罗湖区股份合作公司集体用地土地使用权交易监督管理实施细则
第一章 总则
第一条为规范罗湖区股份合作公司集体用地（以下简称集体用地）土地使用权交易行为，保障集体资产保值增值，促进集体经济健康有序发展，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等法律法规和相关规定，结合我区实际，制定本细则。
第二条本细则适用于罗湖区范围内的股份合作公司，具体包括：
（一）依据《深圳经济特区股份合作公司条例》设立的股份合作公司及其下属全资或控股子公司；
（二）由多个股份合作公司共同出资设立的企业，或股份合作公司与其他主体共同出资设立的控股企业。
第三条本细则所称集体用地，是指股份合作公司及其所属的原农村集体经济组织依法享有的非农建设用地、征地返还用地、土地整备利益统筹留用土地、国有已出让（划拨）用地以及根据有关法律法规和政策规定的原农村集体经济组织或继受单位享有权益且符合交易条件的土地。
第四条集体用地土地使用权交易应当遵循民主决策、市场运作、公开公平、依法合规的原则。
第五条集体用地可以以自主开发、合作开发、转让等方式进入市场交易。
第六条集体用地以合作开发方式进入市场交易的，应当通过公共资源交易平台采用公开招标或竞争性谈判等方式进行。涉及以集体资产为主的城市更新项目，应当采用公开招标方式选择合作方。
集体用地土地使用权转让应当通过公共资源交易平台以招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第七条符合下列条件之一的，股份合作公司方可通过公共资源交易平台选择合作方：
（一）属于非农建设用地、征地返还用地开发项目的，按照市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易有关规定，原则上已取得用地批复或签订土地使用权出让合同；
（二）属于土地整备利益统筹项目的，按照市土地整备利益统筹有关规定，原则上土地整备利益统筹项目实施方案及土地整备单元规划已审批通过；
（三）属于拆除重建类城市更新项目的，按照《深圳经济特区城市更新条例》有关规定，原则上已取得城市更新单元规划批准文件。
未达到前款第二项、第三项交易条件但因重大民生工程、重大基础设施、重大产业等项目实施或城市规划统筹需要的，经区政府批准，股份合作公司可以通过公共资源交易平台选择合作方。
第八条因重大民生工程、重大基础设施、重大产业等项目实施需要和为落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施，涉及以集体资产为主的拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹项目等的，经区政府批准，股份合作公司可以通过公共资源交易平台采用单一来源谈判方式选择合作方。
第九条 集体用地合作开发项目符合下列条件之一的，股份合作公司参照本细则有关规定履行资产评估、民主决策等程序，报街道监督管理机构、区集体资产管理局备案后，可以按照有关要求签订集体用地合作协议：
（一）罗湖辖区内两个以上股份合作公司之间合作开发的项目；
（二）为落实区委区政府产业布局、打造产业空间，经区政府批准，股份合作公司与罗湖区属全资国企合作的项目；
（三）因城市规划统筹需要，集体用地面积占拆除重建类城市更新单元拆除范围内总用地面积不超过20%，或股份合作公司享有的集体物业建筑面积占拆除重建类城市更新单元拆除范围内总建筑面积不超过1/4的项目。
第十条集体用地合作开发项目不违反土地及城市更新相关法律、政策规定且能够保障集体利益，同时符合下列情形的，
可以不重新选择合作方：
（一）在《中共深圳市委办公厅 深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》发布之前（2016年8月31日前），已按照股份合作公司章程履行民主决策程序并经股东（代表）大会审议通过；
（二）2016年8月31日前已签订集体用地合作协议且该协议仍在有效期内。
