城市更新的风声一浪高过一浪。2009年以来，深圳明显在加速推进这一进程。土地有限，投资乏力，政府缺钱，经济不景气，业主盼兑现，房企要发展……一连串因素都把城市更新推向了一个小高潮。对这场游戏的各方来说，都需要它。
在2004年深圳即提出四个“难以为继”，一时之间，城市更新成为深圳城市化升级的救命稻草。开发商则是政府、银行与市民之间的核心环节。
20年前的南巡，让深圳只要继续开放就能进入新一轮发展。今天，争论的焦 点似乎已转变为经过多年的高速发展，城市何以为继。城市更新，是解决这一问题的万能药么？
火急的城市更新
今年2月7日，《深圳市城市更新办法实施细则》(以下简称《细则》)正式发布。距离深圳初次出台“旧改”规定，已经过去八年。
在2004年四个“难以为继”话题抛出之时，大规模“旧改”的想法已浮出水面。当年，深圳市政府颁布《深圳城中村(旧村)改造暂行规定》(以下简称《暂行规定》)。后续一系列文件的出台，并不顺畅。在深圳出台旧改规定的当年，国家的房地产政策也走到一个节点。当年的国土资源部宣布，从2004年8月31日起，所有商业用途土地一律必须走“招拍挂”程序，不得再搞“协议转让”。
国家层面政策的变换，给深圳的“旧改”造成困扰。《暂行规定》出台之后，“旧改”的实质性推进，甚至法规的探索，都是依靠开发商为主体，提供政策层面的参考。如深圳本土的佳兆业，甚至在其城市更新团队中吸纳了很多政府人员，给政策层面的探索提供了支撑。但各种上位法规的限制，仍然让旧改政策面的确立举步维艰。
在2009年之后，旧改法规和配套政策的出台上，貌似屡屡难产，但在国家政策未明和现实博弈复杂的背景之下，实际上“政府之手”在试图加速这一进程。
在2月7日《细则》发布会上，规土委副主任薛峰介绍，2009年《办法》出台之后，深圳市相继出台一系列配套政策，如《关于深入推进城市更新工作的意见》、《深圳市城市更新提速专项行动计划》引领性文件，以及《拆除重建类城市更新项目操作基本程序(试行)》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》、《城市更新单元规划审批操作规则》、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》等配套文件。
在城市更新上，深圳市可谓是尽心竭力，极力推动。而开发商层面，由于几十家企业早在前几年就已介入各区域项目，走到今天，办法和细则相继出台，一个个摩拳擦掌，已急不可耐。2011年4月，深圳首批18个城市更新项目出炉；2012年6月，第二批12个城市更新项目获批。近两年的推进力度前所未有。
政府手头紧开发商救急？
对城市更新的加速推进，不是没有来由。2011年下半年以来，全球金融危机的动荡之下，深圳受到明显的冲击。尤其在2011年四季度，深圳包括政府税收在内的多项指标已开始出现同比的下滑。2011年全年工业利润下滑13%以上。外商直接投资也呈现下滑态势。出口贸易大幅放缓。
进入2012年，危机带来的传导效应更为明显。前两月多项主要指标全面下挫，工业利润更是下滑近七成。虽然政府财政收入仍在同比增长中，但相比往年，已大为放缓。深圳银监局和一达通等官方和民间监测机构出台的中小企业指数均显示，前几月深圳中小企业的下滑快于全局，开工指标、用电量、出口和融资需求已开始呈现全面萎缩态势。
5月过后，北京各区县财税部门召集各大开发商开会，希望能帮“缺钱”的政府一把，预先交纳一些税款。各地政府面临的是双重困境，过去多年的大手笔投资之下，地方政府平台负债高企，今年已经到了债务结算高峰期；另一方面，实业不振，又让政府财政收入难以保持以往的高增长态势。一头催债，一头缺钱。
深圳难以置身事外。2009年以来，借大运东风，深圳在地铁等大规模基建项目上投资力度空前，保持了投资的平稳增长。同时，在国际宽松环境下，出口形势大好。但从政府、企业到民间，多以高负债的状态维系着生存。
2011年，深圳固定资产投资同比增长10%，市长许勤在2012年固定资产投资会议上给2012年提出的要求是“深圳今年要保12%增15%”，敦促各部门全力以赴抓好固定资产投资和重点项目建设。其中特区一体化、功能新区等重点领域建设被作为投资主向。而城市更新则被作为今年实现投资增长的有效途径和拉动固定资产投资的重要手段。
