国际合作建房七项基本原则

在国际上住宅合作社有七项原则，不管是发达的市场国家，还是一些处于发展中的国家，这是国际社会普遍认可的七项原则，这些原则应当说是我们搞合作建房必须坚持的。另外鉴于我们中国现在一些特殊环境我们又补充两项原则，第一项，就是合法原则。因为我们现在刚才说了是温州模式也好，北京模式也好，深圳模式也好，为什么没有合作社？因为刚才我说了，我们国家的合作社立法还不完善，前不久我们国家颁布了农村专业合作社管理法，农村由原来的人民公社，由后来的分田到户，现在开始走向合作了，有一个专业合作社，这是农村的一个生产型合作社。关于消费型的合作社，除了原来的城市合作社，住宅合作社管理办法，已经十多年以外，没有一个相应的规范，缺乏这样一种规范，而且原来的规范是以集体方式发起的，集体作为牵头人发起，现在更多是个人的。现在作为房地产建设又有其特殊性，从它的规划、建造等等，所以没一个组织方式是不可以的，但是这些组织方式只能用温州模式、北京模式，用其他一些通过法律方式解决一些法律障碍，或者说突破一些法律限制的方式来做。所以在这里边，不管我们用什么方式做，必须合法，所以在这里边我们就提出一个合法性原则。在这里除了合作社以外，我们可以用其他方式去做，但是不管用哪种模式，首先它是要合法。

　　当然这个多种模式的问题，它遵循几个原则，它就符合国际社会合作社联盟的规定，它就可以纳入合作社范围了。所以在这里边我们也不反对用其他方式去做，但是强调一个符合国家现行的法律，在操作上这是我们强调的一点。

　　第二点，我们强调安全性，因为我们可能用其他方式去做，当然你比如说有合作社了，或者说有一种公司，他有自己的运行模式，我们不用强调它的安全性。但是用一些便通方式做的时候，我们对安全性就更重视了。因为是更多的人参加的，可能会带来众多社会问题，不仅仅是经济问题，还会有社会问题，起码今天在座的我们三位强调这一点，就是说做合作建房的时候，安全性一定要保证，否则宁可不做，不能因为我们做一个事情带来更多的社会问题。所以我们在国际公认的七项原则基础上加上了这两项原则。

　　下面我再把国际公认的七项原则基本上给大家谈一下，这样主要也是通过大家传播给更多的人，让他们能够识别什么叫合作建房，什么叫合作社。

　　在合作原则里边，第一项原则就是自愿开放原则，也就是说所有的合作者是自愿加入的，而且这个合作组织是向所有的人开放的，不分民族、种族、性别、宗教信仰等等，它是一个完全开放的、自愿加入的这样一个原则。所以基于这种原则组织起来这是合作社，这当然就不同于比如说我们现在一些直销机构的直销，也不同于我们反对的老鼠会之类的，我们是完全在自愿的基础上组织起来的，而且这个组织是开放的。当然你比如说我们做房地产项目的时候，可能一个项目，比如说赵总说这个项目只有二百多套房，这是前期的，后期怎么做？这个组织还会不断扩大，我觉得是这样的，这是一个自愿和开放原则。

　　第二个方面的原则，就是民主管理原则。所谓的民主管理原则，就是所有的参与者对于这个合作项目的重大事宜以及他的领导者是有权参与这些选择的。我们组成这个合作社，你比如说赵总要解决一个住宅问题，我在北京要组织一个老年退休社区，他可能就不一样，在选择领导者以及重大的方向性问题、原则问题的时候，所有的参与者是有权参与监督，有权参与决策，通过举手表决这样一个方式，这是一个民主的原则。

　　第三个方面的原则，就是公开的原则。就是说合作组织内部的一些重要的经济等等这些问题是公开的，向会员公开。当然在这里我们可以把这个公开原则引申一下，就是目前我们合作的项目不仅仅向会员公开，还会面向媒体，面向政府，这样使我们的行为完全是在阳光下操作，最后能够达成我们的愿望，同时能够对社会有利，这是一个公开的原则。