符合前款规定情形，股份合作公司不重新选择合作方的，应当参照本细则有关规定履行资产评估、民主决策等程序，报街道监督管理机构、区集体资产管理局备案。
第十一条股份合作公司在开展非农建设用地、征地返还用地、土地整备利益统筹项目时，可以委托第三方提供权利人意愿征集、基础数据调查、测绘、标图建库研究、计划申报、搬迁补偿方案编制、专项规划编制及申报等服务。
股份合作公司应当与提供服务的第三方签订合同，并提交股东（代表）大会表决同意。合同应当明确服务范围、费用、期限等。
第二章 集体用地自主开发项目办理程序
第十二条集体用地自主开发项目应当遵循以下程序：
（一）项目评估论证。股份合作公司应当委托具有相应资质的评估机构对自主开发项目进行可行性研究和评估。可行性研究报告和资产评估报告经公司董事会、监事会、集体资产管理委员会审议通过后，以书面决议形式对项目进行立项。
（二）项目公示。股份合作公司应当在公司经营场所公示自主开发项目的主要事项，公示期不少于15日。公示内容包括：项目基本情况、可行性研究报告、资产评估报告、项目投资估算与资金筹措、项目预期收益等。
（三）民主决策。股份合作公司应当根据市、区有关文件及公司章程的有关规定，召开股东（代表）大会以特别决议形式对自主开发项目逐项审议和表决，表决时应当邀请街道监督管理机构工作人员列席会议进行现场监督，并聘请公证机构对会议表决情况进行公证。
（四）项目备案。股份合作公司应当在股东（代表）大会结束后15日内，将自主开发项目相关材料通过区股份合作公司综合监管系统，报街道监督管理机构、区集体资产管理局备案。备案材料包括：
1.项目备案申请；
2.项目可行性研究报告、资产评估报告；
3.项目范围内公司集体用地权属证明资料；
4.民主决策资料，包括公司董事会、监事会、集体资产管理委员会及股东（代表）大会决议等；财务顾问意见；
5.法律顾问、财务顾问意见；
6.公证机构出具的公证书；
7.项目公示照片等。
第三章 集体用地合作开发项目办理程序
第十三条 集体用地合作开发项目应当遵循以下程序：
（一）项目评估论证。股份合作公司应当委托具有相应资质的评估机构对合作开发项目进行可行性研究和评估。可行性研究报告和资产评估报告经公司董事会、监事会、集体资产管理委员会审议通过后，以书面决议形式对项目进行立项。
（二）制定合作开发方案。股份合作公司应当根据可行性研究报告和评估报告制定合作开发方案，并报公司董事会、监事会、集体资产管理委员会审议通过。
合作开发方案内容包括：项目基本情况、土地权属状况、项目评估情况、合作方资质条件、合作方引进方式、交易方式、利益分配方式等。
（三）项目公示。股份合作公司应当在公司经营场所公示可行性研究报告、资产评估报告和合作开发方案。公示期不少于15日。
（四）项目审查。项目公示结束后，股份合作公司应当将可行性研究报告、资产评估报告、合作开发方案等材料报所在地社区党委、街道党工委研究审议。街道党工委研究审议集体用地合作开发事项的，应当按照《罗湖区城市更新管理和集体用地合作开发监管事项的通知》（罗委办函〔2022〕3号）执行。
（五）民主决策。项目审查通过后，股份合作公司应当根据市、区有关文件及公司章程的有关规定，召开股东（代表）大会以特别决议形式对合作开发项目逐项审议和表决，表决时应当邀请街道监督管理机构工作人员列席会议进行现场监督，并聘请公证机构对会议表决情况进行公证。
股东（代表）大会决议包括以下内容：
1.是否同意资产评估报告；
2.是否同意合作开发方案；
3.是否同意采用公开招标或竞争性谈判方式选择合作方；
4.是否同意项目分配方式、分成比例等。
（六）提出交易申请。股东（代表）大会审议通过后，股份合作公司应当通过区股份合作公司综合监管系统提交交易申请。
（七）公开选择合作方。交易申请受理后，股份合作公司应当在公共资源交易平台、《深圳特区报》或《深圳商报》等发布合作招商公告，其中系统和网站公告时间不少于20日，报纸媒体连续刊登公告时间不少于2日。
