高房价逼出委托代理建房新模式

●委托建房

　　市民轻松住上商品房

　　18日上午11时50分许，许昌市八一路中段路南书香苑小区。许继集团员工郝春艳一路歌声，骑着电动车飘然来到新家。作为一名普通的80后工薪阶层，去年6月，她拥有了属于自己的一套建筑面积在90平方米的两室两厅住房，而全部房款只有14.4万元，售价折合每平方米1600元。比同期同类地段的商品房每平方米售价低1000元以上。

　　该小区已经交付使用的12栋多层住宅楼，设计得很“朴实”，没有花哨的飘窗和大阳台，墙体坚实。楼间距也比较合理，中间设有绿化带，宽阔的距离使得一楼的住户一年四季都能见到直射的阳光。小区内设置的多个治安监控摄像头，也让这里的业主很有安全感。

　　郝春艳说，在书香苑小区，已交付使用的12栋多层每平方米的售价都是1600元，正在建设的4栋小高层每平方米的定价也只有2391元，远远低于同地段其他楼盘3900元至4200元的市场售价。

　　书香苑小区位于许昌市老城区，地理位置并不偏，附近有多所幼儿园、小学和中学，周边医院、超市等也很齐全，但据记者了解，该小区的商品房销售，均价比许昌市的经济适用房还要低，且低于同类地段市场均价的35%左右。

　　郝春艳认为，该小区能做到如此，缘于它利用了普通市民以个人委托建房的模式。具体来说就是请房地产公司代理开发建设，房地产公司只收取总房款7%的代理服务费，其他价格空间全部给市民。

　　据悉，书香苑小区于2009年9月动工兴建，共有12栋多层和4栋小高层，总建筑面积7.8万平方米。到2011年6月，12栋多层、456套房已全部交工，入住率达到71%；4栋小高层将在今年9月底交付市民使用。该小区房屋建筑面积在80平方米至140平方米之间，其中中小户型占到了80%。

　　●房价过高 逼出建房新模式

　　据悉，承接书香苑委托建房任务的，是许昌市惠民房地产中介服务公司和许昌市惠民房地产开发有限公司(以下简称惠民房地产)。据惠民房地产负责人杨金城介绍，城市中低收入群体对住房需求的市场空间巨大，但最大的障碍就是房价过高。2007年他们公司成立后，决定针对中低收入群体、按照代理建房的模式来开发建设让普通市民能买得起的商品房。

　　委托代理建房，作为房地产建设领域的新模式，刚出现时，也引起了社会的关注和质疑。但杨金城说，为消除市民的顾虑，他们一是和每一个参与者签订有合同，把成本中的各项构成和折算出的每平方米的价格，向参与者完全公开，让他们清楚房屋造价；二是成立由参与者组成的监管组，对项目进展、工程建设、资金支付等进行全程监管，“我们挣钱挣到明处。”

　　由于是代理委托建房，与传统的地产开发模式相比，这种模式没有售楼部、没有广告支出、不依赖银行贷款，利润又提前限定，这样节省出来的价格空间全部给了参与委托的市民，所以，他们能以较低的价位买到高性价比的商品房。

　　杨金城介绍，作为房地产建设领域的新模式，对代理委托建房模式，政府部门态度积极，但涉及原则性问题，对待他们并无丝毫“特权”和“优待”。比如，获取用地，就必须按照正常的程序，参加土地竞拍来获得，“其实我们完全走的是市场化路子”。

　　●新模式很靠谱 市场空间大

　　郝春艳说，2009年她获悉许昌有公司代建商品房的信息后，抱着试试看的心理交了5万元预付款，“刚开始，心里也很忐忑，害怕上当，后来进一步了解发现，这事还很靠谱。”许昌市健康路小学教师宋小军是这个项目的第一个参与者，他说：“我从2004年起开始看房，越看价越高，越看越买不起，工作10多年了，还带着老婆孩子和老人住在不到50平方米的屋里。这次我选了一套120平方米左右的房子，总房价20万元出头，这种模式，特别适合我们。”

　　由于代建商品房价格上的优势，使得其深受许昌市一些中低收入市民的欢迎。东方今报记者7月18日在该小区采访时获悉，正在建设的4栋小高层，也早在2009年都被订购一空。

　　杨金城介绍，根据他们在许昌市40多个单位的市场调研，有自愿参与此种模式建房意向的客户达1万多个，主要分三种类型，即：自住型、改善型和农村人口进城务工者。而这些客户中，大多属于买不起商品房，又不能享受廉租房和经适房者，据我们的抽样调查测算，这三类需求者约占全市需房者65%，市场空间巨大。

　　2011年11月，许昌市又一个用代理建房模式开发的六和花园小区项目也正式动工。这个占地面积106亩、有13栋高层的小区，共计1350套房源，其中有1200套采用惠民公司的个人委托代理模式开发，房屋均价仅为2760元，已经全部订出。而据了解，许昌的同类高层住宅，市场价一般都是在4300元左右。

　　那么，如此实惠，市民也欢迎，但个人委托代理建房模式，是否符合相关政策呢？

　　许昌市城建监察支队支队长郭建军认为，在住建部门通用教材《房地产经济概论》一书中，个人委托代理建房行为，属于房地产信用委托，是信用委托关系，而委托他人或者公司建房，因其是新生事物，该书中并没有做过多介绍，它还需要在实践中不断发展。按照“法无禁止即自由”的指导思想，个人委托代理建房模式，是合乎相关规定的。

　　●“书香苑模式”具有样本意义

　　记者从住建部门获悉，许昌市书香苑小区，是国内首个按照市场运作、以个人委托模式开发建设的住宅项目。

　　河南省社科院院长喻新安在接受采访时认为，这种新的开发模式，改变了当前房地产开发模式过于单一的状况，有助于借助市场力量使房地产开发回归理性。平抑房地产价格，一方面需要相关政策的落实到位，另一方面也更需要新的市场主体、新的开发模式，培育多元化的市场力量。书香苑小区建设模式具有样本意义。

　　河南省社科院副院长谷建全认为，相比之下，许昌的个人委托代理建房模式，是一种有益的探索，解决了经济适用房面临的几个难点问题。首先是切实降低了房价，使政府从经适房建设、分配、管理等事务中解脱出来；其次是强化了透明度，在购房者的参与下，能够确保质量；此外，供求双方直接挂钩，能够消除地产泡沫。这对于推进经适房的市场化运作有重要的参考意义，尤其在二、三线中小城市发展潜力较大。