老旧小区城市更新前期运作要从B2C转型到C2B,用搓麻绳模型解决拆迁难题

发布时间:2020-11-02 17:25:00 Clicks:0

深圳经济特区成立四十周年,深圳从中央获得的礼包,并不是坊间传的神乎其神的直辖、扩容,而是中央为了促进深圳进一步内部挖潜、市场化改革而更进一步的放权、授权。用市场化方式,实现存量土地资源的有效配置,特别是增加居住用地的有效供应,是中央在大礼包中对深圳提出的希望。


深圳十年城市更新探索的成绩是巨大的,但唯独在老旧小区拆除重建类城市更新方面,却尚不尽如人意。其中,最重要的拦路虎,就是拆迁。下面,我们从恒大进入深圳城市更新的近十年历程,可以窥一斑而知全豹。


2011年,恒大以16.64亿元收购深圳建设集团有限公司71%股权。以此为标志,恒大全面进入深圳城市更新领域,是最先进入深圳城市更新的外地头部房企。除了收购有存量土地资源的企业股权(如深圳建设集团有限公司)来“获取”城市更新项目之外(笔者下面称之为第一种模式),恒大还通过另外两种方式来获取城市更新项目:一种是直接收购已完成前期运作的城市更新项目(笔者下面称之为第二种模式),如收购国香地产的布吉沙湾片区旧改项目,收购建滔化工厂的恒大时尚慧谷项目,收购深中润的南油大厦项目等;还有一种是直接进入有城市更新潜力地区,通过亲自城市更新前期运作,主要是通过签订拆赔协议获取城市更新项目(笔者下面称之为第三种模式),如湾厦村项目、碧波花园小区项目、广场北小区项目、外贸大院小区项目等;最后一种是前面三种模式的混合(笔者下面称之为第四种模式),主要是收购完成了部分前期的项目,如华强北的恒大中央广场项目、南联向前村项目、坪山飞西村项目等。


截止目前,除了第二种模式获取的项目顺利实现了开花结果外,其他的三种模式要么是还在路上,仍未看到终点的影子;要么是无疾而终,黯然退场;要么是开的花,结的果,明显不如预期。总之,就是除了第二种模式还差强人意外,其他三种模式应该说都难如人意。那么,是什么原因导致的这种结果呢?下面,笔者尝试以第一种模式中的建设集团大院小区项目的推进历程来一窥究竟。


恒大2011年只所以以16.64亿元的代价收购深圳建设集团有限公司71%的股份,主要是看中了深圳建设集团这个老牌国企手中的存量土地,其中建设集团大院老旧小区是最重要的存量资产之一。


自收购伊始,恒大便开始了此项目的前期运作。2012年8月,罗湖桂园街道办即对该项目的更新意愿进行公示。但不幸的是,同是在2012年,《深圳市城市更新办法实施细则》公布,明确要公开选择老旧小区的实施主体。恒大要顺利获得建设集团大院老旧小区的开发主体资格,获得双100%签约,成为了在业主公开招商前要完成的工作。在经过单元规划编制、宣传等准备工作后,恒大于2015年9月启动了拆赔协议的签约工作。恒大与小业主签约的实质拆赔比已达到了1:1.5,还主动从自己持有的商业面积中拿出1000平米建设基建工程兵历史博物馆,可以说给小业主的拆赔条件已是深圳最高水平。但截至目前,经过5年的努力,拆赔协议签约率仍未达100%,此项目仍尚未立项。


笔者通过企查查查询,发现恒大2011年收购了建设集团有限公司71%股权后;2012年又从深投控手中收购了剩余29%的股份,从而获得了建设集团有限公司100%股权;2014年将注册资本从3亿增资至了6.2亿;但2017年11月,恒大却将12%的股权转让给了深圳市建筑工程股份有限公司(民企资金背景),将83%的股权转让给了深圳市建安(集团)股份有限公司(深圳国资委企业),自己仅保留了5%的股权。恒大是否已实质性从此项目脱手,尚不得而知。


以恒大宇宙第一房企的实力,以众所周知的恒大在深圳所具有的政商资源,以恒大对小业主这么高的拆赔诚意,建设集团大院老旧小区城市更新经过近10年的运作,还尚未看到此项目的终点,何也?


