推动资本进入城市更新项目前融

2009年，深圳《城市更新办法实施》，创设了土地协议出让制度，形成了城市更新项目一二级联动开发模式，从而打开了传统开发资本进入城市更新项目前期运作的大门。一时间，恒大、碧桂园等各大中型房企纷纷通过股权并购、资产收购、实控人合作等各种方式，在深圳城市更新领域攻城略地，银行、信托等资本，也跟着开发商的脚步，进入城市更新项目的前融（城市更新项目前期投融资，笔者注），深圳城市更新领域一片热火朝天。

但10年过去了，深圳城市更新项目的实施率/转化率远没有达到品牌/头部开发商的预期，现在很多开发商对深圳城市更新项目是想进，又怕进，宁愿其他人把项目孵化成熟后，他们高溢价收购。而前几年重仓城市更新项目前融的安信信托、光大信托等资本，也似乎在悄然退出。一时间，城市更新项目前融成了开发商不爱，大资本不疼的空白地带。

城市更新项目的前期操盘，前期费用不清晰，经常发生成本溢出；风险不可控，经常有项目陷入僵局；进度不可控，前期操盘进度延误是大概率事件；收益不可控，通过项目流转实现前期投入的回报尚未得到政策明确认可......。正是这些原因，使城市更新项目的前期投资成为宜股不宜债的高风险投资领域，使传统资本和传统开发商进入城市更新前期产生越来越多的障碍。

城市更新项目前期操盘中，一个最不可控的风险就是拆迁风险。正是看到了这点，政府也一直在探索城市更新项目拆迁中的兜底机制。从2015年版《深圳城市更新条例》（以下简称《条例》）中的强制售卖制度，到2020年版《深圳城市更新条例》中的司法裁决和点状征收制度，都是对这一机制的探索。

司法裁决制度是指当开发商与业主的拆迁补偿协议签约率达到95%以上却推行不下去时，《条例》授权开发商向未签约业主提起诉讼，如法院判决未签约业主败诉，则法院强制将未签约业主的物权按已签约业主的拆赔标准变更至开发商名下。点状征收制度是指当开发商与业主的拆迁补偿协议签约率达到95%以上却推行不下去时，《条例》授权政府对未签约的业主的房屋按已签约业主的拆赔标准进行点状征收，在将未签约业主的物权征收至政府名下后，再由政府以业主身份与开发商签订拆迁补偿协议（此时的拆赔标准是多少，在此条例中未明确）。

《深圳城市更新条例》探索对市场化拆迁探索强制兜底机制，毫无疑问，是一个好的探索。但不管是司法裁决，还是点状征收，都是利用法院或政府所具有的强制力，强行剥夺未签约人的权益后，移交于开发商手中。如果采用不溢价移交，则无论如何解释强行剥夺的公益性和合理性，都难逃脱利用公权力帮商业利益进行“帮拆”的嫌疑。因此，《条例》所希望实现的市场化拆迁的公权力兜底机制，要想真正落地，公权力剥夺未签约业主的物权后，如何溢价？溢价多少？溢价归谁？归政府，还是归全体业主？溢价后交给谁？是交给已签约了95%业主的开发商？还是连同开发商已完成收购的95%的物业的权益一块交给包括未签约业主、其他开发商、及原开发商中溢价最高的出价者？如果是交给其他开发商，95%已完成收购的物业产生的溢价又归谁？归95%的业主，还是归完成收购的开发商？如果以上问题不能有清晰合理的解决，笔者对《条例》中强制兜底能否顺利落地，或者说，落地后能否得到顺利实施，只能持谨慎乐观的态度。

而要解决好上述问题，就要能确定市场化城市更新前期运作工作费用的客观成本是多少？合理溢价是多少？公平的补偿成本是多少？这些成本能否像传统招拍挂形成的地价一样进入土地成本，在增值税中抵扣？这些，都是在城市更新界，尚待明确的答案。

城市更新网一直呼吁，将城市更新前期运作设立成有明确成本预期、进度预期、僵局破解预期、溢价回报预期的独立运作单元，将过去名义上一二级联动，实际上在内部分开的定向孵化，调整为从名义到实质都分开的非定向孵化。将兜底强制措施帮市场主体的“帮拆”变成帮全体业主的“帮拆”，这样，才能真正破解城市更新前期运作的种种不可控。到那时，资本才能较容易地进入城市更新前期运作。城市更新网也会为自己的微薄贡献感到自豪。