（八）交易结果公示。选定合作方后，应当在公共资源交易平台、股份合作公司经营场所公示交易结果。公示期不少于5个工作日。
（九）项目备案。股份合作公司应当在交易结束后15日内，将合作开发项目相关材料通过区股份合作公司综合监管系统，报街道监督管理机构、区集体资产管理局备案。备案材料包括：
1.项目备案申请；
2.项目可行性研究报告、资产评估报告、合作开发方案；
3.项目范围内公司集体用地权属证明资料；
4.民主决策资料，包括公司董事会、监事会、集体资产管理委员会及股东（代表）大会决议等；
5.拟签署的合作合同（协议）；
6.提交公开招标或竞争性谈判等相关证明文件（包括公告、签到表、谈判现场照片、会议记录等）；
7.法律顾问、财务顾问意见；
8.公证机构出具的公证书；
9.项目公示照片；
10.交易机构出具的交易凭证；
11.合作方的营业执照及资质信誉等。
第四章 土地使用权转让项目办理程序
第十四条 符合交易条件的集体用地土地使用权转让项目应当遵循以下程序：
（一）项目评估论证。股份合作公司应当委托具有相应资质的评估机构对拟转让项目进行评估。资产评估报告经董事会、监事会、集体资产管理委员会审议通过后，以书面决议形式对项目进行立项。
（二）制定交易方案。股份合作公司应当根据资产评估报告
和项目实际情况制定交易方案，并报公司董事会、监事会、集体资产管理委员会审议通过。交易方案内容包括：交易标的基本情况、挂牌底价（不得低于评估结果或标定地价）、意向受让方的资格条件、交易方式、价款支付方式及期限等。
（三）项目公示。股份合作公司应当在公司经营场所公示资产评估报告和交易方案。公示期不少于15日。
（四）项目审查。项目公示结束后，股份合作公司应当将资产评估报告、交易方案等材料报所在地社区党委、街道党工委研究审议。
（五）民主决策。项目审查通过后，股份合作公司应当根据市、区有关文件及公司章程的有关规定，召开股东（代表）大会以特别决议形式对交易项目逐项审议和表决，表决时应当邀请街道监督管理机构工作人员列席会议进行现场监督，并聘请公证机构对会议表决情况进行公证。
股东（代表）大会决议包括以下内容：
1.是否同意资产评估报告；
2.是否同意交易方案；
3.是否同意土地使用权以公开交易方式进行转让等。
（六）公开交易。股东（代表）大会审议通过后，股份合作公司应当通过区股份合作公司综合监管系统提交交易申请。交易申请通过后，股份合作公司应当在公共资源交易平台进行交易。
（七）交易结果公示。交易结束后，应当在公共资源交易平
台、股份合作公司经营场所公示交易结果。公示期不少于5个工作日。
（八）项目备案。股份合作公司应当在交易结束后15日内，将土地使用权转让项目相关材料通过区股份合作公司综合监管系统，报街道监督管理机构、区集体资产管理局备案。备案材料包括：
1.项目备案申请；
2.项目资产评估报告、交易方案；
3.民主决策资料，包括公司董事会、监事会、集体资产管理委员会及股东（代表）大会决议等；
4.法律顾问、财务顾问意见；
5.公证机构出具的公证书；
6.项目公示照片等。
第五章 合同管理
第十五条 股份合作公司应当在确定集体用地开发合作方之日起30日内，与合作方签订合作合同。
股份合作公司集体用地合作合同的价款、质量、履行期限等主要条款应当与合作开发方案内容一致，不得擅自变更合同实质性内容的主要条款或再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
第十六条 股份合作公司与合作方签订合同之日起5个工作日内，应当将合同副本上传区股份合作公司综合监管系统。
第六章 附则
第十七条 本细则所称“以上”“不少于”“不超过”，含本数；所称“低于”，不含本数。
第十八条 法律、法规、规章和上级行政规范性文件另有规定的，从其规定。
第十九条 本细则由罗湖区集体资产管理局负责解释。
第二十条 本细则自2022年11月15日起实施，有效期5年。
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