深圳城市更新应为全国树立榜样

宋丁发言：

不管怎么样，我觉得旧改也好城市更新也好，不是我们深圳在关注，全国人民都在关注，国土部也在关注，全周围就是我没有农民城市，也是土地资源最低的城市。我觉得深圳事实上也在走新路，旧改城市更新是城市战略发展重大的支撑我归纳六点。

第一，这个城市怎么发展，我们有自己的城市战略，特别是我们面临前海特区中特区，前海就是20年前的深圳。比如说15%的所得税，20年前我们深圳就是这样，现在是只不过把政策给前海而已，面临特区政策退缩，这个城市高速发展的情况下，我们必须有一个大的支撑，旧改给我们提供这样的一个目标，按照这样的量未来深圳的发展，完全有能力有新的支撑。毕竟我们看到经济的发展需要有投资，虽然讲消费需求拉动，必须要考虑到基础的支撑，毕竟这个东西在整个中国还是持续20年。

第二，旧改和城市更新是发展的必要选择，连我们过去根本看不上眼的，光明坪山现在也要进入产业，也必须是非常高端的产业，所以说上世纪80、90年代，完全不够今天深圳发展，1980平方怎么科学规划全面进行，如果是这样的升级，原有地产上能动的就是200平方公里没有开发的土地，用不了10年我们就没有新地了，这样的话我们要保持，这两年GDP稍微低一点大家就不舒服，速度还是需要的，怎么继续保持这个高速度，我们土地出让金也是非常少。我们的预算没有钱了怎么办？这个城市怎么发展？产业升级就意味着未来的发展可持续性，所以旧改城市更新的确给城市升级找到了新的发展平台，这也要看清楚，这是他非常重要的一方面。

第三，当前的经济形式影响，旧改对当前来讲，是深圳成规永远宏观风险的应对，宏观出问题国家要保增长，深圳出问题了你怎么保增长？我们要解决这个问题，外贸出口低的时候我们怎么办？旧改城市更新是双向的拉动，一方面是城市拉动，一方面是消费拉动，我们有这么多的综合体，这样的片区城市副中心，如果没有这样巨形的商业空间，也就是说不能形成完整的消费利益。如果是周边，比如说一公里半径内有比较大的商业，他可能出行经常去那里，如果城里面非得到华强北，我一个月去一次。我们看到一个报道，未来10年深圳是中国高层建筑密集城市，我想这个并不奇怪，深圳有这个动能。在这个格局下，他必然对于应对宏观经济，来通过成功由出口导向转向内需拉动，这是非常重要的支撑点。

第四，旧改城市更新在深圳是深圳市政府来实行新形势经营最佳模式之一，为什么这么讲？过去很简单，土地所中心土地招牌挂，我没有那么多出让金我们政府怎么维持成功运作，现在就变卖主，未来的改造，不仅仅是把土地出让金改造，而现在是完全是组合的模式，过去政府开发现在政府不讲了，如果你是业主地主开发可以，如果你能力不够，政府帮助你。但是政府中间有股份，为什么？我们没有出让金我没有收会旧改的土地，政府是什么？是协调。最后的结果，政府有长期的股权收益。这些格局就使政府短期一次性售卖，这种模式是未来方向的模式，是不急功近利的模式。有人说土地出让金，转化成房产我认为不是这样，转化不了。重庆、上海两年房产局收了几个钱，不可能。所以在开发环节上想办法，这是城市更新想的办法，我认为清晰显示出深圳政府在这个上面有战略的眼光。

第五，城市更新旧改也是深圳精确土地变革有效突破，我们国家推出土地招牌挂，最精华10年就是在这期间。看似公平的招牌挂，事实上背后成为助推房价上涨的没办法消除的动力，在旧改里面我们不玩这个东西了，旧改城市更新是绕过去，在新的模式下，必然会有效的提高土地运营的效率，也会有效的激发出和各个方面的战略发展方向结果。这样土地制度的变革，新型的，我认为是完全符合深圳情况，我认为对国内其他大城市都是具有启发意义。

第六，深圳房地产寻求全新路径的重要机会，房地产怎么发展呢？一个是没地了，第二即便有地占的空间也少了，如果这样我们看最近五年的情况。深圳怎么发展呢？就没有地方了。现在看到旧改突然发现，这是一片全新的天地，前景非常广阔。这种事是好事，说明深圳还是肥肉，机会在那里？在旧改，房地产想想自己，房地产公司别转型了还继续做房地产吧，给房地产也有新的亮点，各位老板都是做这个行业的大家都知道，不要以为深圳没有事做了，深圳有太多的事情要做了，北京16000平方公里，比我们多了多，所以说他有非常大的动能在批复新地区，我们没有地了，当你创造经验的时候，三五年你再扩张的时候，你利用的是旧改城中村别人是没有的，你们仍然可以引领全国，就是因为你做的是别人没有做的事情，你抓住了机会，你这次没有拿到重大项目的话你将来比较麻烦，我觉得大家一定要争取。说了好事，旧改也是有很多风险的，我们考虑到，首先咱们想一下，如果真是这样的话，深圳现在两百多万的车，每公里拥有汽车量是最高的，相对而言比北京交通好一点。这么高的楼，每一栋楼楼下要有多少车库，未来的深圳，无论从落户福田到南山基本上路面没有空间，我现在想象不出来，如果那样的高密度城市，纽约城市也很密集，如果深圳这样肯定超过纽约，这样的发展在世界也是没有的，我们在大规模发展下，城市病是什么状态？我估计这一轮发展之后最大的后遗症这个城市怎么解决，交通不堪设想，怎么解决？不是说不搞城市更新，一定要搞，但是经济发展一定要配合社会发展，如果社会不和谐经济再好没用。

我们打破了招牌挂，招牌挂助推了房价，但是招牌挂有一个好处，我们可以平等竞争，但是这种模式转让模式基本上来讲是内部操作的，政府寻租的问题又卷土重来，我们怎么样在新型模式下，避免寻租现象这也是老百姓关心的问题，我提出来也是有道理的。

另外，和原片区制造了10个亿万富翁，30年我们仍然制造神话，深圳就是制造神话的城市，这种亿万富翁的效应，通过这种方式来创造亿万富翁，我至少不敢说这是快乐的事情，但是有这样的增长也没什么不合法的地方。但是这样的效果，对这个城市已经比较严重的问题会不会继续扩大，这都是我们作为经济状况背后的现象。城市更新旧改，包括深圳更新的细则，基本上讲经济文章没有讲社会文章，我是学社会学的，我必然关联到社会的发展。这样的现象，我们只关注经济增长，没有关注社会公平的话其实是不健全的社会政策，这些问题都有可能在未来影响到我们这座城市的健康发展，我们在刚刚起步这两年，我认为政府应该纳入到例行制度化当中来，只有这样我们才能真正把旧改，把城市更新做得更好，让城市居民有更好的生活和环境，让深圳的新型经验，让全国真正成为他借鉴的经验。