5月，深圳公布《深圳市土地管理制度改革总体方案》，意欲突破土地制约的瓶颈，在全国率先尝试新一轮“土地改革”，对城市进行“二次开发”。
坪山新区被列为这次改革的两个综合试点之一，被赋予推进土地“二次开发”利用机制统筹以及探索城市发展单元整体开发政策的使命。
早在2010年，坪山新区就在如何盘活土地上，提出了“整村统筹”的土地整备工作。2011年2月，位于新区坑梓片区的金沙社区，成为土地整备的试点社区。
坪山新区表示，将用70亿元进行“整村统筹”。作为土地整备的先头军，金沙社区进行了城市“二次开发”的先行先试。
零散土地进行整体征收
坪山新区“新土改”的目标是，到2015年末，基本形成以土地开发利用为核心的存量土地循环高效利用体制机制，通过推进“整村统筹”土地整备为核心的二次开发，进而推动实现土地确权、原农村城市土地历史遗留问题解决、二次开发统筹联动机制建立、投融资等改革目标。
在深圳启动新一轮土地管理制度改革总体方案之前，2010年，坪山新区启动了土地整备工作。
“虽然坪山有着深圳可供开发的最大一片土地，但坪山发展依旧要在建成区上做文章，对城市进行二次开发，优化空间规划。”坪山新区党工委书记杨绪松说。
2011年2月11日，坪山新区正式将“整村统筹”作为优化整合城市空间、解决土地历史遗留问题、促进社区转型发展的一个突破。金沙社区，就是试点之一。
深圳市、坪山新区政府将投入70多亿元，对金沙社区1.69平方公里集体土地进行土地整备。具体做法是：对金沙社区零散的土地进行统一征收，对地面建筑物统一补偿和迁换，对全体居民统一搬迁安置，对整个金沙统一规划和建设。
“2004年城市化后，虽然社区土地进行了国有化转换，但金沙社区的土地大多是未征、未转土地，原农村集体经济组织是土地的主要使用人。”一名熟知情况的人士表示，村民自建房屋和股份合作公司的集体厂房，构成了金沙社区的主要地面建筑物。
当前，金沙土地整备范围共有各类建筑物2456栋，其中违法建筑信息普查申报1361栋，建筑面积108.62万平方米。金沙社区试点内的绝大部分房屋是在未征转的原农村集体土地上建成的，没有办理房产登记。
截至2011年10月，《金沙社区转型发展试点工作住房迁换补偿与保障方案》征求了社区“两委”干部、居民小组长、居民代表、社区长者、社区老干部等的意见，易稿17次。
眼前与未来利益的博弈
根据计划，金沙社区土地整备有货币补偿和产权调换两种方式，用房地分离的方法计算现有房地产住宅的价值。
赔偿方案表示，对已建房屋所占土地（多为宅基地）实行同地同价，并确保价格不低于原始取得成本和现阶段私下流转的价格水平，即3500元/平方米，对房屋主体部分实行同房同价，即1600元/平方米进行补偿，对装修部分实行统一价格标准和个别特殊实例评估重置成新价两种方式进行补偿，框架结构普通住房600元/平方米，并且确保统一价格标准，不低于同类房屋平均的原始装修成本和现行重置成新标准价。
社区相关人士介绍，房地分离的政策，规定的是城市化以前的房子，时间截至2003年10月29日，居民可以获得土地赔偿，而城市化后的房子，只有房屋补偿。
在安置这一块，坪山新区提出了按人迁换、按户迁换、按比例迁换、按面积补助四种方式进行安置房保障。
除了按户保障住房的产权确定为非商品住宅之外，其余方式的保障房屋全部是完全产权的商品住房，安置房屋的迁换价格确定为2700元/平方米和3600元/平方米，同时另按迁换面积给予300元/平方米的新房装修补助。
对于绝大部分原村民家庭，选择按人或按户迁换后，除了可以获得不少于每户480平方米的安置房屋之外，还可以获得一定的补偿金；对于外来建房户家庭，除了获得货币补偿外，每栋房屋还可以获得原建筑面积25%的迁换房屋。
尽管土地整备换来了“红本”房产证，但对于现在可以预见的眼前和不能预见的长远，很多人也有担忧。
“出租经济”依旧是金沙社区村民和股份合作公司的主要收入来源之一，分红不能比以前低，是居民普遍的心理预期。
“厂房拆除后、整备前，厂租怎么办？未来还要多久才能收回成本？以后会成什么样？”一名村民担忧，土地整备后，村民搬进高档住宅固然好，但房租贵了之后恐怕无人来租，“坑梓毕竟是比较偏远的地方，附近都是些工厂，一个单房200元/月的租金，工人们还能负担得起，高了就不行了”。
在金沙社区，有社区公园、社康中心、社区服务中心、银行网点，生活设施完善，生活便利，居民比较安于现状。“现在这样也挺好的。”一名居民说。
然而，随着社会经济转型发展，“包租公”经济不得不面临选择。根据统计，目前金沙社区大约有50多家企业，大部分是“三来一补”企业和高污染企业，在新区产业升级的呼声中，几家企业因环评过不了关，面临停办营业执照的危机；也有几家企业因此搬走了，厂房一直空着。
议事会成收集民意的“容器”
按照新区规划，金沙社区整备的1.69平方公里土地，其中将会有50多万平方米留给社区作为发展用地，60多万平方米用于公共配套设置建设，还有一部分作为非生产性经营用地，政府集中开发的土地在50万平方米左右。
“土地二次开发中，坪山将通过推进‘整村统筹’土地整备为核心的二次开发，进而推动实现土地确权、原农村城市土地历史遗留问题解决、二次开发统筹联动机制建立、投融资等问题的土地制度改革。”坪山新区管委会主任冯现学说。
为了推进和居民的洽谈工作，取得居民的认同，金沙社区还按照民主原则公开推荐、公示后，成立了社区居民自治发展议事会。
“居民议事会会针对和居民密切相关的事情作出决定，调动群众参政议政的积极性。”金沙社区综合党委书记说，金沙社区居民自治发展议事会所议问题涉及土地整备、征地拆迁等事项的研究审议。
议事会成立至今，已召开10多场会议，征求了社区居民对《坪山新区特区一体化社区转型发展试点工作方案》、《坪山新区“整村统筹”土地整备工作组织方案》、《关于金沙社区特区一体化转型的社会建设实施意见》等系列社区转型发展工作方案及土地整备过程中涉及土地迁换等重大事项的意见，并形成了10多条意见。
“各相关单位要把土地改革实施的行动方案作为全面推进新区走新型城市化道路，建设五大新城的系统支撑、动力来源来看待和认识。”冯现学说。
未来一年，坪山新区将以金沙、南布、沙湖等社区为载体，探索土地管理制度改革，推进城市二次开发机制。
金沙社区，作为土地整备先头军，也将在探索中不断前进。
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