2024年6月21日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布关于公开征求《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作管理办法（征求意见稿）》意见的通知。
2013年，为明确实施主体确认工作流程，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局（原深圳市龙岗区城市更新办公室）以内部通知的形式出台了《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作程序》（深龙城更[2013]10号），对实施主体确认的工作流程进行了明确和细化。2018年12月13日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局（原深圳市龙岗区城市更新局）对该文件进行了修改完善，并形成了《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体确认工作程序》（深龙城更[2018]119号）（下简称《工作程序》）。该文件出台以来取得了良好的效果，全区实施主体确认工作有序开展。原《工作程序》有效期三年，目前已过期。鉴于实施主体确认是深圳市城市更新活动的重要环节，既标志着项目范围内已形成单一主体，也是开发单位进行下一步工作的必要前提。而《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等文件关于实施主体确认工作流程的规定均较为笼统。因此为了明确工作要求，给予行政机关和行政相对人明确的操作指引，有必要对实施主体确认的工作流程进行细化。深圳市龙岗区城市更新和土地整备局结合多年来城市更新项目实施主体确认工作实操经验，在上位法的范围内对实施主体确认工作进行了进一步细化，并形成了本《管理办法》。为规范龙岗区城市更新项目实施主体确认的工作程序，根据《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市六届人大常委会公告第228号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）以及其他相关政策规定，结合龙岗区实际情况，形成了本《管理办法》。1.《管理办法》第一条：明确了《管理办法》制定依据。相较《工作程序》，在上位法依据上新增了《深圳经济特区城市更新条例》作为上位法依据。2.《管理办法》第二条：明确了《管理办法》的适用范围。3.《管理办法》第三条及第四条：明确了龙岗区城市更新主管部门与辖区街道办的职能分工，响应了《深圳市城市更新办法实施细则》与《深圳经济特区城市更新条例》的要求，也与龙岗区实践操作相一致。4.《管理办法》第五条：相较《工作程序》系新增条款，落实了《深圳市城市更新办法实施细则》第四十五条，关于组织编制城市更新单元实施方案的要求。5.《管理办法》第六条：明确实施主体确认工作与城市更新单元规划分期的关系。6.《管理办法》第七条：目前，无产权登记记录的土地和建筑物物业权利人核查制度仍有其存在的现实价值。对于国有土地上无证房屋、空地、有证房屋加建等情况，历史遗留违法建筑物业权利人核查制度并不能囊括。因此，第七条明确，对于不属于历史遗留违法建筑适用范围的无产权登记记录的土地房屋，应当开展无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查工作。7.《管理办法》第八条：相较《工作程序》系新增条款，同《龙岗区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿安置协议备案工作指引》相配套，也符合龙岗区实操中的一贯做法。8.《管理办法》第九条：在符合《深圳市城市更新办法实施细则》第四十九条的前提下细化了申请实施主体确认所需提交的材料，《管理办法》相较《工作程序》进行了部分调整：（1）规范了申请人身份证明文件的内容，要求申请人提供营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证明、授权委托书、受托人身份证明；（2）规范了权属证明文件的类别：一是明确物业无产权登记记录的，应提供通过历史违建物业权利人核实形成的核实结果材料或通过无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查形成的核查结果材料。二是明确人民政府的征收决定对物业权属作出认定的，以生效征收决定作为权属证明文件。这是考虑到未来可能存在按照《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条的规定，由政府进行个别征收的城市更新项目。根据《深圳经济特区城市更新条例》第三十九条的要求，区人民政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关归档与市场主体签订搬迁补偿协议。此时，其权属证明文件应当是生效征收决定。这也符合《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的物权变动规则。三是明确人民法院、仲裁机构的生效法律文书对物业权属作出认定的，应提供人民法院、仲裁机构的生效法律文书。这与《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的物权变动规则相一致，也回应了实施主体确认工作实操中的做法。9.《管理办法》第十条：明确区城市更新和土地整备局实施主体确认工作的审核时限以及实施主体公示的要求。满足《深圳市城市更新办法实施细则》第五十条的要求。10.《管理办法》第十一条及第十二条：明确实施主体公示异议的处理规则并进行优化。相较《工作程序》，《管理办法》将异议分为两大类：对于可能影响项目单一主体形成的，应当由区城市更新和土地整备局开展调查，并得出异议成立、异议不成立、异议不能确定的结论；对于与单一主体形成无关或虽与单一主体形成有关但缺乏材料予以证实的情形，直接视为异议不能成立。同时相较《工作程序》，《管理办法》规定公示期未收到意见或者有关异议经核实不成立的，主管部门、项目辖区街道办事处及申请人应当在5个工作日内签订实施阶段监管协议，与《深圳市城市更新办法实施细则》第五十一条的规定相一致。11.《管理办法》第十三条：新增实施主体确认后在区城市更新和土地整备局官网公布实施主体确认情况，并告知各有关部门和不动产登记机构的要求。有利于保障公众的知情权，同时也回应了《深圳经济特区城市更新条例》第二十九条的要求。12.《管理办法》第十四条：明确变更实施阶段监管协议内容的流程。13.《管理办法》第十五条及第十六条：规定了《管理办法》的解释、有效期限以及施行时间。
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