理解深圳的城市化
城市化，是中国近年发展过程中最重要的命题。深圳则是30年来中国城市化的窗口，从一个默默无闻的渔村，发展成为国际化的都市，成为30多年来全球发展最快的城市。年均20%以上的增速，海量人口涌入，持续推进的产业及基建。
然则，推动深圳城市化最重要的那只手到底是什么？
溯及30年前，深圳观察家金心异认为，从袁庚开发蛇口开始，深圳改革开放的起点是吸引外资。改革早期基本上是对香港资本开放工业和基建投资的过程。
30年之后的今天，深圳对工业的高度依赖有多大改变？根据深圳统计年鉴，1979年时，深圳工业和第三产业在经济中占比分别为11.8%和42 .5%.1985年，深圳第三产业比重已超过50%，工业比重为26%。到2011年，工业和第三产业分别占43.4%和53.5%。
从1979-2010年，经济年均增长25.3%。其中工业平均增速达到34 .6%，第三产业则仅为24.4%。尤其在1998年之后的十年间，深圳第三产业占比长期徘徊在50%以下。工业占比则呈不断提升的态势，在2005年甚至占比超过50%。
在三次产业贡献率方面，更可以看出工业对深圳的重要性：2010年，工业的贡献率为56 .5%，第三产业为39.8%。即便归类于第三产业的房地产业当年也很火爆。
近年间，“转型升级”的呼声不绝于耳，其中一个观点是提升第三产业比重。但至少现实中，推动深圳城市化的“发动机”，一直是工业。在人口结构上，工业也吸纳着最大量的就业人群，同时带动着其他相关产业的发展。
归结起来，深圳30年的发展历程，可以说是外资催化、工业立市、外贸拉动。各产业链条至今仍依存于工业。深圳大量的外来人群涌入，也主要是工业化带来的红利。2010年人口普查显示，深圳有大专以上程度的人口数为178万人，仅占常住人口的17%。在高端人口最密集、去工业化较早的福田区，本科及以上人口仅占19.7%。
在2011年一次会议上，许勤称，近年来深圳非户籍人口中大专及以上文化程度比例一直在6%左右，初中及以下学历则维持在70%左右。从业人员中具备初级及以上职业技能水平的比例不到30%。
这种人口结构的基础，一方面由长年以来的工业化尤其是一些低端加工业的集聚所决定，另一方面也意味着，深圳尚没有快速脱离工业化进行转型的基础。深圳离开这些人，则意味着既往赖以为生的城市化难以为继。至少目前，深圳尚没有在物流贸易和金融结算等重要服务业上取得全国级别的话语权地位。尚不足以凭借工业化之外的力量主导新一轮城市化升级。
工业区成投资重点
深圳市政府提出的期许是，加快探索社区经济转型升级，大力推进以城中村为重点的城市更新，降低城中村对低端产业人口、非生产性人口的吸纳能力；通过推动产业战略性调整，提升产业层次能级，打造“高、新、软、优”的现代产业体系，达到控制人口总量、优化人口素质的目的。
这种城市政策导向，与加速推进城市更新的节奏不谋而合。但同时也意味着相当比例的本土工业将在大规模城市更新过程中毫无疑问地出局。深圳城中村对人口的吸纳是惊人的。例如正在改造中的岗厦河园片区，原城中村以约0.2平方公里的土地、约500栋居民楼，吸纳了10万劳动力人口。对岗厦来说，因其中心区的地缘位置和周边产业环境，升级改造或是必然。但对一些与工业区相依附的城中村来说，意味着大量人群的低成本生活不复存在。
实际上工业区正是深圳投资着力的重点。以宝安为例，该区在去年底的城市更新专题会上称，到2015年要完成城市更新用地规模11平方公里，相关固定资产投资约400亿元。目前全市42个亿公示的城市更新单元中，宝安区占了21个。目前沙井新沙、西乡庄边一期、松岗溪头工业区等7个项目已动工建设。
随着城市更新项目的渐次获批，已经有开发商为争抢到“优质项目”进行“死磕”。而拿到项目之后的谈判和拆迁过程，一些“过来人”的开发商，深知其复杂性。益田集团从2007年接手木头龙项目，直到五年后的今天，才真正开始动迁。开发商的时间成本和财务成本有着高度不确定性。
向后推演，如果事遂人愿，城市更新项目成功推进，然而这一进程中深圳原有的工业基础风光不再，相关人群流失。新的需求如何形成？
深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司 版权所有