反思结语：没有新土地但有大量旧房子的深圳，城市更新无论如何都是要进行了，从2009年开始，深圳进入了一个新的城市更新元年，根据这个计划，占深圳总用地十分之一的土地面积有望获得改造，这是这么多年来政府第一次对土地放开了一个缺口，但如今城市更新还在初始阶段，很多问题不能解决。
从目前多个小区的旧改方式来看，很多都是一个一个小区进行改造的，而这种改造，多半是针对这个小区里面原本的规划和土地功能进行重新规划，提高容积率打造更多的房子是开发商进行改造的动力，却往往忽视了小区外面。“这种改造的小区都很小，对于片区功能没有改变，政府应该对于一个区域有完整的城市更新计划，这样才有利于整体的改造进行，达到城市更新的目的。”一品牌开发商投资部负责人表示，要是他们去做，希望已有人将业主的协议签好，更希望是做片区改造，这样不仅能提升区域功能和规划，也是实至名归的城市更新。不少业内人士都认为，在城市更新里面，政府绝对不是坐在背后只出政策的人，而应该是先导者，在区域规划和功能的提升上，政府应该有引导和监督作用。
八问城市更新
应该说，目前城市更新甫一启动便出现的各种混乱局面，多多少少是此前官方及各界人士所预料不到的，比如多个开发商争抢一个小区，比如有的公司尚无开发资质也敢来做开发，比如小区房价直线飙高……针对这一系列问题，记者于本周一发函至深圳市规划国土委，但后者称，无法赶在截稿日前回复。于是本报辗转采访到一位要求匿名的从事城市更新工作的官员，并综合业界专家的意见，针对目前城市更新初期过程中所出现的混乱现象，逐一评说。
问：目前，不少城市更新项目，前期都是开发商去谈，他们这样做是否符合城市更新办法？
上述城市更新人士指出，开发商进小区做意见收集，在规定上是合规的。因为在《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》对于申报主体的规定中写明了，多权利主体（比如下步庙、红群楼），其改造意愿，可以“共同委托单一个人或者企业代为申报”。
但他认为，城市更新依然是城市规划的延伸，因为其改变了城市规划，是一项公共政策，因此必须体现公共意志。在改造意愿收集这一环节，应该由辖区或者是委托一个公正的第三方机构来进行。全盘交给企业，变得有些像私活儿了，容易影响改造意愿的公共性，并会将事件演化为开发商的“圈地运动”。从现在一些开发商的操作来看，的确有这一方面的麻烦。比如有的企业直接将“改造意愿调查表”和“委托企业改造调查”两者混同进行，一旦达到标准的业主签字，不但同意了小区改造，而且还同意了委托这一家企业进行改造。事实上，这是两码事。
问：不少开发商已开始进驻小区圈地，名义上在做意见收集，实质上已雄心勃勃将自己定位改造主体，其目前所做的工作实际上是什么性质？是不是业主签字后，其就会成为改造主体？
尚模地产总经理助理邓坚表示，由于现在城市更新办法的实施细则还没出来，大家都不知道怎么做，但是改造的大趋势是确定的。所以，企业现在进小区调查，其实性质是“摸底圈地，先把小区霸住再说”。他分析说，开发商多是先找容积率低的、小区楼龄老的（最好20年以上），那里的业主最容易配合，未来的想象空间也最大。当然，他们这样做，其实也是为企业今后的发展进行长线储备。至于未来能否成为改造主体，现在说不准，“像下步庙这样的旧城改造将来还要不要经由招拍挂确定主体，在实施细则没出来之前，谁也不知道。”
上述城市更新人士也指出，从意见收集到最终拆迁改造，这中间要经历一系列法律程序，企业申报后，需经由规划国土委确定是否纳入年度城市更新单元规划制定计划，然后还要编制专项规划，进行拆迁赔偿谈判等等。进行意见收集仅仅是万里长征的第一步，委托哪家企业来改造，最终由双方的拆迁补偿协议来决定。“就算是业主同意改造，如果赔偿谈不拢，也不一定能够改造成功；就算是改造主体被确定，如果不能申报立项，也得拖很久。”
问：很多小区业主并不能顺利表达自身的权利主张，他们对小区周边的城市规划，及小区在城市规划中的地位都不了解，从而令他们无法与开发商展开平等对话，政府在这方面能做什么？
上述城市更新人士指出，这显示出管理部门在信息公示方面的详细度还不够，虽然管理部门每次在涉及的城市规划变动时都会进行一定时间的公示，但多局限于官网、舆论以及固定展点，但是，“如果有可能，应该渗透到城市规划变动所涉及的城区乃至小区，因为他们是利益相关主体，应该令他们首先知晓。”他还指出，目前有些信息公示披露得也比较简单粗糙，比如本次披露的89个公式项目，仅仅是项目名称、地址、申报者以及基本的面积数据，由于专业知识所限的业主，仅有这些信息是无法对自身所在的小区形成完整判断的，与开发商相比，他们在信息掌握和信息理解方面，都完全处于弱势，自然会影响他们对小区改造的意愿表达。因此，管理部门有必要加强针对利益相关者的信息公示，这样对于双方的信息对称以及今后减少摩擦，会起到很好的作用。
问：现在进驻旧改的开发商多是一些中小型开发商，甚至有些开发商可能都没有开发资质，很多业主对他们并不甚了解，他们对开发商的资质、实力、开发水平以及信誉都很担心，政府有没有必要前期介入？
