最高拆迁补偿比例“流产”背后
6月中旬，随着两家房企进入和争夺业主旧改意愿的“白热化”，深圳福田区旧住宅区南园新村的拆迁补偿标准被曝创下深圳最高纪录，达到“1：1.4”，这意味着建筑面积100平方米的“旧房”将获补偿为140平方米的“新房”。而在此前深圳旧住宅小区改造的拆迁补偿标准大多在1.1-1.3之间，位于罗湖的木头龙小区此前开出的1：1.3拆迁补偿标准被大多业主认可也是源于其曾经“全市”最高的地位，而如今这一标准的曝出让其他不少旧改小区的业主“羡慕嫉妒恨”。
6月下旬深圳市福田城改办紧急叫停两家房企在南园新村推动的旧改工作。记者6月29日再次回访南园新村发现，曾经的万科“旧改办”工作人员已全部撤出、房门紧锁，而佳兆业的“旧改办”也紧闭大门，曾经的办公室招牌也用红布遮掩起来，小区内曾经的宣传旧改的条幅都已不见，布告栏内张贴的报纸也用特意标注的字句告诉小区居民：南园新村还未纳入规划，小区旧改将由区政府主导，而非房企。
记者了解到，与此前房企进驻旧住宅小区博旧改时区一级政府的“暧昧”态度不同，此次最高赔付比的曝出“刺激”到了相关政府的神经，不仅执行层面福田区城改办明令叫停且要求两家房企“噤声”，而且市级层面相关负责人也被要求向主管市领导专门汇报情况。
政府的强势叫停最终终止了这一小区两家房企的继续竞争。但深圳旧改最高赔付比例背后，赔付比例该如何确定？房企应怎样竞争成为旧改的实施主体？旧住宅小区改造模式中政府和市场如何定位？业主的旧改利益和房企、政府三方之间如何平衡？这些问题仍未有明确的答案。
房企之争
房企曾经认为，拿到了三分之二业主的同意拆迁重建意愿，开发商就可以将小区进行城市更新申报，而谁先拿到意愿谁先申报，就意味着哪家开发商在这一小区的旧改中抢占了先机。南园新村史上最高拆迁补偿比例的产生正是源于两家房企的“狭路相逢”。
南园新村并未被纳入《深圳市城市更新办法》公布之后深圳进行试点的8个旧住宅小区改造项目，而在《深圳市城市更新办法》公布之后没多久，深圳早就已明确旧住宅小区更新改造项目将由区政府进行申报，这意味着两家房企所争夺的南园新村旧改从一开始就是一座“空中楼阁”，在区政府还未进行意愿征集、申报计划和纳入规划之前，南园新村还远未到选择房企的阶段，但旧改的巨大利益依然吸引房企早早地到来“觅食”。
南园新村所在的深圳华强南片区是深圳最早开发的几个老区，目前片区内有多个老旧住宅小区，同时这一片区毗邻深圳核心商业区，老旧的片区现状和更新改造后的核心区位使得这一片区在《深圳市城市更新办法》出台后就被多家房地产企业“盯”上了。
2009年12月1日起深圳实施《深圳市城市更新办法》，办法中规定了综合整治（改善配套设施但不改变建筑主体结构）、功能改变（改变建筑物使用功能，但不改变土地使用权情况，保留建筑物的原主体结构）和拆除重建三种城市更新方式，这一办法明确权利人可自行改造并可协议出让土地，旨在激发市场主体的更新改造热情。
“深圳城市更新办法出台的一个出发点是允许权利人对其现有的物业进行改造”，深圳市城市更新办副主任谭权向记者介绍，权利人可以自行改造，多个权利主体也可以通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，这就意味着业主可以和房地产开发企业合作。2010年初深圳公布城市更新单元规划制定计划第一批计划，在88个更新项目中就包含了8个旧住宅小区的改造，这就让很多房地产企业觉得“其他小区是不是也可以”。
南园新村旧改中万科的合作方恒豪正是在这波旧改浪潮中进入南园新村的。那时不少房企对照城市更新办法认为，拿到了三分之二业主的同意拆迁重建意愿开发商就可以将小区进行城市更新申报，而谁先拿到意愿谁先申报就意味着哪家开发商在这一小区的旧改中抢占了先机。不仅南园新村，在其西南侧的下步庙北区也有多家开发商进入开始征集旧改意愿，而在深圳所有老旧住宅小区都几乎出现了开发商的身影。
南园新村史上最高拆迁补偿比例的产生正是源于两家房企的“狭路相逢”。今年6月初，网上曝出万科深南大道南侧拿地的消息，随后深圳万科透露其在5月25日与合作方恒豪公司正式签署南园新村旧改项目合作开发协议。万科表示南园新村旧改项目将由双方专设的项目公司——通博公司负责项目运作，在南园新村年度改造计划审批完成并确认开发主体资格后，万科将负责该项目的规划设计、开发建设、后期物业管理。
