《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称“细则”）自公布以来已有近两个月，昨日，为了便于企业更好地掌握更新政策，深圳市规划国土委会同市房地产业协会举办了城市更新政策宣讲会，面向深圳房地产企业，首次全面、详细解读了《城市更新办法实施细则》。深圳市城市更新办表示，《深圳市城市更新办法》出台后，政府寄希望于“政府引导市场主导”，但已批8个旧住宅小区更新2年后无一顺利实施，加之问题重重，于是深圳在旧住宅小区改造领域重回政府主导。深圳城市更新办表示，旧住宅小区将以综合整治为主。
近200家房企到场座无虚席
2009年底深圳实施的《深圳市城市更新办法》一度让城市更新成为房地产开发企业最为热衷的话题。其办法中规定的拆除重建的城市更新方式，明确鼓励权利人自行改造，这激发了市场巨大的改造热情，一时间不少房企纷纷进驻旧住宅小区征集旧改意愿。
按照当时的《深圳市城市更新办法》规定，拆除重建类城市更新项目范围内存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，“同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体”。这一相关条款在开发商看来，就是小区业主可以自行改造，而作为专业的房地产开发企业自然要争当业主的委托主体在旧改中获取利益，当时的开发商认为，谁先拿到了三分之二业主的同意拆迁重建意愿，该开发商就可以将小区进行城市更新申报，而谁先拿到意愿谁先申报就意味着在这一小区的旧改中抢占了先机。
直至今年2月《深圳市城市更新办法实施细则》明确表示，旧住宅区改造项目不再受理市场主体（包括开发商）上报的旧住宅区改造申请后，不少开发商依然不愿意轻易放弃旧改中的巨大利益，虽然明确开发商不得在旧住宅小区设立更新改造办公室，但不少开发商依然留在老旧住宅小区。昨日，《深圳城市更新办法实施细则》实施后，深圳市城市更新办公室首次面对房企的细则说明会依然吸引了大量房企前来参加，城市更新版相关工作人员告诉记者，截至说明会前一天，报名的房企就多达176家，而昨日的说明会更是有不少房企慕名而来，现在粗略估计有200家房企的相关负责人到场，连楼梯过道都坐满了这些房企老总们。
记者了解到，包括中海、金地、恒大、华润、中信、佳兆业、绿景、合正、卓越、益田等都悉数到场，但记者并没有在房企名单上看到龙头万科的名字。
8个已批旧住宅小区更新2年后无一顺利实施
昨日，深圳市城市更新办副主任谭权向房企专门说明了对于旧住宅小区城市更新的细则变化，谭权再次向房企明确，旧住宅小区改造项目由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报；不再受理市场主体（包括开发商）上报的旧住宅区改造申请。
谭权透露，在深圳市城市更新办法公布后，实施细则颁布之前，深圳城市更新办一共只批过首批的8个旧住宅区拆除重建项目的申报计划，而这8个项目实施两年以来，在实施中面临很大难度，个别旧住宅小区还存在着信访压力，旧住宅区的拆除重建相对旧城、旧工业区更加复杂，到目前为止，这8个旧住宅区更新没有真正推进实施。
谭权强调，在城市更新细则公布后，深圳明确，旧住宅区改造的方针改为政府主导，并以综合整治为主，不鼓励拆除重建，旧住宅区不再允许房地产开发企业申报计划。“以前深圳城市更新办法的一个原则是政府引导、市场主导，制定办法之初，政府希望能通过市场来解决包括拆迁谈判等问题，但在旧住宅小区的更新领域办法实施2年后发现很多问题，于是在这一领域我们重新回到政府主导上来”，深圳市城市更新办主任徐荣表示。
明确建议已进驻房企退出旧住宅小区
在《深圳市城市更新办法实施细则》中，深圳明确区政府将作为旧住宅小区拆除重建的实施主体，谭权表示，政府出面作为中间人，将最大程度地保障业主的利益，并且发挥政府的义务，最大限度地回避风险，有利于保障业主权益，以及其和拆迁人的利益权衡。
对于那些依然在申请旧住宅区改造、或者进驻小区不进不退的房企，谭权表示，这些都将占据企业很大精力。因此昨日深圳城市更新办明确，除2010年已批的8个旧住宅小区更新项目外，区政府今后不再受理市场主体申报的更新改造，确需要改造的，房企可以向区政府建议，但是否采纳、是否进行意愿征集由区政府决定，区政府决定后也必须按照细则要求来执行，由区政府来组织实施。
至于按照细则要求怎样选择公开的市场主体来实施拆除重建，谭权表示，这要在各区政府主导下尊重业主意愿公开选择市场主体。对于前期有征集旧住宅小区旧改意愿的房企，深圳市城市更新办明确，房企可向区政府建议并由区政府来认定，明确不需改造的小区，建议这部分已进入小区的房企不要再花费人力物力，建议房企自主从旧住宅小区退出，城市更新办明确严禁开发商进入小区设立改造办公室，矛盾突出以及有信访的，区政府则要处理。
深圳旧住宅小区现状调查显示
增设电梯停车位需求胜过重建
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深圳市城市更新办昨日宣讲会上同时透露，根据其对旧住宅区进行为期3个月的现状普查工作显示，深圳原特区的数百个成片旧住宅小区现状整体良好。一是建设强度适中，环境较好。90%以上的小区地块容积率低于3.2，多数在1.5左右，密度适中，且小区内部卫生、周边绿化整体较好，环境较舒适；二是区域位置优越，交通便利。约80%的小区地块位于已建成或近期实施的地铁站500米服务半径内，近50%的小区比邻城市次干道以上路网，通达性好，出行方便；三是多数历经整治，安全尚好。普查中超过半数小区于近5年内实施过各种类型的综合整治，外观较新，基本上不存在重大安全隐患。
“我们发现旧住宅小区反映的主要是配套问题”，谭权表示，一是居民老龄化后，电梯明显缺乏，普查中7-9层的中高层住宅楼约2500栋，占普查居住建筑物总量的56%，均无电梯；二是配套不足，约88%的小区垃圾转运力不足，50%的小区未通管道燃气，再者，仅3%的小区停车位配置满足现行规范要求。
“如果旧住宅区侧重以市场运作拆除重建方式改造，势必要以提高容积率的方式来平衡经济利益，从而带来城市人口、小区密度、交通配套等方面的巨大压力”，谭权表示，原特区内部分区域的基础设施、配套设施条件现已难支撑旧住宅区高强度开发改造，旧住宅区高强度开发改造与深圳市城市更新拓展产业空间、完善城市功能、优化城市结构、促进城市转型等目标不一致，也有违绿色更新的理念。加之目前项目强制搬迁缺乏法律支撑，旧住宅区产权分散，拆除重建实施难度较大。建议对于现状整体良好、管理相对成熟的旧住宅区，以综合整治为主，侧重以增设电梯、增加停车位以及完善配套设施等手段进行改造，完善居住条件，提升环境品质。（作者：曲广宁）
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