自从1987年12月1日深圳首次举行国土有偿使用权拍卖会，22年后，深圳公布《深圳城市更新办法》，到底会不会成为“城市新土改”的更一纲领性文件？这个办法实际上是在原有旧城改造法规之上的升级版。
从动机讲，政府公开这个办法即不是为了民生，也不是为了抑制房价，而是为了加快深圳城市化面貌的改造，加快与香港的城市发展水平接轨，进一步融合。
观点一：《城市更新办法》实际上是继旧城中村改造之后的一个升级版。重点在于推动特区内老城区范围内的旧厂房的改造工作。
原因是城中村目前改造的难度太大。只有华润、金地、华侨城、卓越等少数实力雄厚的大型房企才有能力介入。目前建成的仅有万象城、世纪中心等少数项目。现有条件下推进城中村改造，开发门槛会越来越高，建成交付时间无法保障，即不能满足市场对特区内物业的强烈需求，反而由于成本高，助推了房价大幅上涨。
位于华强北、八卦岭、笋岗和蛇口等地的旧厂房，大多握在国企手中，政府在推进速度和开发顺序上可以做到井然有序，即不会因一下子全部推出造成供大于求，房价大起大落，又有利于盘活国有企业工业用地，使成熟的城区内工厂土地使用效益和价值最大化。
观点二：《城市更新办法》可以让本地开发商看到未来大量商机，避免资金外流。
由于关内外发展严重不平衡，深圳特区缺地严重，房荒已成事实，关外住宅价格和价值在这种情况下已经不匹配（宝中和龙华新房价超过了关内罗湖福田一些片区的二手房价）。
关内要满足市场需求，开发商却无地可拿，有钱也不一定拿得到，热情被抑制，造成了许多开发商到内地发展。
新办法颁布后，一方面避开了招拍挂，只要原业主和开发商达成意向，经政府审批后，就可直接进入开发流程。无须担心还要挂一次牌出让，辛苦谈成的项目还可能被其它企业截杀。
另一方面，更新性质的土地，可大幅度减免地价。低于2.5无须被交地价，低于4.5也仅需按基准地价的3成缴纳。成本门槛降低有利于激发核心城区老工业厂房进入市场流通的积极性，扭转关内供应量不足局面，让市场供需达到均衡。
根据政府安排，未来可供更新开发土地达200平方公里，到2020年计划要对176平方公里土地上的旧区更新改造。按3的平均容积率算，这十年审批后进入市场流通的房产面积可达1.4亿平方米，接近建立特区几十年新建面积的总和。
观点三：《城市更新办法》有利于政府、企业和民生利益的协调发展和共赢。
城市更新的说法早已有之，在中国是指旧城改造，弱势群体在政府和开发商利益共同体面前，遭遇的往往是强力拆迁，包括许多民族传统文化特色的老建筑物被毁坏.原居民如果选择极端做法，就会造成社会矛盾激化,暴力事件频频出现
其实在美国则不同.几十年前纽约等城市的城市更新, 在不破坏原有居民结构主要，充分听取原住民的意见的基础上，对建筑物进行优化、美化，对原社区功能进行完善和提升,使之更适合人居,同时也很好保护了传统的文化特色。
按照新公布的城市更新办法，政府职能只能限于规划法定图则,每年确定更新区域和面积,审批物业开发计划的合理性.并不涉及到收储和拆迁环节，自身没有太大的直接财税利益,有利于保护原街区风貌和照顾原住民感情等.
开发商在经济和社会效益并存的前提下,要根据本办法取得城市更新用地,就必须站在平等互利的基础上和原业主谈判。
其实,在蛇口海上世界附近的一些旧厂房，招商地产将之改造成为绿色创意产业园基地.在不破坏原有建筑主体下，对使用功能进行了完善和补充，加入了绿色环保元素，使片区面貌一新。类似的还有华侨城OCT，这应该是我们城市改造的最终方向。
观点四：《城市更新办法》的发布，仅是深圳城市改造的总则，未来在执行细则上还有许多需要明确的地方，初步分析可能要两到三年才能发展成熟。
新的《城市更新办法》虽然为业主自主开发打开了一扇大门,但细则不明确,目前主动性最高的,预计反而是一些套现欲望强烈的小型民营企业主。
而那些在主城区拥有优质旧工业厂房的国有企业，经济实力强，房产收租效益也不错,许多还早已组建了自己的房地产开发团队.他们往往不会急于进入这个市场，会在观望一段时间后，选择最好的开发时间，精工细做，逐步分批进行改造。
因此,近几年,城市更新办法还不能给市场带来太大的供应量,对近期房价的影响应该说是微乎其微.中长期来看由于有利于城市面貌改善，因此对目前的高房价还会起到一定的支撑作用。
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