笔者的观点是:模式不对,老旧小区的城市更新前期运作要从B2C转变为C2B,才能顺利走下去。


B2C和C2B都是个舶来词,B2C英文是Business-to-Customer,是指从企业到客户。是企业制定价格和交易规则,逐一与客户达成交易协议的一种模式。C2B英文是Customer to Business,是指从客户到企业,是多个客户一起制定价格和交易规则,然后向企业发出交易邀约,企业按客户制定的交易规则进行交易损益评估,作出响应邀约的决策后与客户达成交易。B2C是单一交易,企业的议价能力较强,C2B是批量交易,客户的议价能力较强。


老旧小区城市更新前期运作中的B2C模式是指开发商制定拆赔标准,然后与众多业主逐个单一谈判,缔结拆赔协议,完成权利主体归一的操作模式。在这种模式下,看似开发商可以通过信息不对称、技术资金实力强等优势,对业主群体各个击破,以实现自己的最大利益。但由于业主群体众多,其中必然会存在“精明分子”和“钉子户分子”,而市场化城市更新的非强制性,B2C模式下实现100%签约基本上成了一个难以完成的任务。


而在老旧小区城市更新前期运作C2B模式中,业主内部先自行协商,制定出希望开发商接受的拆赔标准,然后,通过公开招标的方式,选择最能响应业主拆赔标准邀约的开发商,然后,所有业主一次性与开发商签订拆赔协议,完成权利主体的归一。这种模式可以将分散、盲目、无约束的每个个体与开发商的无序博弈,转化为温和的业主内部利益平衡;同时,实现了业主整体上利益的最大化;最后,还真正实现了开发能力在存量土地资源中的有效配置。


说到此处,有人会说,这有什么稀奇的,在2012年的《深圳城市更新办法实施细则》中,不已经规定了在90%的业主同意拆赔标准和选择开发主体方案后,再通过公开招商确定开发主体,这不就是C2B模式嘛?


在C2B模式中,关键一跳是将多个分散的C,整合成统一意愿和统一要求的单一主体C,这是C能向B发出交易邀约的前提。这个整合过程,就是目前在城市更新界越来越熟知的城市更新项目孵化。但遗憾的是,在《城市更新办法实施细则》中,政策把城市更新项目孵化的工作制定由政府部门来完成,并且,过去的这几年,把大部分精力放在了如何构建老旧小区市场化城市更新中强制力机制上。


笔者认为,在城市建成区内老旧小区存量土地无法通过政府强制力收回然后再招拍挂流向市场的背景下,政府承担老旧小区城市更新项目的前期孵化职能,在政府职能部门中是缺乏推动力和推动意愿的。事实也是如此,目前,在多个以街道办名义推动的老旧小区城市更新中,基本上是街道名义上站前台,实际上是某个开发商站在幕后,出钱出力,在推动项目。当然,这个开发商不是在做慈善,他们的目的,是在公开招标开发主体前,与业主逐一先行签订拆赔协议,以在公开招商中控制开发权的走向。因此,这种方式的实质,仍是B2C模式。而这几年一直在探索的城市更新强制力,因为与上位法的冲突,目前仍未落地。可以假想,真的市场化城市更新中的政府强制力如许多开发商所期盼的那样落地,光恒大就不止有10个项目,需要依靠这种强制力去突破推进,再加上其他有政府背景的项目,可能是个不小的数字,虽然政府有选择权,即可以自主选哪个,不选哪个项目去采用强制力推动,但这种选择可能又是个难题,是否会构成新的寻租空间也未可知。假使政府在满足实行强制力条件后都选,则这不是又回归到了政府通过强制力收回存量土地的年代了吗?


笔者一直在呼吁,政府在市场化城市更新中,特别是老旧小区的城市更新前期孵化中,要培育出一批承担城市更新项目前期孵化的市场主体,站在业主的角度,进行项目孵化,让城市更新项目前期运作的C2B模式真正落地。这时,市场化城市更新中,政府强制力兜底措施也才能真正有效落地。


在老旧小区的众多业主中,一般都会存在老实期盼型、怀疑犹豫型、消极从众型、精明谋利型、占小便宜型、占大便宜型、捣乱型等多个类别。城市更新中的B2C模式决定了开发商肯定是害怕业主抱团,各个击破,这样,才能降低单个业主的议价能力,逐一签约。但这样的结果是老实人吃亏,长期的结果是反向激励大家都不愿意早签约,因为早签约,就可能意味着吃亏。而在C2B模式中恰恰相反,孵化者反倒希望业主们按不同的类型结成不同的群,抱成不同的团,因为这样,才能让不同的类型提炼出各自不同的诉求,并派出各自群的群主(业主代表),通过协商进行内部利益平衡,最终把不同的诉求整合成统一向开发商发出的交易邀约。这一过程,就是C端的整合过程。如果大家看过搓麻绳的话,是不是和搓麻绳很像,8股合4股,4股合2股,最后2股合1股,最后才能用这个合成一股的粗麻绳,牵出开发商这个大牛......。


在中央政府都全力支持老旧小区城市更新的大背景下,深圳老旧小区拆除重建类城市更新毫无疑问,是尚待挖掘的金矿。时代变了,必须用C2B的新模式去挖这个金矿。要想知道如何去实现老旧小区城市更新C2B模式的落地,想知道如何用搓麻绳模型解决老旧小区拆迁难题,请参加城市更新网11月14日、21日、28日的老旧小区城市更新项目孵化专题研修班吧,在老旧小区城市更新中深耕探索了十年的先行者,告诉您答案......。


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