深圳土改三大路线隐现，三大配套文件待出

领衔中国新一轮土地制度创新的深圳土地改革，正以超预期速度推进中。

　　据了解，今年年底之前，深圳将陆续出台三大土改配套文件，包括《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的实施文件、“关于严格变更土地用途和调整容积率的若干规定”、“关于严格征转地补偿与土地转换管理的若干规定”。

　　这三大文件涉及小产权房确权、土地用途变更等多个关键环节，是深圳有效盘理土地资源，再进行后续开发的基础性文件。

　　而随着深圳土改大幕的拉开，众多央企已经蜂拥进驻深圳，寻找合作机会。

　　深圳国资系统人士透露，中铁、华润等大型央企是目前较热衷参与的企业代表。虽然目前具体合作方式仍在讨论过程中，但业内人士称，基本上外来企业可以参与的领域有三个：一是成片区的城市更新与开发；二是与政府部门合作对政府机关用地进行开发，政府部门以土地入股的方式分享此类物业的运营收益和土地增值收益；三是与地方政府融资平台合作，进行土地和基础建设项目的开发。

　　据记者调查，这三大领域中，已经有明确说法的是地方融资平台储备项目开发。知情人士透露，就在深圳土改《总体方案》公布前几日，深圳市政府相关工作会议决定，以深圳地铁集团为主，加快深圳地铁建设及相关物业开发，并尝试一系列土地制度创新。

　　就地铁项目而言，深圳可能采取的创新举措包括，合作开发的地铁项目及其他商用物业，都可以不再走公开招拍挂，只是在国资委监督下，进行内部招拍挂即可。地方融资平台代表政府，以土地作价入股的方式参与开发，并分享物业升值红利。

　　除深圳地铁集团外，深圳另外两家地方融资平台为深圳投资控股有限公司和深圳市特区建设发展集团，后者将成为深圳土改资本运营平台。

　　如果深圳土改模式推广全国，未来土地产业链将面临众多调整，比如产权周期缩短、土地供应方式更灵活多样、土地价格确定更灵活等。最重要的是，政府将以投资人身份通过土地入股分享土地升值和物业运营收益，这对目前中国现行的土地招拍挂制度和一次性收取土地出让金的地方土地财政模式都将产生重大影响。