招标文件中，通过特别提醒的方式声明，本次招标项目非政府采购项目，不使用财政资金。有三家单位投标，分别是深圳润投咨询有限公司（华润置地全资子公司）、仁瑞（深圳）融资租赁有限公司、深圳市光誉房地产开发有限公司。最终，华润置地全资子公司深圳市润投咨询有限公司中标。2022年11月3日，华润置地与黄贝街道办事处正式签署景贝-黄贝岭片区综合整治和危旧改造统筹项目前期服务商协议。
2024年10月1日-16日，南山爱榕园小区公开招标前期服务商，招标采购人是南山区招商街道办（第二次招标）。中标的前期服务商工作内容包括：计划的政府报批、单元规划的政府报批、搬迁补偿方案及建设运营实施方案的编制及政府报批。中标的前期服务商垫付服务成本，服务报酬按服务成本的10%计算，服务成本垫付资金按5年期以上LPR支付利息，服务成本+服务报酬+服务成本利息，合称前期费用。如果中标的前期服务商再次中标本项目的后期开发商，前期费用由其自行消化；如果其他开发商中标后期开发项目，由中标的其他开发商向前期服务商支付前期费用。
南山爱榕园小区前期服务商招标的指标体系如下：
此次是螺岭片区的第二次招标。第一次招标有三家单位投标：深圳市深铁排榜城市更新有限公司、深圳市天健棚改投资发展有限公司、深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司。
这三个项目，前两个是旧住宅区项目，第三个是城中村项目，说明，城市更新前期服务商这一新生事物，正逐渐得到政府的认可。城市更新前期服务商招标入围资格，也逐渐从要求开发资质、注册资金5000万以上等这些面向开发商的门槛，逐渐发展到面向所有企业。这说明前期服务商开始逐渐回归其服务本质。三个项目中，前两个没有价格标，第三个价格标仅10分，说明，前期服务商的招标，还不是一个充分的竞争。各个街道对什么是前期服务商，如何选到一个最能实现商业目标的真正的城市更新前期服务商，认知差别还是比较大的。
因此，真正的城市更新前期服务商的商业目标是把城市更新项目的边界和约束条件理清楚，并为城市更新项目的利益重构建立一个可以顺畅实现博弈的机制，从而在开发建设主体招标时，实现真正公开、公平、公正的招标，为二级开发匹配当最优的市场主体。
要实现城市更新前期服务商的商业目标，城市更新前期阶段在城市更新网看来，要完成立项、规划、拆赔谈签三大阶段三个核心工作，可能涵盖30多项工序，可以说，是一个比二级开发还要复杂的多的阶段。
从上面可以看出，城市更新前期服务商不是开发商。两者工作内容、所投资金属性、面临风险、商业回报机制都完全不一样。就拿面临的风险来说，城市更新前期服务商面临的风险要比后期开发建设主体面临的风险要大得多，有时，可能会面临着投入的上千万资金颗粒无收的极端情况（从目前的城市更新实践来说，此种情况并不鲜见，除非政府真兜底）。
前面提到的景贝片区、爱榕园片区、螺岭片区的城市更新前期服务商招标，可以说，前面两个招的是开发商，后面那个招的是评估公司，招的都不是真正的城市更新前期服务商。招标的工作内容中，没有包含拆赔谈签，即使中标前期服务商按招标文件完成了工作内容，在开发权招标时，大概率除了前期服务商或其关联公司外，很少有其他开发商敢参与的。
2009年《深圳城市更新办法》颁布，标志着国内城市更新大幕的拉开。《办法》有很多创新，其中最大的一个创新，就是打破了政府对土地供应的垄断，让存量土地不经收储直接进入市场，由此迎来了一二级联动城市更新实施模式在珠三角地区的大发展，民营开发商迅速将触角前身到一级开发的最前端。
由于一二级联动模式规避了开发权的竞争，再加上对城市更新前期的风险的认知开始逐渐清晰，以及民营开发商的大面积爆雷，民营开发商的触角又逐渐从前期向后期收缩，乃至目前大部分彻底撤出城市更新前期阶段。
一二级联模式，不管他有什么样的弊端，从本质上来说，他仍然是一种市场化的城市更新实施模式。民营开发商撤出城市更新前期后，留出的市场空间，该由谁来填充，是继续坚持市场化道路，还是回归行政化、计划经济？
中国经济这十几年，一直有个奇怪的现象。中央在不断强调市场化，强调市场经济对资源配置的决定性作用，但地方上和实际经济运作却在践行国进民退，回归计划经济。城市更新作为微观经济领域的一个部分，何尝不是如此。中央一直在呼吁地方城市更新积极引入社会资本，特别是民间资本，但地方实际运作上，却是在回归利用行政化资金的棚改，回归政府主导、国企承接的做地模式。
我们把视线拉回前文提到的这三次城市更新前期服务商招标上来。
一个充分实现竞争的招标，价格标是不可或缺的。笔者作为评标专家，最常见的指标体系是：技术标50分，价格标40分，商务标10分。但目前的城市更新前期服务商招标，价格标分数非常低，甚至直接没有价格标。其实，业内都清楚，所谓的招标，在国进民退的背景下，都是领导把一批国企找到一块，开会讨论出由哪个国企去做，确定之后才去招标的。
一二级联动模式下，开发商的利润率一般比纯净地的利润率要高。
这也可以理解，一二级联动模式开发商做前期，干了前期的脏活、累活，还要面临更大的风险，自然要追求一个比单纯后期开发更高的利润率。
城市更新前期服务商制度，是把城市更新前期服务作为一个独立运作单元。这一独立运作单元，如果是市场化方式，其市场回报的大小就应该由市场来决定，而市场决定资源配置的核心是价格机制。由于缺少竞价机制和价格标，目前，城市更新前期服务商的报酬是由领导敲定，采用可审计成本+（8%-10%）的成本利润率。试问，这样的回报，有哪个民营资本愿意做？除非政府能保障前期服务商能确定性拿到后期的开发权。但如果这样的话，所谓的后期开发权招标，不就又流于形式了吗？
民企不愿意干，那就找国企，领导说，国企要更多承担社会责任。于是领导把一干国企找过来，问哪个愿意做。国企的帽子都是领导戴的，自然不敢违拗。但国企本质上还是企业，国企领导自然是要对国企的盈亏担责人，于是，我们看到近两年拿到多个城市更新前期服务商的很多国企，在拿到前期服务商的资格并在里面设了办公室的动作后，就不再开展新的动作。
本片区的城市更新，不但存在着传统的政府、开发商、业主三者之间的利益博弈问题，还存在着综合整治业主和拆旧建新业主之间对空间未来发展权的博弈，还存在着前期历史操盘者与后期开发者的利益冲突问题。前期服务商应该是用自己优秀的策划规划计划能力和利益冲突的超脱角色，为片区的利益平衡提供一个支点，而不应是引入一个更大利益争夺者。
现在城市更新领域是学术界很热闹，投资界静悄悄，社会资本普遍处于躺平状态。如果不在走市场经济道路，还是走计划经济道路这个根本的问题上有个明确答案，并言行一致，则真正城市更新前期服务商的市场化，还有很远的一段路要走......。
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