城市更新带来房地产开发模式的巨变

    引言：2011年，中国的城市人口首超农村人口，换句话说，中国的城市化率超过了50%。根据其他国家的发展经验，城市化达到50%以后，将进入一个加速发展的过程，城市化，也将成为中国经济新的发展引擎。但伴随着城市化，许多问题也开始暴露出来。中国特有的城乡二元体制，不但造成了城市化过程中的伪城市化现象（如城中村），同时还是近几年拆迁中暴力拆迁等恶性事件高发的一个主要领域。另一方面，由于快速城市化，伴随着产业结构升级和经济转型，在中国土地资源紧张的刚性约束下，城市中的许多旧住宅区、旧商业区、旧工业区存在着巨大的改造需求和动力。中国的城市化高潮和城市更新高潮同时到来。

一、城市更新的概念和中国城市更新的特点

城市更新在百度百科里的定义是“通过清除和改造房屋、基础设施和公共设施对衰退的邻里进行改造。”1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。

城市更新的概念起源于国外，当时主要是解决“内城衰退”的问题，这从上面的定义就可以看出。但中国式城市更新有其另外的特点。中国的城市更新动力来自于解决土地资源紧张，主要目的是解决城市更新中的历史建筑和传统文化的保护，并调整城市更新中的拆迁所带来的社会矛盾。从吴良镛教授提出的“有机更新”理论，到近两年密集出台的关于征收补偿的相关法规，就是证明。

中国国土面积和美国差不多，人口却是美国的接近4倍，毫无疑问，中国是一个人多地少的国家。故中国的城市化不可能完全走国外的道路。土地资源的刚性约束要求中国必须走土地资源的节约集约利用道路，必须在存量土地上挖潜。因此，中国的城市更新是在城市化较低的情况下就开始了，是和高速城市化同时进行的。

二、城市更新带来的房地产开发模式的改变

深圳是目前国内城市化程度最高的地区，其名义城市化率按照官方的说法已经达到100%。深圳也是国内土地资源最紧张的城市。现有剩余建设用地量按照目前的消耗速度在几年内将消耗殆尽。深圳也是国内房价最高的几个城市之一，由于拍卖获取的高地价是推高房价的重要原因之一。这些客观环境，加上深圳特有的政策优势和区位优势，深圳于2009年诞生了中国第一部规范城市更新活动的地方法规《深圳城市更新办法》。

1987年在深圳举行的中国第一宗土地使用权拍卖活动，被称为中国第一拍，其结果直接促成了随后中国土地管理制度的改革。这次，深圳又再次走在了全国前面。深圳出台《城市更新办法》的意义不亚于中国第一拍。其打破了政府对土地供应的垄断，赋予了土地原使用权人（原居民）越来越强的话语权，将土地增值收益在政府、开发商、原使用权人（原居民）进行了重新、更加合理的分配，为破解中国式拆迁难题提供了另外一种思路。

中国近年来越来越高的房价，已经将房地产从一个经济问题演变为困扰国事民生的一个政治问题。为解决中国的高房价，国家又重新开始严格执行原来没有重视的房地产供应双轨制——商品房市场和保障房市场并重，并开始逐步加大对保障房的供地。这势必会导致商品房供地越来越紧张。这将促使房地产开发企业将越来越多的目光聚集到通过城市更新来获取土地的方式上来。城市更新获取土地，将会使开发商的开发链条向前延伸到土地的一级开发中来，并令房地产原来的开发模式、运作模式、开发商的关注点发生一系列的变化。

传统房地产开发工作是从通过招拍挂从政府手中获取土地开始的，其价值链如下图：

在传统房地产开发价值链中，房地产开发商处于核心地位，其开发价值链起于政府，终于消费者（物业业主），开发商是房地产开发中所涉及的所有服务及产品提供者的服务集成商。业主作为最终消费者，参与房地产开发价值链的意愿和机会都比较少。

而在城市更新房地产开发中，城市更新房地产开发价值链发生了一些明显的变化。其价值链图如下：

在城市更新房地产开发中，开发商的工作链条向前延伸到土地的一级开发中。从土地原使用权人手中获取土地成为城市更新房地产开发工作的重要一环。这时，城市更新房地产开发价值链起于原业主，终于消费者（其中就包括原业主）。原业主和开发商一样，成为了城市更新房地产开发从始至终都参与的重要的一个角色。原业主既是城市更新房地产开发中资源的供应者，又是最终的消费者。他们既有意愿也有机会参与到城市更新房地产开发中来。可以这么说，如何赢得原业主的配合并调动原业主对项目支持的主观能动性，成为城市更新房地产开发的重要工作内容。