念、价值观就像闪电，为业界带来新模式、新思路的亮光。基于上面的价值观，城市更新网跟随着深圳城市更新的实践，也是这样一步步进行的修炼。目前，已初步修炼出城市更新网的“辣椒炒肉”和“降龙十八掌”。餐饮行业有个湖南菜“费大厨”，靠着一个菜品“辣椒炒肉”就顾客盈门。城市更新网在十几年的城市更新实践中，日益打磨，也打造出了自己的城市更新爆品“辣椒炒肉”，那就是《城市更新项目孵化操盘策划》和《城市更新项目孵化阶段纾困操盘策划》。目前，这两个产品已形成初步定型的报告模板。
此操盘策划是基于城市更新网对城市更新项目运作的价值观：基于政府-市场-社会多元参与合作的实施模式而形成。特别适用于分散产权、存在复杂历史遗留问题的项目，如城中村项目、老旧小区项目。对于原来采用一二级联动实施模式，目前陷入僵局亟需纾困的所有类型城市更新项目，操盘策划将是一剂良药。当然，策划要通过实施落地。实质上，操盘策划就是后续操盘实施的顶层设计文件，是操盘实践的提炼和总结。对于操盘实施，城市更新网也提炼出了自己的“降龙十八掌”，那就是：项目孵化操盘六大阶段：项目生成、项目进入、立项、专规、拆赔谈签、项目退出；项目孵化操盘的八大关键技术：初步研判、规划指标测算、静态损益测算、项目估值技术、利益平衡分析、风险识别与分配、资源整合技术、项目管理技术；四种项目类型的操盘策划和操盘：旧小区、城中村、旧厂区、旧街区。目前，城市更新网已把自己的价值理念，按照策划与实施联动的路径，应用到深圳的城市更新项目实践中。
对比一二级联动实施模式，前期孵化的成本有望从3000-5000元/平米降低到500-1000元/平米；孵化周期从5-8年降低到2-3年；孵化实施成功率从10-20%提高到80-90%。欢迎认可城市更新网价值理念的读者，与城市更新网探讨您项目的孵化实施和纾困路径。对于靠谱的人推荐的靠谱项目，城市更新网将免费研判，并基于分享、互补、互助的理念，与各种合伙人在操盘策划费用、项目管理费用、操盘人工费用、项目成功分红等项目操盘中的各种收益与合伙人分享。目前，城市更新网对于城市更新项目采用政府-市场-社会多元参与合作模式进行孵化和纾困的操盘理念已初步得到一些民营资本的认可，拟共同发起成立城市更新项目孵化/纾困私募基金（非备案基金）。基金初步考虑采用有限合伙制，设立双GP管理机制。项目端GP由城市更新网旗下“深圳市天使城市更新孵化有限公司”担任，现招募有私募资金管理能力和经验的个人或团队担任资金端GP，欢迎有兴趣者和城市更新网联系、接触、面谈。授人以鱼不如授人以渔，为了推动第三代城市更新实施模式理念在业界的传播，城市更新网还将在4月份，开展以城市更新网孵化操盘“降龙十八掌”为主要内容的“城市更新项目孵化操盘策划”培训，现在开始预报名登记。现在报名并缴纳100元者，在4月份培训正式推出并接受报名时，除了所有当时公开的优惠基础上，还可额外享受原始价格的9折优惠。即使到时因为档期不能参加培训或不愿再报名，这100元随时可无理由退款。
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