龙岗区“先整备后统筹”土地整备工作规则

第一条 【意义依据】 

为高质、高效、规范推进土地整备工作，保障公共利益 项目及重大产业项目用地空间，集约利用土地资源，根据《国 有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第 590 号令）、《深 圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第 342 号）、 《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕 6 号）、《龙岗区土地整备利益统筹项目工作规程》（深龙更 新整备〔2021〕117 号）等规定，结合龙岗区实际，制定本 工作规则。 

第二条 【概念】 

“先整备后统筹”是指通过利益统筹补偿方式为公共利 益或重点产业项目提前移交建设用地，该部分建设用地及地 上建筑物纳入到后续利益统筹项目结算的土地整备工作模 式。 

第三条 【适用范围】

申请实施“先整备后统筹”的适用范围： （一）对于已立项但实施方案未批复，且能为重点公共 利益项目、重点产业项目（含符合 20+8 产业布局的）提前 移交用地的利益统筹项目。 （二）对于未立项但利益统筹条件成熟、经社区股份合 作公司（含公司）对项目测算经济可行并经街道办审核同意， 能为重点公共利益项目或重点产业项目（含符合 20+8 产业布局的）提前移交用地的利益统筹项目。 

第四条【街道办申请条件】 

（一）项目所在社区股份合作公司（含分公司）成立由 街道办分管领导、集体资产办公室工作人员、土地整备中心 工作人员、社区股份合作公司（含分公司）董事长、总经理、 监委会主任、分公司经理等人员组成的“先整备后统筹”专 项工作小组。 （二）街道办和社区股份合作公司（含分公司）按土地 整备利益统筹项目申报程序规定征集同意启动“先整备后 统筹”工作意见。 （三）街道办和社区股份合作公司（含分公司）须按要 求移交“先整备后统筹”红线范围内土地。 

第五条【决策机制】 

“先整备后统筹”的启动申请：涉及大面积产业空间土 地整备项目由大面积产业空间土地整备攻坚行动现场指挥 部会议审议；其他的由区土地整备领导小组会议审议。 “先整备后统筹”方案由区土地整备工作领导小组会议 审议。先整备后统筹方案含：整备资金方案、移交土地时序 计划方案、“先整备后统筹”范围的房屋征收补偿安置保障 方案。

第六条【工作流程】 

（一）区土地整备事务中心根据年度计划或相关会议纪 要向街道办下达整备任务，街道办与社区股份合作公司（含 分公司）在研判“先整备后统筹”项目可行性和必要性的基 础上，确定“先整备后统筹”项目红线范围，征求市规划和自然资源龙岗管理局、区城市更新和土地整备局的意见后按 程序报会申请启动。 （二）申请获得审议通过，街道办开展委托中介服务、 权属核查、测绘、评估、编制方案、指导社区股份合作公司 （含公司）制定拆赔标准等工作。 （三）区土地整备事务中心审核街道办上报的“先整备 后统筹”方案后按程序报区土地整备工作领导小组会议审议。 （四）“先整备后统筹”方案经区土地整备工作领导小 组会议审议通过后，社区股份合作公司（含公司）制定拆赔 方案报街道土地整备中心备案后实施，涉及大面积产业空间 土地整备项目报大面积产业空间土地整备攻坚行动现场指 挥部备案后实施。 

第七条【职责分工】 

（一）区土地整备事务中心负责统筹指导、协调“先整 备后统筹”工作，指导红线范围的确定，审核方案，负责测 绘复核和评估督导，统筹协调相关职能部门，提请召开区相 关会议,协助街道办申请区财政垫付土地整备资金、申请后 续土地整备利益统筹项目的市整备资金并归还上述区财政 所垫付的资金、协助街道办办理土地入库等。 （二）街道办组织开展“先整备后统筹”工作，成立专 项工作小组，划定范围，提出启动申请，负责征集意见，负 责确定中介服务单位，开展测绘、评估、编制方案工作，做 好土地房产权属核查结果的备案工作，指导社区股份合作公 司（含公司）制定拆赔标准、申请资金，监管社区股份合作 公司（含公司）使用整备资金，负责整备资金申请与结算，配合区土地整备事务中心做好区财政资金归垫工作，办理土 地移交入库等。 （三）社区股份合作公司（含分公司）负责利益统筹补 偿安置具体实施工作，配合街道办确定“先整备后统筹”红 线范围，负责征集意见，按照龙岗区社区集体资产管理相关 规定履行民主决策程序审议同意启动申请，做好土地房产权 属核查及其结果公示，编制拆赔方案并按规定报备案工作、 申请整备资金、协商谈判、签订补偿协议书、组织房屋拆除 与地面清理、协助注销产权、协助土地移交入库、配合街道 办做好整备资金结算等工作。 （四）市规划和自然资源局龙岗管理局负责协助街道办 核查土地信息并出具书面意见、申请土地整备资金、办理土 地入库,协助社区股份合作公司（含公司）开展留用土地手 续办理、提供土地政策服务等工作。 （五）区发展改革局结合区财政情况负责下达“先整备 后统筹”资金计划，提供并核查“先整备后统筹”红线范围 内所涉及油、气管线高后果区的情况。 （六）区财政局负责落实“先整备后统筹”整备资金， 协助指导区土地整备事务中心办理垫付资金结算及归还工 作。 （七）区规划土地监察局负责核查未办证不动产的建成 时间、督促街道执法队控制、查处项目范围内改扩建新装修 行为、按规定处理历史遗留建筑、依法拆除违法建筑、协助 街道办开展权属核查明确违法建筑立案处置情况等工作。 （八）深圳市土地储备中心龙岗分中心负责土地入库管理相关工作。 （九）区国资局结合项目实际情况指导编制补偿安置方 案，指导、监督社区股份合作公司依程序引入合作开发主体。 区住建、城管、文体旅游、民政、公安、税务、市场监 督管理、教育、工信、侨务、市不动产登记中心等相关职能 部门，应按照职责分工，充分履职，相互配合，联动协调， 为“先整备后统筹”工作提供协助。 