这一消息公布后，最先反应的是同样对这一旧改项目垂涎三尺的房企佳兆业，佳兆业的办公室设立在南园新村由来已久：南园新村北侧靠近深南大道处的平地就是佳兆业规划待建的佳兆业环球中心项目，其辐射脚下的南园新村旧改项目能否被佳兆业拿下显然对于这家房企有着特殊的意义。
在万科公布其合作方恒豪公司已经与南园新村住宅区共计458个住户中的368户业主签署了《南园新村旧城改造补偿安置协议》，签约率已达80.3%，签约工作仍在继续推进之后，佳兆业也立刻表态，表示其2007年已开始南园片区的改造工作，南园新村或作为佳兆业环球中心项目的配套用地，统一打造，佳兆业“有决心，有信心，有能力，将南园片区更新改造工作进行到底！”。双方对这一项目的争夺迅速反映到争夺业主意愿上，6月下旬佳兆业开出1：1.4的拆迁补偿比例后不到一周，万科立即跟进，将原来1：1.33的赔偿比调整为1：1.4。
模式之争
市场对于旧住宅小区的“过分热情”、“恶性竞争”，以及单纯房企难以推动旧住宅小区改造的现实，都促使深圳调整了旧住宅小区的改造模式。深圳旧住宅小区改造模式经历了从市场主导到“政府主导”的过程。
房企争夺旧住宅小区旧改的事例并不鲜见。2010年初至2011年深圳多个老旧住宅区都出现各家房企的“旧改办”，房企纷纷“抢夺”业主的旧改意愿，恶性竞争下也使得各小区内业主分派斗争、社区不和谐事件等不断发生。市场热情和旧改利益之下，也有浑水摸鱼之辈，有企业根本没有旧改能力，参与其中只是想要拿到意愿或要挟或出售给房企获利。
“以前未明确旧住宅小区改造由区政府主导的时候，大大小小的开发商都进驻小区，由于是空头支票他们甚至给业主开出了高达1：1.5的拆迁补偿标准”，南山区某房企旧住宅小区改造办主任薛勇（化名）告诉记者，更高的拆迁补偿标准以前也出现过，但其大多有苛刻的支付条件往往难以体现，而这次两家大型房企开出的条件显然更有信服力。
房企争夺旧小区改造项目从2010年开始就被曝出种种乱象，深圳市城市更新办也从2010年初就多次通过媒体吹风，不会再批房企申报的旧住宅小区更新计划。到今年年初深圳出台《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）明确“今后禁止开发商在小区设旧改办征集旧改意愿，意愿征集将由区政府来进行”后，仍有开发商的旧改办保留在旧住宅小区内，房企们相信小区旧改最终仍将由企业实施，不退出则意味着不放弃未来的机会。
万科“空降”南园新村或也是缘于看到这样的机会。福田区人民政府今年4月份公布《深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法》规定，如项目符合《实施细则》相关要求并获得福田区城市更新领导小组审议通过，仍由原申报主体开展更新单元计划申报工作，而在实施主体确认阶段，由计划申报主体按照《实施细则》的相关规定提供资料，确认项目实施主体。
这一细则在业内人士看来使原已经进驻旧住宅小区并申报计划的开发商仍有望以开发主体申报旧改项目，而记者也了解到，万科的合作方恒豪前年已经向福田区改造办申报了南园新村的旧改项目，恒豪认为其“是在细则出来之前已经申报的且符合相关要求的”，其也据此向福田区政府和福田区城改办提交报告，要求将南园新村作为历史遗留问题进行处理。业内人士分析，万科或看中恒豪在南园新村旧改中已获得的8成签约率和已申报的“先机”从而选择与恒豪合作进入南园新村旧改。
这场旧改双雄大战以福田区政府的叫停并重申南园新村旧改由区政府主导而告一段落，但在南园新村一部分业主看来，政府的叫停并非反映民意，而是打断他们住上新楼的梦想。南园新村业主张先生的想法或许有一定的代表性，“我们业主想要旧改，以前我们也曾有业主组织起来去向福田区申请征集旧改意愿，但区政府却一直没有相应的举动，反倒是房企的积极推动让业主看到了曙光”，张先生认为，小区旧改立不立项，怎么更新，什么时候更新这些应该由政府征求业主意愿来定，但是涉及到房企的拆迁补偿标准，“这个政府不该管”。
事实上，深圳旧住宅小区改造模式上已经历了从市场主导到“政府主导”的过程。
“当初制定《深圳市城市更新办法》的初衷是深圳有意鼓励旧工业区和城中村的改造，以此来改变城市面貌和城市发展的功能需求，拆除重建不是旧住宅区的改造方向，而是通过加电梯加车位等方式的综合整治”，深圳市城市更新办谭权向记者表示，深圳到目前都不是很鼓励，甚至是反对旧住宅区的更新改造。
