福田区南园新村楼龄接近30年，与寸土寸金的华强北商业区近在咫尺，紧邻深南大道地铁科学馆站。记者日前在南园新村小区里看到，一家名为“深圳市恒豪实业有限公司”的开发商已经进驻，并大张旗鼓地征集业主意见，小区的宣传栏也张贴满改造后美轮美奂的效果图，连户型图都清楚呈现，令人感觉美好新家园即将成为现实。
不过，南园新村的改造之路并不平坦。
由于房子破旧，小区环境较差，南园新村不少业主早就渴望改造，2008年，早在《深圳市城市更新办法》出台之前，业主们自发成立了“改造重建筹备小组”，而牵头人则是一位自称深圳某品牌开发商旧改负责人的葛某。
“大家开始都很信任他，希望他能协助业主与开发商进行谈判，但后来发现，他只是一个想‘贩卖’业主资料、牟取暴利的中介，而不是开发商。”据知情的业主介绍，自从“改造重建筹备小组”成立以来，葛某接连招徕好几家对改造南园新村有兴趣的大型开发商，但开发商们最后却因各种原因舍弃而去。“葛某开出的中介费过高是重要原因。”业主说。
不过，葛某在接受记者采访时表示，好几家开发商最后撒手而去的主要原因，是当时业主要求太高以及受2008年房价下跌影响。“三年的临时安置费30万元，回迁面积是1∶1.2，包括卓越、路劲、佳兆业 等大的开发商都无法接受业主的这一要求。因为当时还没有《办法》出台，2008年受金融危机影响，深圳房价又大幅下跌，开发商看不到前景，就不愿再搞。”葛某说，后来找到恒豪，终于愿意接受业主的要求，并进驻改造。
对于是否扮演中间人的角色从中牟利，已经离开南园到其他旧小区活动的葛某日前对记者说：“我是为业主们做好事，但到头来他们却中伤我。”
经过一番曲折，终于在2009年，葛某寻觅到了愿意前来改造南园新村的开发商“深圳市恒豪实业有限公司”，并成为恒豪的委托代理人，游说业主签订补偿安置协议。
旧改中介费高达上亿元
那么，业主所反映的中介机构高价“贩卖”业主资料，真的存在吗？
在一份从上述与南园改造小组接洽过的某开发商处流传出的“南园小区旧改项目简介”上，记者看到，实际上这是一份“居间服务简介书”，居间总费用竟高达5000万元。
其中，居间方承诺“保证投资方能拥有该项目的开发权（即开发商与南园小区业主委员会签订委托改造合同）”、“在8个月内完成所有小业主与投资商签订补偿安置协议”、“保证投资商顺利把该项目拆迁”等等。
当然，中介也并非一次性能收到5000万元的佣金。在这份南园新村项目的“居间服务简介”上，也列明了开发商进驻的条件：首先是签订居间合同和与业委会签订协议时，开发商支付50万元；当与小业主签订补偿协议达到90%时，开发商支付佣金300万元；当签完100%，佣金为1400万元；所有搬迁完成时，再支付佣金1000万元；直至项目开工时，开发商须将余款一次性付清。除此之外，在接下来与业主谈判的8个月内，每月须支付4万元的办公费用。另外，如果开发商还要委托居间方办理南园项目的拆旧建新有关手续，“费用另计，约5000万元”，这样，旧改“一条龙式”的居间服务佣金高达上亿元。
从这份“居间服务简介书”上还可以看出，开发商改造旧小区要攻克的第一个“堡垒”，就是业主委员会。
不过，由于是传真，这份字迹有些模糊的“居间服务简介书”上，并没有注明居间方和投资商分别是谁。
“接触到南园小区是有中间人介绍的，后委托一姓葛的帮忙与业主谈判。但几个月下来，签约数量几乎为零。”恒豪董事总经理吴先生日前接受记者采访时表示，并没有支付葛某巨额中介费，只是最后补偿了葛某40多万元的办公费用。
开发商资质引担忧
“目前同意改造并签署补偿协议的业主已经超过三分之二了，正在筹备申报事宜。”恒豪董事总经理吴先生日前对记者说。
不过，也有业主对恒豪的资金实力和补偿协议产生了质疑，并担心恒豪会否将业主资料“打包转卖”给其他开发商。“恒豪注册资金才1000万元，要求业主签订的补偿协议是‘霸王’条款，许多约定对业主不利。”接受采访的多位业主说，曾试图与恒豪沟通，将补偿协议的不公平条款作出修改，但恒豪并没有理会。
“资金实力与公司当初的注册资金不能画等号。我不会转卖，因为我是真心想在关内好的地段打造一个好项目，做响公司的品牌。”恒豪总经理吴先生说。
对于改造南园小区需要投入多少资金，吴先生表示，前期补偿安置费总计大约超过1亿元，“只要政府能够批准南园立项，我就有能力把它做好。现在政府还没有批，容积率也不知道，所以总投入需要多少钱现在无法说清楚。”但吴先生并没有解释为何有能力，也不愿向记者透露目前公司的资金情况。
据了解，深圳恒豪实业有限公司之前开发过的楼盘只有一个，是位于宝安区的碧湾雅园 。根据网上信息，碧湾雅园于2009年11月售完，住宅均价接近1万元/平方米，总住宅面积为20400平方米，假设全部住宅面积均可售，恒豪该项目可以收入2.04亿元。然而，记者在上述中介方“居间服务简介书”对南园新村旧改项目的预算一栏看到，“若以容积率5.5计算，包括安置费、居间费、地价款、建筑成本等合计，共需要大约11亿元。”
记者手记
开发商能否公开招标
在城市更新热潮下，一切都按照市场化的形式展开了，只是由于《深圳市城市更新办法》实施细则尚未出台，目前看，这一市场亟待规范。
企业旧改的热情高涨，多个开发商争夺，中介机构处处活跃，一方面企业成本迅速攀升；另一方面，老住宅区的业主由于个体分散“内外交困”：“外”是开发商和中介对业主采用“逐个击破”战术，“内”则是不同见解的业主之间互相指责和猜疑。
当对改造有不同的设想，当发现开发商资质不好，当补偿协议存在不合理条款，当担心中介机构转卖资料……此时，业主该通过什么途径去表达观点，并维护自己权益？在巨大的利益面前，业委会能否禁得住诱惑，站在广大业主的立场推进拆迁改造？当业委会遭到诟病，谁又来监管？
政府设置开发商进驻小区的“门槛”是必要的；另外，能否像公开招标物业管理公司一样，在开发商和中介进驻小区之前，在政府的指引下，业主们召开大会，理清思路，统一对外招标？这样，既能保证大多数业主的利益，又能让开发商公平公开地竞争，避免市场混乱。
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