如何破解中国式拆迁难题

摘要：针对目前拆迁中的困境，笔者回顾了政府和社会解决拆迁问题所做出的努力。结合现有的实践，笔者提出了自己破解中国式拆迁难题的建议，并简要介绍了目前深圳在这方面的先进做法。

关键词：拆迁；城市更新；破解

前言：中国国土面积和美国差不多，人口却是美国的接近4倍，毫无疑问，中国是一个人多地少的国家。随着中国经济多年的高速发展，城市化是一个不可阻挡的趋势。据有关专家测算，到2030年，中国的城市化水平将由目前的50%左右发展到70%左右。这意味着每年将有接近2000万农民进入城市生活。中国土地资源的紧缺和城市化进程之间的矛盾，意味着中国的城市化不能完全照搬西方的理论，不管拆迁现在有多少问题，拆迁及通过拆迁对土地进行的集约化利用，现在是，未来若干年依然是促进中国城市化进程的一个重要手段。

一、困境

目前，社会上对拆迁是颇多诟病。有人认为拆迁是导致现在社会不和谐的一个重要因素。近几年来，因拆迁导致了多起恶性事件，四川成都的唐福珍自焚、江苏东海的陶惠西父子自焚、江西宜黄钟家三口自焚、北京海淀区席新柱自焚、辽宁本溪张剑暴力抗拆、上海闵行区潘蓉暴力抗拆等事件也都佐证了这一看法的正确性；有人认为拆迁是导致传统习俗和文化消失的罪魁祸首。在近一二十年的城市发展过程中，从北京胡同，到广州的骑楼，到上海石库门，一片一片的传统建筑在拆迁中消失，一个一个富有传统气息的居住群落被打散，被拆迁户在新的居住群落和邻里关系没有形成之前，往往感到巨大的无助和失落。

那么，不拆不行吗？

答案是否定的。中国土地资源的紧缺，是套在中国未来发展的一个紧箍咒。为了保障中国未来的发展，中国政府制定了最严厉的土地政策，划定了18亿亩的土地红线。这些，都决定了中国不能完全在新的土地上建设城市，必须走集约化利用土地的路子，而拆迁肯定是集约化利用土地的一个最重要的途径。那么如何拆迁，如何和谐拆迁，这是摆在政府、开发商、学者，包括普通百姓都要深入思考的一个问题。

二、摸索

政府，特别是中央政府，在拆迁方面一直在进行逐步的规范。就法律层面来说，1991年的《城市房屋拆迁管理条例》的发布，2001年该条例修改，2004年，《宪法》中增加“征用补偿”条款，增加了“公民的合法私有财产不受侵犯”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”等内容。2007年，《物权法》规定“拆迁补偿”，规定为了公共利益的需要，依法可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产,应给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。2011年1月，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布。

从以上可以看出，虽然国家一直在用法律的手段规范拆迁问题，但拆迁只能确定大的原则，具体如何做到和谐拆迁、顺利拆迁，法律中没有，也不可能有详细的解决方案。况且，最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》本身都有两个方面的拆迁没有规范：一是集体土地上的拆迁行为如何规范，实际上现在大量的拆迁侵权事件是发生在集体土地上的；二是商业行为的拆迁如何规范。

地方政府在拆迁方面也在进行许多尝试，比如有些地方尝试进行预拆迁制度，有些地方规定拆迁前要进行征询，有些地方规定拆迁前要进行意愿征集，并满足一定条件后才能进行拆迁，有些地方在拆迁中准备引进公关公司。但应该看到，目前的地方政府在拆迁中有着巨大的经济利益，地方政府在拆迁中既是运动员，又是裁判员，现有的拆迁服务在许多地方是被政府相关部门垄断了的。这样，地方政府在拆迁中的立场就不能完全做到公开、公正、公平。

三、出路

笔者结合自身多年的工作实践，提出如下破解中国拆迁难题的几点建议：

1、破解中国式拆迁难题的基础在于信息的公开、透明和信息对称

在现有的拆迁中，拆迁方占据主要地位，是主动的一方。为了争取自身最大的利益，拆迁方往往将有些信息，如规划、发展前景、进度等信息进行有意或无意的屏蔽。这种做法往往造成两种情况：一部分“老实人”不能在充分了解信息的情况下，懵懵懂懂就把协议签了，后来发现吃亏了，就反过来找拆迁方麻烦。另外一种情况是在被拆迁方不了解信息的情况下，往往把拆迁方在拆迁中所获得的收益无限放大，或者对拆迁补偿漫天要价，或者抱定熬的时间越长越占便宜的信念，这就是俗称的钉子户。只有在信息在充分透明的情况下，被拆迁方才能对自己在拆迁中的得与失有个理性、合理的判断，从而做出正确的决定。

2、破解中国式拆迁难题的前提在于拆迁方和被拆迁方的互相尊重

在拆迁过程中，拆迁方往往居于强势地位，在拆迁不顺利的情况下，会威胁采用诉讼、强制拆迁等手段，甚至雇佣黑社会解决拆迁问题，这往往给被拆迁户倚势凌人的印象，造成被拆迁户的抵触心理。在目前的拆迁管理制度下，政府往往在土地现有使用权人（被拆迁方）不知晓的情况下，就把土地使用权重新出让给给了开发商，这其实是对被拆迁方的极大不尊重。而有些拆迁户却认为拆迁是拆迁方你求我，我就对自己的物业待价而沽，漫天要价，反正你急我不急。这些，都是双方不能互相尊重造成的。

