深圳是市场化城市更新最前沿的地区。各路资本在城市更新这个风口下，纷纷向深圳涌入。但遗憾的是，各路资本就像漂浮在深圳上空的热气球，始终无法落地。曾有一个外地来的资本，在深圳考察了上百个城市更新项目，但这个资本最终没有落地。
深圳城市更新走到现在，在空中，飞来飞去的城市更新项目，已达数百个乃至上千个。但从可实施的角度，完全干净的项目，可以说，基本上是一个也没有。特别是深圳正在讨论的棚改新政，将旧住宅区市场化城市更新这条路完全封闭了。一个外地来的资本，在几年内觅到一个真正可实施的城市更新项目，已经是一个可遇不可求的事情了。
深圳，最大的亮点，是深圳的市场化程度。目前，深圳城市更新遇到的问题，笔者认为，并不是深圳城市更新市场化的方向出了问题，而是城市更新实施市场化的方式存在问题。
从深圳城市更新的实施模式来说，目前，走过了两个阶段：第一个阶段，是政府主导的城市更新实施第一代模式，可用下图表示：
在这种模式下，政府获得了土地增值的最大份额，但由于大量的征收，也为政府集聚了大量的社会矛盾。
第二个阶段，就是《深圳城市更新办法》颁布后的这8年主要采用的模式，示意图如下：
在这一模式下，对土地产生的增值，按政策规定，留足给政府的之后，剩余土地增值收益在开发商和原业主之间通过市场化的博弈实现。但由于原业主是一个一个单一的主体，随着收购的逐一进行，收购价格必然抬高，“钉子户”就成为了必然现象。
民主化，已经是深圳乃至全国一个不可逆转的社会进程。在民主化的进程下，个人意识的苏醒和对个人权益的维护，成为一个必然。因此，笔者认为，伴随着社会的进步和民主化的进程，市场化的城市更新必然过渡到业主主导的第三个阶段，如下图：
这种模式由于是业主主导，因此，在按政策规定留够政府的前提下，必然实现业主在城市更新中的利益最大化。这种模式，可以看做在业主主导下，先把一个不可直接实施的城市更新项目，孵化成一个成熟的可实施的城市更新项目后，在进入二级开发阶段。
但业主均为一个一个的单个主体，在没人组织的情况下，谁都想等着其他业主把项目孵化好，自己搭一个顺风车。谁来做孵化，谁愿意做孵化，孵化的资金谁来出，孵化的收益又如何实现，这是城市更新项目孵化必须面对的一个一个问题。
我们，深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司，来做城市更新的孵化，且不论孵化成功与否，均不向业主收一分钱！！！
作为首先提出城市更新项目孵化模式的机构，依托城市更新网、城市更新汇、城市更新众筹网等多个平台，经过几年对资本+服务模式的探索，已经摸索出一套解决城市更新孵化模式一系列问题的方案。我们将依托城市更新孵化基金、城市更新投资基金等资本实力，依靠在城市更新领域摸爬多年的实践经验和技术实力，在业主资产增值最大化的前提下，实现城市更新项目的孵化。
城市更新项目孵化，将是城市更新前期运作转型的方向。您还在等什么？拨打4000-663-998与我们联系吧！
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