深圳市南山区城市更新实施办法征求意见！

3月15日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布关于公开征求《深圳市南山区城市更新实施办法（征求意见稿）》意见的通告。

为规范和完善南山区城市更新工作机制，根据《深圳经济特区城市更新条例》（第六届人大常委会公告第 228 号）（以下简称《更新条例》）、《深圳市城市更新办法》（深府令第 290 号）（以下简称《更新办法》）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1 号）（以下简称《实施细则》）以及其他法律、法规、政策的相关规定，结合南山区实际，深圳市南山区城市更新和土地整备局起草了《深圳市南山区城市更新实施办法（征求意见稿）》（以下简称《实施办法》），现就文件起草主要说明如下：

制订背景

南山区 2019 年 9 月出台的《深圳市南山区城市更新暂行办法》（以下简称《暂行办法》）自施行以来，为南山区城市更新工作开展提供了很好的指导。2022 年9月，《暂行办法》到期失效，为进一步完善南山区城市更新规范化管理，提升城市更新管理工作质量和水平，在原《深圳市南山区城市更新暂行办法》基础上，衔接《更新条例》等 2019 年 9 月后出台的城市更新相关政策新规定，同时，结合南山区在城市更新工作实践中遇到的问题，在上级政策框架下，提出解决思路，以适应城市更新工作新要求，新环境。

同时，根据《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》“提高产业空间质量”的要求，为持续优化、推动城市更新与产业升级协同发展，在《实施办法》中深化产业监管的相关内容，衔接产业促进与发展的相关政策规定。

制订思路

（一）衔接新的城市更新政策

2019 年 9 月，南山区《深圳市南山区城市更新暂行办法》出台后，市级层面又出台城市更新一些新的政策和规定。如 2020年 5 月，深圳市规划和自然资源局出台《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》，2021 年 3 月，深圳市人民政府出台《深圳经济特区城市更新条例》。本次制定将相关新政策和规定融入到《实施办法》中，以适应城市更新政策新要求。

（二）将原“工改工”政策融入新办法中

为优化、推动城市更新与产业升级协同发展，规范南山区“工改工”拆除重建类城市更新工作流程，加强我区“工改工”拆除重建类城市更新项目的产业监管。2020 年 2 月，南山区出台《南山区“工改工”拆除重建类城市更新工作指引（试行）》（以下简称《工改工指引》），《工改工指引》试行以来，取得了良好的实践效果。2022 年 2 月，《工改工指引》到期失效，本次《实施办法》制定，将原《工改工指引》中部分条款融入到《实施办法》中，继续为南山区“工改工”城市更新中产业监管提供指导。

（三）为城市更新实践中问题制定实操解决条款

本次《实施办法》制定，就南山区城市更新过程中，关于国有已出让土地上住宅类建筑物未办理不动产登记物业权利人核实、监管资金核减等问题制定条款规定，为南山区有序开展城市更新工作提供政策支持。

主要变化内容

本次《实施办法》相较原《暂行办法》，主要修订变化如下：

（一）新增原《工改工指引》的部分条款

本次《实施办法》制定，将原《工改工指引》部分条款融入到《实施办法》中，为南山区的城市更新产业监管提供政策指导。

（二）新增城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域内的历史遗留违法建筑物业权利人核实流程

为落实《深圳经济特区城市更新条例》《市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》《深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》等规定，规范南山区拆除重建类城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实工作，本次实施办法新增城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域内的历史遗留违法建筑物业权利人核实流程，为相关工作开展提供规范性文件依据。

（三）新增国有已出让土地上未办理不动产登记住宅建筑物物业权利人核实工作流程

在南山区开展城市更新工作中，关于因历史原因出现的国有已出让土地上未办理不动产登记住宅建筑物物业权利人核实，没有现行实操政策，影响住宅类城市更新工作的推进。本次《实施办法》中，参照城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域内的历史遗留违法建

筑物业权利人核实流程，增加国有已出让土地上未办理不动产登记住宅建筑类物业权利人核实工作流程，为相关工作的开展提供政策依据。

（四）新增物业权利人人数统计规则条款

为明确物业权利人及其统计规则，便于开展更新意愿核实、行政调解和行政征收工作，根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020 修正)》《深圳经济特区物业管理条例》《深圳经济特区城市更新条例》等有关规定，新增物业权利人人数统计规则条款于《实施办法》中。

（五）新增监管资金核减条款

本次《实施办法》对部分市场主体监管资金核减的诉求，制定了相关条款，为监管资金核减提供政策依据。

（六）增加回迁确认条款

新增回迁确认条款，便于实践中办理回迁确认工作。

其他说明事项

（一）关于物业权利人核实

深圳市南山区城市更新和土地整备局于 2021 年印发的《南山区拆除重建类城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实工作流程》自施行以来效果良好，故本次将其中工作流程融入到规范性文件中，进一步提高其法律效力。 

（二）关于项目监管资金条款修改

本次采用按相应的建筑面积乘以固定建安成本作为监管金额，程序简化，便于计算。

对市场主体监管资金核减的诉求，制定资金核减条件、流程，为已完成房屋回迁确认、配建设施移交、大部分回迁房屋的产权登记的市场主体减轻资金压力。

 综上，本次《实施办法》是在原有《暂行办法》的基础上，结合城市更新新规定和城市更新工作实践，并将南山区试行效果良好的工作指引，纳入到南山区《实施办法》中，为南山区更好开展城市更新工作提供政策支持。

如后续深圳市城市更新宏观政策出现变化，届时关于本《实施办法》适用范围以相关衔接政策为准。

原文点击下方附件

深圳市南山区城市更新实施办法（征求意见稿) .pdf