其实，在拆迁中，双方的地位是平等的。对许多拆迁项目来说，是对拆迁方、被拆迁方、政府、社会都有利的事情，按照现代理论，多方之间应该是伙伴关系。就拆迁方来说，某一个拆迁项目若真的是大多数人都反对，那不管这个项目对拆迁方多么有利，也只有放弃，决不能采用欺骗、强压等手段去逼迫被拆迁方妥协。对被拆迁方来说，应对自己在拆迁中的得失应该有个理性的判断，在条件允许时，可以请教一些专业人士，而不应漫天要价，耍无赖作风。

3、破解中国式拆迁难题的必要条件是拆迁方和被拆迁方对拆迁项目收益的合理分配和共享

据有关部门调查，现有拆迁难题大多是利益问题导致的，被拆迁方认为他们获得补偿太少。事实也的确是这样。据有关数据统计，在拆迁项目的增值收益中，政府分享了其中的40%，开发商分享了其中的50%，而原有土地使用权人却分享了不到10%。在目前的利益分配格局下，被拆迁方怎么可能没有意见。因此，要想顺利地进行拆迁，政府、开发商要将自己在拆迁项目中的收益适当地向被拆迁方转移。

4、破解中国式拆迁难题的充分条件是拆迁方和被拆迁方的充分博弈

其实，在拆迁中，政府、拆迁方和被拆迁方的利益是相互影响的，是一种零和博弈。要让他们三方完全在大道理下和和气气地达成一致几乎是不可能的。这就像一桩买卖一样，买方在交易中占的便宜多，卖方在交易中占的便宜必然少。但我们都有这样的经验，一桩买卖，只有经过买卖双方的充分讨价还价，买卖双方才能认为双方都达到了一个满意的心理价位。拆迁也是一样，只不过拆迁是一种交易对象无法选择的强制交易。在这桩交易中，政府的收益往往通过法律法规和行政规范的形式固定下来，并通过行政权力强制执行，那么，博弈，主要在开发商和原业主之间进行。既然是交易，就必然，也应该有充分的讨价还价。只有经过充分的博弈，达成的交易才能是一种真正的平衡。如果像原先的做法，开发商和政府往往通过信息屏蔽、欺骗等手段，促使原业主签订协议，这种平衡往往不是一种真实的平衡，一点点风吹草动就可以打破平衡。在许多拆迁项目中，原来已经签协议的业主后来反悔的实例便是明证。因此，在以后的拆迁项目中，政府和开发商要通过信息披露、对原业主进行培训等手段，为充分博弈创造条件，并为博弈在拆迁项目中预留时间，这样，才能让拆迁顺利地进行。

5、破解中国式拆迁难题应引导更多社会力量的参与

在一个拆迁项目中，要充分地进行信息披露，对原业主进行辅导和引导，在相互尊重的前提下，经过充分地博弈，实现对项目增值收益的合理分享。要达到上述目标，单纯依靠拆迁项目中的政府、开发商、原业主都是很难达到的，因为他们在项目中是利益相互对立地三方，且他们的技术力量可能有些薄弱。因此，在拆迁项目中要大力引入社会第三方作为服务方参与到拆迁中来。作为中立第三方，由于在其中没有利害关系，且具有专门化的技术优势，才能真正做到公平公正地为拆迁项目中的各方提供信息支持和技术服务。

四、亮点

目前，深圳是全国土地资源最紧缺的城市，也是全国城中村问题最严重的城市。如何解决深圳的土地资源问题，深圳的做法值得全国借鉴。

2009年12月，深圳市出台了《深圳市城市更新办法》，把拆迁放在更高层面的城市更新中去解决，认为城市更新不是单纯的拆旧建新的物质结构的变化，还关注城市更新对精神层面、风俗文化、邻里关系的改变，并将城市更新和产业机构调整、保障房建设等社会发展结合起来。该办法在许多方面做出了突破，比如突破了土地必须招拍挂的政策限制，独创了城市更新规划单元的概念。《深圳市城市更新办法》的出台，为深圳市的和谐拆迁，从而解决土地资源紧缺的问题奠定了法律基础。

随着《深圳市城市更新办法》的出台，深圳出现了一批专门为城市更新服务的社会服务机构，进行拆迁策划、意愿征集、拆迁谈判代理等一系列服务项目。深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司便是其中的典型代表，该公司设立的城市更新服务网，更是开创了全国先河，通过房地产咨询行业和互联网行业的无缝嫁接，致力于为城市更新所涉及的四方（业主、开发商、政府、服务商）提供丰富的城市更新资讯、专业化的城市更新服务、先进的城市更新工作平台、创新的城市更新服务模式，提高业主对城市更新的理解和支持，促进业主、开发商、政府三方之间的沟通、理解和利益平衡。通过城市更新服务网，业主可以免费获得城市更新的资讯、信息和知识，在城市更新中更好地保护自己的权益，可以在网上通过网上调查、论坛等形式，更好地表达自己的意愿和利益诉求。通过城市更新服务网，开发商、政府、服务商可以获得城市更新领域最新的资讯、专业的知识和技术服务，还可以把该网站作为城市更新中的调研、意愿征集、拆迁谈判等工作平台，并通过该平台更好地理解业主的意愿和利益诉求，为业主提供更好、更切合实际的城市更新服务。同时，该网站还是开发商、服务商的自我展示和自我宣传平台，通过该平台，实现城市更新服务供方和需方的聚合。