　　下一个原则就是非盈利与成员分配原则。合作社区别于其他的企业，区别于公司的一个重要问题，就是说其他的公司成立，他的运作主要是生产产品，而且卖给消费者，他是以盈利赚钱作为目的的。那么合作社或者合作建房不是以这个为目的，他是非盈利，不是以赚钱为目的。另外他是在合作成员之间分配产品，也就是说这个合作组织和成员之间有更多的交换。当然比如说有更深的引申的话，剩下有一点利润的话，那么合作社是怎么分配的？他是按照消费的比例去分配的，他不是按照你的资本投入比例分配的，这和企业完全不一样。企业是大股东表决，按照股权表决，合作社是按照合作人员每人一票去表决，分配按照他在合作社产生的消费，和合作社自身的交易量去分配剩余利益的，这是完全不同的。你可以看看现在我们国家颁布的农村专业合作社法，他也是这样一个原则在分配利润的时候，他是成员按照自己的交易量来分配，这是完全不同于企业的，在这一点上我们一定要做一个区分，那就是不以盈利为目的，成员之间的分配，而且更直接的，我们是分配了自己的产品，而不是在市场上进行交易，这是管理盈利性和合作问题。

　　下个原则就是加强合作原则，在国际社会的合作社组织强调合作社之间的合作，强调合作社与其他的社会组织各种合作，我们将来发起这个联盟也好，我们强调要搞合作建房也好，也是强调这种合作，当然我们要搞合作建房联盟也是基于这种合作原则提出的，这样共享信息，共享一些资源，这样降低社会成本，最终使我们这个合作要做的事宜得到尽快的发展，这是一个合作原则。

　　还有一个重要的原则，那就是关心社区的原则。因为合作社它不同于企业，企业是赚钱的，哪一块有钱赚这个资金就会投到哪里去，他是追逐利润的。但是合作社不是，合作社是和地方共同发展的，他为了满足地方利益需要来建立的，他关注的是社区，特别是我们合作建房，我们建完房以后合作社员都要在这里住，更多是关注这个社区的建设，和社区相关的各个方面的基础设施的提升等等，这是合作建房和商品房完全不同的。而且整个合作经济也都是遵循这样一个原则的，基于中国目前的房地产现状，我们在这个原则上除了关心社区以外，我们特别强调了一点，就是说社区的公共利益优先原则也加进来了，这也是我们关注社区的有一点中国特色的强调，因为我们看到今天社区矛盾越来越大，前一段我们媒体上还发表了一个暴利真相调查，我们通过合作社要解决这个问题，社区公共利益优先。所以合作建房建的公共社区肯定是合作社社员共有的，在分的时候除了自己专有的房屋以外，其他的设施由社区的社员共享，这是我们要坚持的一项原则。这样缓解因为资源短缺，特别我们中国土地资源短缺这样一个矛盾，关注于社区的公共利益，这是我们强调的一个问题，所以在这里边关心社区，而且社区公共利益优先，这是我们在国际合作原则的基础上做了一点改进，适合我们中国的情况，而且关注我们中国现在社区出现的矛盾，这是一个原则。

　　最后还有一个原则，那就是教育培训原则。在国际社会的合作联盟里面，他要求对社员进行培训和教育，培养他们的民主管理能力，培养他们参与社区治理的能力。我们在合作建房过程中从开始发起，大家分头小组也好，参与讨论也好，实际上就是一个培训过程。在这个过程中大家得到培训，将来分完房以后社区的管理，这些人就有了一定的经验，这样为我们社区的稳定以及中国社会将来的稳定，我认为会奠定一些基础。所以对于社员进行教育培训这项原则，是国际的，但是对于我们中国可能会更重要，这项原则我们也要求各个地方的合作组织和合作人要给予特别的重视。