城市更新与订单式地产

订单式地产在90年代曾经由万通地产的地产理论家冯仑进行过尝试，囿于当时各方面的条件都不成熟，尝试最后以失败告终。近两年，以万达地产为代表的商业地产开发，又举起了订单式地产的大旗，但国内实际能做到商业地产订单式开发的并不多，住宅地产进行订单式生产，更是雷声大雨点小，目前尚未看到能进入实操阶段的希望。

住宅订单式地产的难点在于中国住宅大部分为集合式住宅，消费者群体异常分散，在目前中国信用体系不完善的情况下，无法形成一个能够集合和整合消费者真实需求与意愿的中间服务体，缺少对众多差异化的需求进行分类、甄选、组合，进而整合出可以向开发商下订单的有效需求的服务平台。同时，目前也缺少与订单式地产相匹配的金融服务体系和相关政策。

城市更新房地产与在净地上开发房地产的最大区别是原有土地上有大量的原居民。由于城市更新房地产的位置大部分在比较成熟的地区，且随着国家相关政策越来越保护被拆迁人的权益，原居民作为开发地块的现有权属人，越来越多地要求回迁安置而不是货币补偿。现有安置方式是在开发地块上单独划出一块地进行开发建设，进行单独的规划设计和施工建设，由于在这一过程中缺少被拆迁人的参与，安置房往往受到被拆迁人的抵触，并被认为是劣质的代名词。安置房实际上是一种定向销售房源，目前开发商对安置房的态度也是能省则省，往往从节约成本的角度去考虑问题，从而造成了被拆迁人对安置房的极大不信任，从而引起了许多纠纷和带来了城市更新房地产开发的额外风险。

其实，开发商完全可以换一种思路来操作城市更新房地产安置房的开发建设，与原先单纯从节约成本、降低价值的做法刚好相反，通过对安置房进行价值分析，通过适当提高成本而极大提高安置房的价值，并把安置房放在整个开发项目内去考虑。由于安置房是一种定向销售，先天具备了订单式地产的消费者群体，开发商可以考虑采用订单式地产的思路，梳理、整合被拆迁人的需求，并把合理需求融入到房地产开发的规划和设计中，并以被拆迁人作为订单式地产消费者群体的引子，最终实现整个项目的全部或部分进行订单式地产开发。

要在城市更新房地产开发中进行订单式地产开发，难点依然是如何对被拆迁人的需求和意愿进行梳理、分类、整合。目前的网络技术日新月异的发展，为这种模式提供了可能。网络技术通过现在先进的博客、论坛、web2.0、SNS等手段，可以有效收集被拆迁人的大量碎片式信息，并通过有效的信息聚合，最终整合出被拆迁人的真实需求。城市更新服务网www.chengshigengxin.com作为国内首家聚合城市更新房地产开发中开发商、业主、政府、服务商的信息聚合平台，在意愿收集方面具有了一定的技术基础，正在为中国订单式地产的发展做出自己的尝试。