美国是对私权保护最为严格的国家之一，自18世纪立国之初，便在建国宪法中确定了“私有财产神圣不可侵犯的原则”。美国的城市更新运动起于1949年“住房法”的颁布。为了顺利推进大规模的城市更新，美国推出了著名的“宪法第五修正案”，认为城市更新活动只要基于公共利益，并实现了对原所有权人的公平补偿，并经法定程序，可以赋予城市更新实施方“强制征购权”。美国城市更新中“强制征购权”的动用，推动了美国20多年的“城市更新运动”的高速发展。在创造城市更新辉煌成果的同时，也受到了社会各方强烈的批评。最著名的是《大城市的生与死》一书的出版，书中对美国城市更新政策进行了猛烈的抨击，认为美国城市更新中“强制征购权”的使用，不但造成了对私权的强烈侵犯，且美国自上而下的城市更新运动，造成了社会阶层的分离，并造成了社会多样性的消失。在陆陆续续社会各方的反对下，美国大规模的城市更新运动于1972年停止。但其造成的影响却一直延续的现在。2010年美国拍摄的《阿凡达》电影，在某种程度上，就是对那个年代剧烈城市更新运动的影射。
中国自建国之初也在宪法中确定了“国家基于公共利益，可以征收或者征用私有财产，并对私有财产进行合理补偿”。在改革开放前，中国尚不存在大规模的商业性的城市更新活动。因此，在城市更新活动中对私有财产动用强制征收权还没有引起社会的注意。改革开放后，特别是1991年土地使用权作为一种财产权可以流转之后，商业性的城市更新活动开始大规模出现。但遗憾的是，政府从未将商业性的城市更新和基于公共利益的城市更新活动加以区分。在所有的城市更新活动中，都是政府动用“强制征收权”从原业主手中收回土地使用权，然后无偿、低价或高价交给新的土地使用方手中。从此，由拆迁所引发的原业主的抵抗活动便开始越演越烈，并在近年演变成自焚、自杀、甚至恐怖袭击的恶性社会事件。正是因为随意动用强制征收权所导致的社会矛盾越来越多，甚至极大降低了政府的执政威信。于是，在千呼万唤中，终于出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，虽然条例中仍然混淆了在城市更新中对房屋的征收和土地使用权的征收，但毕竟将城市更新中商业性和非商业性区别开来了。2009年《深圳市城市更新办法》出台，更明确了在商业性城市更新活动中，由后来的土地使用方直接与原土地使用方协商，以市场原则来获取土地使用权。自此，中国，特别是深圳的城市更新运动，进入了一个新的阶段。
在新的城市更新规则下，原业主获得了他们本就早该拥有的权利：对不满意的商业性城市更新活动说“不”。于是，城市更新活动的周期大大拉长，进行商业性城市更新的开发商的商业利润也被大幅度降低，商业性城市更新活动进入到了一个推进困难的阶段。于是，开发商呼吁政府重新强力介入，并强力推动城市更新的呼声又开始日趋高涨。归结起来，呼吁主要集中在如下三个方面：一是呼吁政府重新主导拆迁工作；二是呼吁政府制定明确的拆迁补偿标准来约束拆迁补偿中的价格；三是呼吁动用“强制权”来解决拆迁中的“钉子户”问题。
中国的城市更新一直在“政府主导”和“市场主导”之间摇摆。“政府主导”和“市场主导”之间最大的差别是政府可以动用的“公权力资源”和以及政府手中所拥有的“强制力”，但随着法治社会的逐渐到来和对私权的保护越来越严，政府在城市更新中，特别是商业性城市更新中，动用“公权力资源”和动用“强制力”都将会受到越来越多的限制。目前，在深圳地区，由政府主导的“土地整备”和“农民上楼”推进的都并不顺利便是明证。至于拆迁补偿标准由政府制定，在商业性城市更新中，只具有指导作用而不具有“强制力”，政府所应做的是提供拆赔双方制定谈判价格基准的思路，具体的拆迁谈判价格基准是由双方选择都信任的中介服务机构进行评估，然后经过谈判博弈才能确定。最后一点，“动用强制权”当然是解决钉子户问题效率最高的方式。目前的开发商都看到了美国在城市更新中动用了强制权，以及香港、台湾地区的多数决机制。但没有看到他们，他们在动用“强制权”是受到了非常多的限制的，基本上都受到了“基于公共利益、公平赔偿、特定程序”三个条件的限制，且“动用强制权”都不是政府可以随意动用的权力，基本上都是在法律的框架内，由法院授予的权力。因此，在国内，即使授予了在城市更新中动用“多数决”和“强制权”的机制，目前，国内大多数限于“拆迁困局”的项目，基本上也是无法动用“强制权”的。且还应看到，目前，香港、台湾地区也看到了强制拆迁所带来的社会危害，也正在修订完善城市更新方面的一些做法。
历史潮流的发展是不可逆转的。在拆迁所引发的社会矛盾越来越多的今天，开发商又重新谋求“公权力”对商业城市更新的支持以及动用“强制力”来解决“钉子户”问题，完全是开发商自己对未来趋势的一个误判。只有充分吸引国外城市更新的先进经验，建立起城市更新中政府、开发商、原业主的三方合作伙伴关系，在互相尊重、互相合作的方式下，才能真正有效推动城市更新前行。
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