【编者按】旧住宅区的拆建类更新一直是城市更新的一个难点，自从深圳明确了旧住宅区拆建类更新必须由街道办担任申报主体，开发主体必须通过招拍挂的方式确定后，特别是这两年民营开发商持续爆雷后，已经鲜有民营资本介入旧住宅区城市更新的前期孵化。2023年公示9月份深圳规自局在其官方网站公示了《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》后，相关资源方和资金方又开始对旧住宅区拆建类城市更新项目虎视眈眈。有业主端渠道资源方找到城市更新网，希望帮着引入资金或开发商；也有资金方找到城市更新网，希望介入某个旧小区的拆建类城市更新，让城市更新网参与操盘，但遗憾的是，他们大多仍沿袭了传统的一二级联动实施模式思路......。
一、旧住宅区拆建类城市更新一二级联动实施模式典型的操盘方案近期，就有一个已经在小区里折腾了多年，有业主端资源的前期平台公司找到了城市更新网，希望城市更新网帮着找投资于前期平台公司的投资方（一般面向中小型的开发商），找兜底的国央企开发商，并向城市更新网展示了他们的业主端资源，和他们进行后续孵化操盘的实施方案：
从上面可以看出，一二级联动模式下，前期平台公司为了实现锁定开发权、孵化开发权、将孵化完成的开发权定向移交给站台国央企开发商的目的，整个前期孵化费用以现状拟拆除的建筑面积计，约3790元/平米，其中，用于提前锁定开发权的台底费高达9500万（折合现状拟拆除的建筑面积约950元/平米）。
城市更新网接触到这个项目后，组织内部操盘团队对前期平台公司展示的一二级联动模式操盘方案进行了探讨，在随后的碰面中，向前期平台公司提出了如下灵魂拷问：1、前期平台公司和业主委员会达成的是什么样的合作协议，是合作开发协议，还是咨询服务协议？签订这样一个涉及所有业主切身利益的协议，不用过业主大会集体决策吗？2、用5000万的对价，拿高层领导支持前期平台公司进驻项目的进门条，有领导敢批这个条子吗？（特别是对民营企业），这个进门条有效吗？3、在项目立项前，真的敢有国央企通过和民企成立项目公司（但实质上孵化阶段国央企一分钱也不投，只是为项目公司戴帽站台）为前期平台公司站台吗？4、在开发权招标前，项目公司先行和业主签订搬迁补偿的抽屉协议，并通过给与业主小恩小惠提前锁定开发权，使开发权招标完全沦为走形式，这个不违规吗？（上标中4000万的用途就是如此）5、前期平台公司向国央企进行的项目公司股权溢价转让，这个转让对价非市场竞争的结果，而是在项目之初就进行的一对一约定，在目前缺乏对前期孵化价值有客观评定标准的情况下，这个股权溢价的额度能说的清吗？能通过以后国资管理部门的审计吗？6、这个所谓的国央企兜底，反正前期一分钱也没出，如果在孵化完成承接项目的时候，市场出现急剧下行，按原来约定承接项目开发的话，后期开发肯定会亏损，这时，国央企不承接开发权的话，怎么办？（这四年的实际情况恰恰如此）。前期平台公司前期是全部自行投资、承担全部风险，如拟向外转让项目公司的100%股权进行解困，但实际上51%以上股权又在国央企手中，能解困吗？通过所谓的51%股权代持来解决吗？有国央企敢做代持吗？代持背后的利益纠葛能说得清吗？7、在一二级联动模式下，前期平台公司（一般为民企开发商）一没名分，自己投钱，干着最脏最累的活，在未来后端开发中民营开发商的路越走越窄的情况下，还会有民营开发商投资前期的平台公司吗？三、城市更新网对旧住宅区拆建类城市更新的价值主张与做法实际上，2020-2022三年间，笔者就和其他合作伙伴，在一个民营中型开发商资本的支持下，按一二级联动的模式，接触了上百个深圳的旧住宅区，实质性操盘了近30个，最后和近10个旧住宅区的业主端资源达成了合作协议，其实，就是按上面的一二级联动孵化实施方案进行了2-3年的推动，结果基本上这10个项目都遇到了这样那样的问题，到目前为止，无一能够到达一二级联动计划的终点。