上述城市更新人士表示，这与第三问同样是在弄清政府在城市更新中的角色定位问题。他表示，自己赞成管理部门介入，因为这样更有利于信息对称。他称业主由于行业知识和信息获取渠道有限，对开发商的了解甚少是很正常的事情。但是，出于双方能够有效沟通以及避免今后出现棘手问题，管理部门有必要提前介入，为参与改造方设计一些可资查验的信息披露机制，并要求他们披露包括资金实力等在内的相关必要的信息。他认为，如果建立这样一个公共的沟通平台，便可以令业主们此前在信息交流中所处的非常弱势的地位得到明显改观，而双方之间的谈判也会变得更加有效率。
深圳市社科院城市营运中心主任高海燕则表示，除了管理部门介入外，其实业主们自身也可以要求开发商提供相对完善的材料，并聘请相应专家来分析比较。毕竟目前主动权在业主手上，而且开发商也不想在将来的拆迁过程中遇到钉子户，因此，他们也会比较愿意提供材料。
问：万一双方谈好了，业主也都签字了，最后又不立项怎么办？城市更新项目立项的原则是什么？
上述城市更新人士指出，城市更新项目立项原则在城市更新办法以及申报指引中有明确表述，那是管理部门审批城市更新项目是否通过的法律依据。按照城市更新办法以及今年的申报指引，城市更新项目需要满足以下条件之一：1.城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；2 .环境恶劣或者存在重大安全隐患；3 .现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。而且，更新单元申报范围要求总用地面积不宜小于3万平方米，城市更新单元内拟拆除重建的区域面积不宜低于更新单元总用地面积的70%.此外，申报城市更新单元为单一宗地的，须经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后，可进行申报。为多宗地块的，须达成改造意愿地块的面积占到更新单元用地面积4/5后，才可进行申报。
问：业主们目前最担心的问题是开发商有没有足够的资金改造小区，将来会不会出现资金问题，搞成个半拉子工程怎么办？
深圳一名资深中介人士表示，在开发商资金监管方面，管理部门可以效法二手房交易来对开发商进行资金监管，比如设立监管账户，由开发商提供建设保证金以及拆迁赔偿的保证金，以确保业主们的合法权益。
而上述城市更新人士表示，自己并不认为政府应该介入资金监管，业主们应该培养由自己积极主张权利的意识，而不应全由政府包办。他透露说，目前关外有些区域的城市更新项目，业主会要求开发商先给一定的保证金，或是2000元/平方米，或是3000元/平方米，这样即使将来小区出了问题，自己的权益也能得到保障。他同时表示，管理部门的监管职责在于，如何防范业主未来的回迁房的安全。因为有些开发商未来在项目改造中，会将回迁房的地块也一同抵押出去，管理部门有必要确保业主们的回迁房在任何情况下都是安全的。
邓坚则指出，业主对那些单个项目公司制的开发商的确要非常防范，但是对于一些有比较多项目的公司，或者是一些上市公司，倒是不需要担心其资金链。
问：最近只要听说有开发商进驻小区改造，这小区的房价就飞涨，下步庙月涨6000元/平方米，很多买家都是认为小区要改造了而杀入买楼的，有无风险？
邓坚表示，现在这些去炒旧城改造小区的人士，就像股票里听消息买卖股票的“老鼠仓”一样，风险非常大。因为现在像布心花园这些小区，双方都只是在接触，还没有太多实质性的进展，而且，即便是业主同意改造，还得经过政府审批等一系列流程。就算这些全都完成了，将来能不能顺利拆迁也是问题，按照过往的经验，每次拆迁总会有若干个“钉子户”，让拆迁变得非常困难。“一般的这种改造项目，拖你个5-6年都是很平常的事情。”因此，他提醒道，买这些房子一定要瞅准，在房价未涨之前进入，等消息传出房价涨起来，便不适宜再买入。正在与一家小区进行谈判的一家房企内部人士听闻买家如此举动后笑说，“八字还没一撇呢。”地产评论人风林火更是表示，怀疑有中介机构伙同投资客在其中煽风点火。
问：官方一直在强调，城市更新可以平抑房价，但是从国内其它城市以及深圳过去的旧改经验看，旧改之后城市房价多是一路上涨，城市更新是否真的可以稳定房价？
此前张伟在接收本报采访时表示，认为城市更新不但不能平抑房价，反而会助推房价进一步上涨。理由在于，城市更新本质上是提高土地利用价值的办法，城市更新之后，城市面貌、功能都会得到完善，居住环境也会得到提升，这令房价会有上涨的动力，而过去的经验也已经证明了这一点。而另一方面，城市更新所释放的供应并不会一下子爆发，而是渐进式的，因此，它对市场的影响更多会是心理层面。
邓坚及其他受访者也持类似观点，他们认为，城市更新能否平抑房价，关键在于其在多久时间内以及推出多大规模的放量。如果可以一下子爆发出来，比如去年政府敲定的200多万平方米的住宅，一下子释放，肯定可以在一定程度上改善供求关系。但是，考虑到目前城市更新推进的缓慢，期望城市更新项目快速入市，有些不现实。因此，其对稳定房价所起到的作用也会相当有限。上述城市更新人士则指出，从短期看，城市更新对于房价的影响不好判断，可能会平抑，也可能会助推，但从长期看，城市更新对于稳定房价，是有积极作用的。
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