土地整备，被视为深圳市的“第三次土地改革”，以期盼借此解决未来深圳可持续发展的土地资源瓶颈问题，而坪山新区是深圳市土地整备的试点区。
自成立以来，坪山新区在土地整备工作上开始了一场攻坚战。2011年2月11日，坪山新区正式将金沙社区作为“整村统筹”土地整备的试点社区，确立了以“政府主导、社区主体、办事处保障实施”的工作机制。
当前，坪山新区在“整村统筹”的土地整备中，提出了“房地分离、同房（权）同价”等做法，以均衡政府、集体及居民的利益，为土地整备进行了新探索。
金沙社区1.69平方公里土地试水整备
市、区将投入70亿元“整村统筹”
“十二五”期间，深圳计划通过土地整备，释放150平方公里建设用地，以解决土地资源稀缺的瓶颈问题，优化城市空间结构。
根据2011年度土地整备计划，到今年6月30日前，全市要完成75个土地整备项目，通过整备释放45平方公里建设用地；推进87个征地拆迁项目及7个拆迁安置房建设项目的建设。其中，坪山新区的新能源产业基地、生物医药基地的土地整备项目被列入其中。
2011年2月11日，位于新区坑梓区域的金沙社区成为土地整备的试点，希望用“整村统筹”的模式进行开发建设，对空间进行高水平规划。
坪山新区相关负责人表示，“整村统筹”就是通过“自上而下”与“自下而上”相结合的工作方式，综合运用规划、土地、产权和相关政策，优化整合城市空间，一揽子解决土地历史遗留问题的土地整备方式。“整村统筹”以“政府主导、社区主体、居民参与”为原则，希望借此调动社区居民自主决策、共谋发展的积极性，促进社区转型发展。
根据坪山新区的统计，市、新区政府将投入70多亿元，对金沙社区1.69平方公里集体土地进行土地整备。
“听说过要搬迁的消息。”金沙社区一个小食店的老板对记者说。不久前，这个小食店老板租下了一个10多平方米的临街铺面做小生意，对于土地整备，他有所耳闻，但觉得可能不会太快进行搬迁，便和房东签订了一年的合同，“房租现在贵了，工厂的工人租房比较多，一房一厅的房子月租要200到300元”。
“一个月估计能有3000元的租金收入。”一名房东称自己在金沙社区有一栋四层高的楼房用于出租，家人都有工作，社区集体经济每年有分红，日子倒也过得殷实。
目前，“出租经济”依旧是金沙社区村民和股份合作公司房产的主要收入来源之一，然而，金沙社区大约有50多家企业，大部分是“三来一补”企业和高污染企业，在新区产业升级的呼声中，部分企业面临停办营业执照的危机，这意味着，不进行经济转型，社区的分红将受到巨大的影响，“包租婆”式的居民收入方式也面临困境。
房屋补偿方案先后多次易稿
房地分离、同房同价用于住房迁换补偿
坪山新区有关负责人曾表示，土地整备的“整村统筹”和过去的拆迁不一样，整村统筹是“自上而下”，综合统筹、统一规划和开发，兼顾了居民、社区的意愿和利益，同时包含了多个发展目标，如社会建设、集体经济等。而以往拆迁往往着眼于优质区域开发，地段不好的地块或问题留给政府。
记者发现，金沙社区前后是深汕公路和坑梓的人民路，社区周边有整片的空地，整备金沙社区土地，腾出的空地将会给产业发展注入整片可开发的土地资源。
去年末，坪山新区管委会原则同意《金沙社区转型发展试点工作住房迁换补偿与保障方案》（以下简称《方案》）和《金沙社区转型发展试点工作住房迁换补偿与保障方案实施细则的意见》（以下简称《意见》）的送审稿，金沙社区将与坑梓办事处紧密结合《方案》，进一步完善《意见》，按照《方案》和《意见》确定的原则与社区居民协商签订“住房迁换补偿与保障协议”。