第八条【资金拨付】 

区土地整备事务中心、街道办、社区股份合作公司（含 分公司）依据已审议通过的“先整备后统筹”整备资金方案 签订利益统筹土地整备资金拨付三方协议，协议书包含资金 使用范围、拨付程序、各方责任与义务、项目结算等内容。 “先整备后统筹”整备资金应优先使用市级资金，使 用区财政资金的由区发展改革局、区财政局予以下达资金指 标,街道办予以拨付。 

第九条【资金结算】

“先整备后统筹”整备资金纳入后续利益统筹项目的土 地整备资金总盘子中一并结算。 

第十条【补偿标准】 

街道办组织社区股份合作公司（含公司）参照《深圳市 龙岗区土地整备利益统筹项目搬迁安置补偿标准工作指引》， 结合项目的实际情况制定“先整备后统筹”实施范围内的补 偿标准，与后续土地整备利益统筹项目的补偿标准保持一致。

第十一条【留用地核算】 

留用地的核算按深圳市土地整备利益统筹相关规定执 行。 

第十二条【委托中介服务】 

已委托第三方技术服务机构的利益统筹项目，优先开展 “先整备后统筹”范围内测绘、评估等工作。 未确定第三方技术服务机构的利益统筹项目，街道办依 据区相关会议已审议通过的“先整备后统筹”的启动申请选 取第三方技术服务机构。 区土地整备事务中心在街道办确定第三方技术服务机 构后，选取测绘复核、评估督导等第三方技术服务机构。

第十三条【项目终止保障】

（一）“先整备后统筹”所在的已立项的利益统筹项目 因故中止，经社区股份合作公司（含分公司）股东代表同意， 在确保权利人合法权益和符合集体资产管理程序的条件下， 街道办协助社区股份合作公司（含公司）按集体资产管理相 关规定引入第三方开发单位，继续推进项目。 （二）“先整备后统筹”所在的利益统筹项目三年内无 实质性推进、符合区国资局清退机制和区土地整备事务中心 有关项目清退条件的，可由社区股份合作公司（含公司）向 街道办提出申请启动保障方案，由区土地整备事务中心将该 项目纳入整备计划并委托街道办开展政府已收储入库土地 红线范围的征收补偿安置工作；区土地整备事务中心、市规 划和自然资源局龙岗管理局组织相关单位依据政府已收储土地面积核减留用地指标和整备资金。 

第十四条【项目结算】 

街道办按照《龙岗区土地整备和房屋征收项目结算工作 指引》（深龙土整〔2020〕122 号）在后续利益统筹项目中完 成结算工作，所需服务费在项目技术支持费中列支。 

第十五条【其他条款】

本规则有规定的按规定执行；本规则未规定的或未覆盖 的，按现行法规政策执行。 本规则由区城市更新和土地整备局负责解释。本规则自 年 月 日起实施，有效期三年。 概念说明： 1、“先整备后统筹”项目范围红线是指政府因公共利益项目 或重点产业项目建设需要，落实 20+8 产业布局，满足高质量发 展要求，需提前收储的土地红线范围，其大部分范围与利益统筹 项目（含未立项利益统筹项目）红线范围重叠；红线范围划定前 须经区土地整备事务中心、街道办、社区股份合作公司（含公 司）等单位充分研究，由街道办征求市规划和自然资源龙岗管理 局、区城市更新和土地整备局意见后报区相关会议审议确定。 2、“先整备后统筹”保障方案的评估时点是指该“先整备后 统筹”项目房屋征收补偿安置保障方案经区土地整备工作领导小 组会议审议通过的评估时点。 3、“先整备后统筹”项目留用地核算原则：按《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6 号）规定核 算留用地指标，如有新政策则按新政策执行。 4、“三年无实质性进展”是指：受利益统筹等政策条件限制 导致项目经济可行性较差而无法推进项目的；无开发主体或开发 主体存在资金问题不能支付过渡费用等情况且无别的开发主体 接盘而导致无法推进项目的；利益统筹手段无法解决因“先整备 后统筹”红线范围内补偿而引发信访维稳问题的等。项目遇到上 述情况，社区股份合作公司（含公司）可向街道办申请启动房 屋征收补偿安置保障方案开展房屋征收补偿工作。 5、“大面积产业空间土地整备”是指十八个大面积产业空 间土地整备项目，具体项目如下：龙岗街道红花岭片区土地整备 利益统筹项目、龙岗区国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹项 目、龙岗街道五联社区土地整备利益统筹项目、坪地街道六联社 区坪地北产业整备片区土地整备利益统筹项目、坪地街道年丰社 区土地整备利益统筹项目、坪地四方埔社区土地整备利益统筹项 目、龙岗区同德社区土地整备利益统筹项目、龙岗宝龙街道同乐 社区三棵松地块土地整备利益统筹项目、龙城街道嶂背片区、园 山街道园山中片区土地整备利益统筹项目、横岗街道六约-华乐- 横岗-松柏社区横岗南产业片区土地整备利益统筹项目、平湖街 道山厦片区、平湖鹅公岭工业区土地整备利益统筹项目、平湖金 融基地辅城坳片区、平湖街道上木古社区平湖西地块土地整备利 益统筹项目、坂田街道岗头社区金园片区、吉华街道吉华中土地 整备利益统筹项目、南湾街道南岭村社区土地整备利益统筹项目。