市场对于旧住宅小区的“过分热情”、“恶性竞争”，以及单纯房企难以推动旧住宅小区改造的现实，都促使深圳调整了旧住宅小区的改造模式。据了解，深圳首批纳入更新计划的8个旧住宅小区中只有木头龙小区已进入拆迁过程，在这8个项目中已是最快的，但同期纳入计划的不少旧工业区和城中村项目则已经在施工建设甚至销售了。
“在旧住宅小区的城市更新改造方面，完全由市场运作现在看来是有一些问题的，在这一领域政府将重新回归‘政府主导’，不过这种主导只是体现在前期的计划和规划阶段，后期的实施依然由市场完成”，深圳市城市更新办公室副主任谭权告诉记者。而在此次福田叫停房企南园新村旧改中，福田区也是要求两家房企“避免恶性竞争，维护城市更新大局”。
利益之争
拆迁补偿究竟多少合适，深圳目前仍没有明确的标准，在1：1.4的拆赔比下房企会讲利益难保证，而业主则会算账告诉你房企完全还可以赔更高，这之间的平衡在哪里？亟需第三方来权衡。
作为旧住宅小区业主，显然希望自己小区的旧改可以有多家开发商来竞争，业主认为，只有竞争才能保证业主的利益。徐先生（化名）是南山区南苑新村的业主，其所在的小区由万科申报纳入了城市更新计划，目前万科正在与每个业主商谈签署拆迁补偿协议，开发商开出的拆迁补偿比例为1：1.2。徐先生告诉记者，都是万科，在南苑和南园开出的条件完全不同，现在万科在南园开出了1：1.4，南苑却对原有的比例不肯松口，很多南苑的业主对这个比例不满意，表示不会和万科签协议。
“有些业主开出的拆补标准太高房企不可能同意。”徐先生并非所谓“钉子户”。他一方面不赞成某些业主的“一己私利”，另一方面他也认为房企提供拆迁补偿协议明显不公平，“拆迁协议中那么多不平等条款，不明晰的东西太多，有关回迁房的层高、户型、分摊面积等都没明确”，“那些回迁房采用了最低成本的设计，实用率低，和卖的商品房在品质和设计上根本不可同日而语”，徐先生告诉记者，他要求不高，万科在南苑新村的拆赔比能达到南园的1：1.4，哪怕是木头龙的1：1.3他都会签约。
南园新村的业主张先生则有更高的要求，他给记者算了笔账：城中村旧改100平方米的“宅基地”往往赔到480平方米房子，南园100平方米的房子中有50多平方的土地，按同样比例应该赔偿240平方的房子，对应拆赔比应该到1：2以上。
“旧住宅小区改造推进难，和业主谈判的难处主要还是利益，说改造几乎所有业主都愿意，但补偿条件业主的预期却大不相同”，某房企旧改办主任薛勇（化名）告诉记者。而谭权则表示，各种各样的要求和不满都可以归结为对拆迁补偿的条件不满意，旧住宅小区推进难的核心就是权利主体分散，大家利益诉求不同，很难达成100%的统一意见。相比较而言，旧工业区、城中村权利主体单一很多。
拆迁补偿究竟多少，深圳目前仍没有明确的标准，在1：1.4的拆赔比下房企会讲利益难保证，而业主则会算账告诉你房企完全还可以赔更高，这之间的平衡在哪里亟需第三方来权衡。
除了业主和房企，房企与政府也存在博弈关系。“政府对一个项目能够批复的规划容积率直接决定房企获利和能给出拆赔比的空间”，业内人士表示，而现在做旧改谈拆迁的开发商往往到后面才知道政府到底批了多少的容积率。
“深圳城市更新政府引导、市场主导的原则没有变化”，谭权表示，旧住宅小区改造项目“以前计划、规划到实施都是由开发商来做，现在计划规划阶段由政府来做，不能任由开发商看着哪里利润高就去改哪里”。谭权认为，政府牵头更有保证，前期发挥主导作用，和业主明确一个指导标准，后期还是由市场来实施。
按照这一设想，政府做前期，在制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案后，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体，到房企实施时规划和补偿标准都将已确定，与业主谈拆迁补偿的不确定性和业主的不信任感都将会降低。
业主张先生则仍对政府主导模式不抱信心，“政府效率太差，随便一个房企做都会比政府更有进展”。让深圳人记忆犹新的是，政府主导的鹿丹村改造，启动十余年后目前尚无进展。
“政府做更新改造的确会有效率的问题，所以现在政府主导的部分主要集中在旧住宅区的更新改造前期。”谭权表示，在旧住宅区改造上涉及利益群体大，政府慢一点老百姓也不会有损失。
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