“南园新村”旧改争夺战烽烟再起

摘要：5月30日南方都市报《南园新村旧改两强争霸》将佳兆业、万科两家企业对南园新村争夺战役拉出水面后，即使政府有关部门一再强调旧住宅区城市更新申报要以区政府为主导，目前还未到市场主体选择的时候，但是两家开发商仍不断以提高补偿标准、宴请业主、举办活动等方式继续拉拢业主，使得南园新村拉锯战不断升级。

5月30日南方都市报《南园新村旧改两强争霸》将佳兆业、万科两家企业对南园新村争夺战役拉出水面后，即使政府有关部门一再强调旧住宅区城市更新申报要以区政府为主导，目前还未到市场主体选择的时候，但是两家开发商仍不断以提高补偿标准、宴请业主、举办活动等方式继续拉拢业主，使得南园新村拉锯战不断升级。

　　6月9日晚间，在南园新村社区内多个楼栋的显眼位置，佳兆业紧急贴出“劲爆让利”宣传单，其中“拆赔比例1：1.4”被标记上显眼的红色，这意味着业主100平方米的房屋，可以得到140平方米的补偿安置，仅此一项，佳兆业就要多支付2.5亿元。本周南都记者在南园新村走访时发现，佳兆业的宣传单张已全部消失，在显眼位置取而代之的是“万科拆迁补偿新标准”的宣传横幅，第二条就是紧跟佳兆业的“拆赔比例1赔1.4”，至此，南园新村城市更新两方开发商所提出的拆赔比例已经创下深圳历史新高。

　　100平方米房屋还你140平方米(来源:南方都市报 南都网)

　　建于上世纪80年代的南园新村，是深圳首批福利房小区，住了不少早期来深圳开拓的老干部们。然而，这个已有约30年历史的老小区却在城市更新的风潮中渐受关注，佳兆业和万科两个房地产巨头均传出进入南园新村的消息，并于近期分别提高拆迁补偿标准。

　　6月9日晚，佳兆业突然在南园新村西区内的显眼位置，包括楼房外立面、小区入口，贴满了“劲爆让利”的宣传海报，率先将原本1：1.3的拆赔比例提高至1：1.4.

　　旋即在第二天，万科与深圳市恒豪实业有限公司———南园新村初始改造方携手组织南园新村业主参观万科在深圳开发的多个楼盘，晚间更是在五洲宾馆大摆筵席，宴请南园新村业主。当晚，恒豪地产向南都记者表示，对佳兆业将拆赔比提高到1：1.4感到恼火，因为他们之前的拆赔比一直是1：1.33，稍高于佳兆业，也因此，他们在南园新村西区的签约率一直领先于佳兆业，早已超过了八成。该司南园项目负责人童志水担忧会有业主转与佳兆业签约。

　　然而，不到一周，南都记者再次来到南园新村内，佳兆业的“劲爆让利”宣传单已经完全消失，取而代之是随处可见的、更大的宣传横幅———“万科拆迁补偿新标准”，这个新标准给出了同佳兆业一样的拆赔比，此外，在项目建设回迁过程中的安置费用、物管费用、装修标准、停车位等补偿标准，也全部与佳兆业的标准一致。南都记者还留意到，新标准的公告上已经全无恒豪公司的痕迹，取而代之的都是“万科”字样，连落款也写着“深圳市万科房地产有限公司”并加盖公章。对此，南都记者就最新补偿标准向深圳万科求证，万科方表示无回应。

　　据悉，1：1.4的拆赔比，已是目前深圳已知城市更新项目中最高的拆赔比例了，此前，深圳最高的拆迁赔偿比例，是2010年底益田集团对罗湖木头龙小区开出的补偿标准———1：1.3.

　　佳兆业地产称，公司早在2007年就已进入南园新村，当时的拆赔比例是1：1.2，一直维持到去年上半年，自去年下半年起才提高至1：1.33.而在今年万科介入后，南园新村的争夺战升级，“我们愿意整体给业主让利，也要把这个项目拿下来，实现我们整体规划、统一设计、统一建设的理想。”佳兆业集团总监耿延良如此表达率先将拆赔比例提高至1：1.4的决心和用意。

　　而据童志水介绍，恒豪公司于2009年进入南园新村西区时，当时确定的拆赔比也是1：1.2，后来在佳兆业也进入后，公司在去年10月将拆赔比提高到了1：1.33.直到此时，双方都将拆迁赔偿比例提高到1：1.4，这意味着，南园新村原业主一套建筑面积100平方米的房子，可以获得140平方米的回报，以该区域目前新房价格保守估计3.5万元/平方米计算，业主可净获140万元。