目前，金沙社区共有各类建筑物2456栋，其中违法建筑信息普查申报1361栋，建筑面积108.62万平方米。
社区贴出的《给居民的一封公开信》表示，金沙试点范围的大多数土地是未征、未转土地，土地使用人是原农村集体经济组织。从2011年3月份开始，截至2011年10月，《金沙社区转型发展试点工作住房迁换补偿与保障方案》易稿17次，征求了社区“两委”干部、居民小组长、居民代表、社区长者、社区老干部等的意见。
根据计划，金沙社区土地整备有货币补偿和产权调换两种方式，用房地分离的方法计算现有房地产住宅的价值。
信中表示，金沙社区试点内的绝大部分房屋是在未征转的原农村集体土地上建成的，也没有办理房产登记。目前的赔偿方案表示，对已建房屋所占土地（多为宅基地）实行同地同价，并确保价格不低于原始取得成本和现阶段私下流转的价格水平，即3500元/平方米，对房屋主体部分实行同房同价，即1600元/平方米进行补偿，对装修部分实行统一价格标准和个别特殊实例评估重置成新价两种方式进行补偿，框架结构普通住房600元/平方米，并且确保统一价格标准，不低于同类房屋平均的原始装修成本和现行重置成新标准价。
在安置这一块，坪山新区提出了按人迁换、按户迁换、按比例迁换、按面积补助四种方式进行安置房保障。除了按户保障住房的产权确定为非商品住宅之外，其余方式的保障房屋全部是完全产权的商品住房，安置房屋的迁换价格确定为2700元/平方米和3600元/平方米，同时另按迁换面积给予300元/平方米的新房装修补助。
对于绝大部分原村民家庭，选择按人或按户迁换后，除了可以获得不少于每户480平方米的安置房屋之外，还可以获得一定的补偿金；对于外来建房户家庭，除了获得货币补偿外，每栋房屋还可以获得原建筑面积25%的迁换房屋。
赔偿未达预想值是整备难点
“整村统筹”还需摸索前行
坪山新区党工委书记杨绪松表示，金沙转型试点工作是新区科学发展和综合配套改革重大项目之一，是市委、市政府部署的重大改革项目。目前，已引起国家、省、市以及社会各界的关注。
因涉及众多村民的个人利益，杨绪松表示，迁换补偿方案要充分考虑到社区的可持续发展，结合人、户、房、地、股五大要素，实现房地分离、同房（权）同价、补偿安置一体化，提高含金量。
“在这里居住很方便，有社区公园、社康中心、银行，像个小社会。”尽管率先签约搬迁还可以获得率先签约、率先搬迁等资金奖励，但部分业主表示目前对土地整备持观望态度，除了因为居住习惯之外，居民认为补偿价格没有达到预期值，而这成为土地整备的难点之一。
“可以预见的是，要有大的发展，就要改变以往用小地块进行旧改和整备的做法，要成片开发。”街道相关负责人表示，新区的土地整备会综合考虑社区集体经济可持续发展问题，也会考虑居民的合理诉求。
“在土地整备过程中，我不敢说一定没有‘钉子户’，但‘钉子户’的出现是由于信息沟通不畅，对未来的发展没有完全理解。”坪山新区管委会主任冯现学曾表示，土地整备要把近期利益和远期利益结合起来，把个体利益和集体利益、政府长远利益结合起来，把政府、集体和个人利益向老百姓以及所有业主讲清楚，帮助个体算清楚大账、小账，让个体能够理解，取得百姓支持。
根据新区的发展战略，此前新区提出了以城市化引领产业化、以产业化支撑城市化的发展理念，避免过去那种工业化与城市化不协调的发展局面，让土地整备成为新区跨越发展的前提。
当前，坪山新区土地整备在进一步丰富和完善“房地分离、同房（权）同价、补偿安置一体化”的思路下继续摸索前行。
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