痛定思痛，城市更新网从2022年开始，开始独立用一二级分离模式去操盘城市更新项目的前期孵化（实际上，城市更新网对一二级分离模式的探索，从2011年公司成立之初就开始了）。一二级分离模式的核心要义是：将前期操盘城市更新项目前期孵化的平台公司转变为“真”的前期服务商，其商业目标是孵化出一个完整的可以公开挂牌的开发权，而不是提前锁定开发权；赚的是服务费（来自于通过孵化服务实现的业主存量资产升值中的一小部分），而不是提前锁定开发权，然后孵化完成后向真正的开发商转让开发权而获利，去赚开发权的差价。前期平台公司在一二级分离模式下，屁股是坐在业主这一边，而不是坐在未来承接开发权那一端。因此，一二级分离模式的本质是在社会第三方专业服务机构下推动的业主自改，因此，也可以被称为目前业界强烈呼吁的“政府-市场-社会多元参与合作模式”。城市更新网认为，一二级分离模式相比一二级联动模式，至少具有以下三个方面的优势：1、一二级分离模式下，同样需要对业主端沟通渠道资源、政府端沟通渠道资源、开发端资源、产业端资源、资金端资源等所有资源进行整合。一二级分离模式下，对资源的视角是他们的沟通渠道或能力，而不是他们手中的权利。所有资源实现资源变现的对价来自于他们对孵化作出的贡献，最终限定在业主存量资产增值中的一小部分（即提前明确的孵化服务报酬）。资源整合交易会尽可能地从台下转到台上，从而大幅度降低廉政风险。2、孵化运营从重资产转为轻资产，从而大幅度降低前期孵化的经营风险。因为一二级联动模式要提前锁定开发权，自然需要向业主端或政府端从刚开始就要缴纳高额的保证金；监管资金的缴纳时间也会提前，另外，还会节省为提前锁定开发权而产生的控盘费用，如提前买入项目范围内资产、提前收购物管公司、提前清租等。城市更新的前期是风险投资，不管谁做，这个高风险都是无法消除的。因此，重资产就必然意味着一旦风险发生，消除的难度大大增加。现在，深圳大量的城市更新项目陷于前期孵化的泥沼，而难以吸引其他的资本和市场主体进入，就是这一原因。3、一二级分离模式下的“真”的前期服务商，不再是代表后面的开发商收购原业主手中的权益，而是推动业主内部的意愿整合，形成一个统一的向开发商索要的权益对价。因此，拆赔谈签中的无序博弈会转变为业主内部协商，并在开发权招标平台上，实现业主整体和开发主体的有序博弈，从而大幅降低项目停滞的风险。实际上，一二级联动实施模式中，前期平台公司的操盘思维是占坑思维，其商业目标是怎么样尽快地把占到的坑向后期开发主体转让脱手。占坑的思维是只要具备了其中一个排他性资源，阻止其他市场主体进入就可以了，而不会去考虑在孵化中所有必要的资源如何有效整合。前期平台公司为了尽快占到坑，会不加谋划而盲目进入。而一二级分离模式的商业目标是最终完成孵化，交付的是一个孵化成熟的开发权，并且，这个开发权通过公开竞争平台，找到最适合这个项目的最优开发商，从而实现了业主存量资产价值的最大化。在城市更新网用一二级分离模式孵化操盘的城市更新项目中，城市更新网会采用谋划-策划-规划-计划的方式，实现对项目的逐步进入和逐步锁定，谋定而后动，风险和成本自然比一二级联动模式要小得多。就拿本文上面提到的这个案例来说，如果城市更新网用一二级分离的实施模式来进行孵化，前期孵化费用可以从3790元/平米降到1000元/平米，孵化周期约2-3年（上文案例中，业主端资源提交的一二级联动模式下900天的孵化周期，在城市更新网看来，是根本不可能实现的，目前，深圳市场化城市更新的前期孵化周期，城市更新网的大数据显示，普遍在5-8年），但成功率会从10%-20%提高到80%-90%。欢迎对于认可城市更新网一二级分离实施模式价值观的项目方或资源方，与城市更新网联络探讨。
深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司 版权所有