　　佳兆业万科争霸三次短兵相接

　　从地理区位上来看，南园新村占据了福田区核心位置，紧邻深南路，与中信城市广场隔路相望，与华强北商圈仅一路之隔。整个南园新村目前分为两个部分，一条松岭路将其分为东区和西区。其中东区占地8500平方米，共158户；松岭路以西为西区，占地2.3万平方米，共460户。

　　东区紧邻的是备受瞩目的佳兆业环球中心，占地1.4万平方米，该项目是早前佳兆业与丰隆集团合作开发，其规划高度达到518米，超过了现在的深圳第一高楼京基100，也将打造成为深圳新地标，但项目目前仍未动工。(来源:南方都市报 南都网)

　　5月28日上午，《万科周刊》官方微博刊出一条微博宣称：“万科签约福田新项目，项目位于深南大道南侧，一期建筑面积约20.9万平方米。”这条微博最终成为万科、佳兆业两强争霸事件公开化的导火索。当时，深圳各家网媒均转载了这一消息，并最终猜测该项目为南园新村，这一猜测得到万科证实，万科当时还证实该项目原为恒豪公司实施改造，万科与后者合作开发。

　　佳兆业集团于5月30日发布声明，证实了公司也在同时开展南园新村改造签约工作。该司称，南园新村业主“希望佳兆业将南园新村纳入统一改造范围，或作为佳兆业环球中心项目的配套用地”。这是两大巨头争霸南园新村的第一次对战。

　　但此后，据称政府有关部门曾希望双方暂停在南园新村的改造工作，恒豪与佳兆业随即摘下了原有的横幅或者遮挡了公司招牌。

　　不过，双方虽临时撤场，但争夺并未结束，而是从场内转向了场外，分别采取宴请、提高拆赔比例两次对决，使得双方争夺更加白热化。6月10日，万科与恒豪组织业主集体参观了万科在深圳的在售项目，如公园里、璞悦山等，南都记者当时跟随了全程，大约有12辆车基本都坐满，恒豪方面称，还有数以百计的业主自驾前往，总计有800余人。当晚更是活动的高潮，开发商在五洲宾馆摆下78桌宴席举办万科南园新村业主座谈会，当场介绍有深圳万科副总经理范宇出席并发表讲话。

　　见此，不甘示弱的佳兆业于一周后的6月16日中午，在福田大中华喜来登酒店也举办了佳兆业成立13周年南园业主答谢会，佳兆业方面称，共有600多名业主参加。

　　几乎在万科座谈会的同时，佳兆业还将拆赔比例提高至1：1.4.并附上其他更为优厚的条件，比如：被搬迁房屋的安置费用均为每个月86元/平方米，并一次性预先支付36个月；赠送6年物业管理费；回迁房装修标准1500元/平方米；每户赠送一个固定的地下停车位等等。按照一套100平方米的户型来计算，将返还业主新建住宅面积140平方米，三年安置费用约31万元，六年物管费约3万元。

　　为什么都来争夺南园新村？

　　不论是佳兆业还是万科，对于南园新村的争夺赛显然还将持续。为什么双方一定要拿下南园新村这个项目。佳兆业集团总监耿延良表示，考虑到包括佳兆业环球中心，南园新村的东区、西区三个地块整体开发能够获得土地利用效率最大化。

　　而有业内人士分析指出，两方开发商都立志要拿下该地块，佳兆业肯定是希望借助环球中心的整体打造达到最好的展示效果；而万科几乎没有在核心地段开发过房地产项目，不排除借助此项目达到回归市中心的意愿。而有不愿意具名的人士分析认为，南园新村两个地块对南园片区整体改造具有指向性意义，而目前事情发展至此，也不排除双方公司因为面子问题不轻言放弃。(来源:南方都市报 南都网)

　　佳兆业早在2007年进入南园片区改造，虽然主攻区域还是在东区，但西区也已经签下了200多住户。2009年恒豪公司也进入了南园新村的西区开展城市更新工作，并曾经于2010年签下2/3业主后向福田区政府进行了城市更新的申报。

　　与此同时，恒豪公司也一直在寻求南园新村城市更新项目的合作伙伴。童志水介绍，其公司高层与万科公司在对南园新村西区的改造上一拍即合，在接洽了几个月后，于今年5月25日双方签署了协议，深圳万科房地产有限公司正式进驻南园新村项目。

　　南都记者前日在南园新村采访时看到，恒豪、万科方面在新近提高补偿标准后，需要和此前签约业主重新签约，童志水一再表示现在南园新村项目已经由深圳万科在主导进行，“我们这的工作人员八成都是万科的。”南都记者注意到，他的胸前也已经挂上了万科的工作牌。据他本人表示，目前他已经是深圳万科南园旧改办常务副总经理。

　　■官方回应

　　政府还没选“婆家”业主不得私自签约

　　6月5日，深圳市规划国土委城市更新办公室独家回复南都，南园新村所属南园片区目前仍然处于规划编制阶段，“连未来将分为几个更新单元尚不能确定”。

　　昨日，该办公室一位负责人再次向南都记者确认，南园新村仅仅是南园城市更新片区的一部分，该更新片区还包括南园新村西边的爱华社区等，规划研究范围为0 .2平方公里。“目前整个更新片区都还在委托深圳市规划院在前期规划研究中。”

　　对于南园新村的未来，城市更新办公室强调，如果南园片区要拆除重建，必须由福田区政府进行意愿征集，申报纳入计划等工作后，再行选择实施主体。“目前还未到区政府进行公开选择市场主体的阶段。”

　　上述负责人呼吁南园新村的业主要谨慎看待目前情形，“按照政策，旧住宅区的改造要由区政府来统筹前期工作，为什么现在业主还要私自与开发商签约，甚至一部分业主两边都签？”

　　■业主声音

　　签哪家无所谓期待尽快重建

　　经历了近30年历史的南园新村，饱受风雨洗礼，因此小区也逐渐老化，南都记者现场走访南园新村看到，随处是坑坑洼洼的路面。据业主透露，由于当时修建条件限制，目前室内更是随处可见剥落的墙体，漏水的屋顶，“目前在这里居住的业主没几户，多数都是出租出去，但是由于条件差，这里也租不上好价钱，很多业主又将一套单位隔成很多小房间分开出租，因此租户一般属于中低收入群体，也导致周边治安秩序差，环境更加艰苦。”

　　抛开部分有明显倾向性的业主，南都记者采访南园新村的住户了解到，多数业主意见为不管是谁来开发，都希望这个片区的改造能够尽快实现。以下为南都记者在6月10日万科座谈会结束时与一名已经满头白发的业主老人进行的对话，他以前居住在南园新村西区内一套60多平方米的住宅内，他的心声代表了不少南园新村业主目前的状态。

　　南都：你与哪家公司签了拆迁补偿协议？

　　某业主：已经跟恒豪签了。

　　南都：昨天晚上佳兆业提高拆赔比例到1：1.4，你心动没？

　　某业主：谁给出的条件好就跟谁签，现在看来佳兆业的条件更好，我们家是60多平方米的房子，这样一来，回迁面积更大。

　　南都：你会不会改变原来的主意？

　　某业主：万科很好，佳兆业也不错，具体还要观察下，签哪家都无所谓。

　　南都：那你现在的想法是怎样的？

　　某业主：就怕两家开发商做一个项目必然会有利益之争，可能会导致项目延期，最终遭殃的还是我们业主。我们只能观望，但心里很希望这个项目能够早点批准，南园新村说要改造已经喊了好多年，就是没进展，我希望有生之年还能住上新房子。

　　■链接

　　深圳城市更新拆赔比例攀升历程

　　●2009年初，南山大冲村改造项目，华润置地（深圳）公司所提供的补偿分为3种方式，住房补偿、货币补偿以及混合补偿。其中一种是按照现有住宅的面积补偿拆迁后住房的面积，补偿比例是1：1.

　　●2009年底，岗厦项目，金地提供的补偿方案中如果选择实物补偿，480平方米以内按1∶1补住宅，超过480平方米按1∶0.88补公寓；首层按1∶0.9补偿商业物业，二层以上按1∶0.9补住宅或公寓。

　　●2010年底，位于罗湖区木头龙小区旧改项目的业主答谢宴上，益田集团董事副总裁初晓辉公布了木头龙小区的终极补偿标准为建筑面积1：1.3，租金每平方米60元/月，往返搬迁费用5000元，装修费800元/平方米，并表示上述标准将是益田集团的最终赔付方案。

　　■业界观点

　　1：1.4拆赔比例或将推高深圳旧改门槛

　　有熟悉城市更新拆迁工作的业内人士向南都记者介绍，深圳关内区域比较主流的拆赔比例是1：0 .8到1 .1，最多到1：1 .2，现在整个项目采取1：1.4的比例肯定是很高的标准了。

　　有正在做某城市更新项目的开发商认为，影响方面有好有坏，首先被拆迁的老百姓能够因此得到好处，保障了自身的利益。但另一方面也导致城市更新的开发商门槛越来越高，这对于有些大型项目来说能够引入有实力的开发商可能更有保障，但也可能因为赔偿标准的一直上升新高，而导致高企的开发成本，使得房价很难降下来。

　　而深圳另一家旧改经验丰富的开发商则认为，1：1 .4有扰乱市场的影响，“按照这样一个赔付标准，政府要批很高的可建面积，即很高的容积率才能够做下来，否则账怎么算得平？”他认为这样的补偿标准攀比非常不健康，深圳未来还有很多城市更新项目，未来拆迁项目如果都奔着最高去做，可能导致市场的失衡。