城市更新进展缓慢 深圳不愿再等
本月15日，深圳市政府常务会议审议并通过了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（下称《暂行措施》）。昨日，深圳市召开加快城市更新实施工作动员会，市规划国土委主任王幼鹏解读了这一文件。《暂行措施》从城市更新历史用地处置、完善城市更新地价政策、强化城市更新项目实施管理三个方面提出对策，最值得关注的无疑是明确了城市更新涉及历史用地的处置方案，进一步完善了城市更新地价政策。
上世纪90年代以来，深圳城市化的进程实为“两轨并进”。在政府主导之外，农民也在自发利用土地，参与城市化进程。就这样，不合法却真实存在的城市化在近400平方公里土地发生。
政府不再另付补偿费用
对于城市更新涉及的历史用地，新政明确采取“房地分离、确定权益”的处置方式，违法建筑等由原农村集体经济组织继受单位———现集体股份公司自行拆除、清理，土地在政府与继受单位间分配。
其中，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。此外，在交由继受单位进行城市更新的土地中，仍按城市更新的一般要求，将不少于15%的土地无偿移交给政府。并且，前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。这意味着，历史用地的处置中政府至少直接从中拿地32%.同时，继受单位应与政府签订完善处置土地征（转）用手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。
处置后土地可协议出让
《暂行措施》明确，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体。在地价方面，《暂行措施》参照了原城中村政策规定，明确该部分用地分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价。其中，10%的部分用做对继受单位历史用地行为的处理。
深圳市规划国土委主任王幼鹏认为，与每一栋房屋进行申报、接受处理、缴纳地价和罚款的做法相比，此种方式更为简洁高效，符合通过城市更新一揽子解决历史遗留问题的原则。同时，经过测算，相比通过其他政策进行历史遗留违法建筑处理，此确权方式更多地保障了政府收益和公共利益。
《暂行措施》还明确，对于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，可协议出让。
并非对历史用地全面铺开
值得注意的是，省里要求历史用地完善手续的政策必须在“三旧”改造范围内封闭运行，且明确界定了用地行为发生的时点。《暂行措施》贯彻了上述要求，并结合深圳市实际情况将处置措施的适用范围明确为符合以下三个条件的建成区：一是在经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内；二是属于未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但未进行补偿的用地；三是用地手续不完善，用地行为发生在2007年6月30日之前。
不过，王幼鹏指出，《暂行措施》是为了解决已列入城市更新计划的历史用地处理问题，而不是对历史用地处置的全面铺开，体现了在一定范围内封闭运行、结果可控的原则。据悉，目前城市更新计划申报工作要求，项目内有完善手续的用地须占70%以上。
确权主体问题相对复杂。《暂行措施》明确将原农村集体经济组织继受单位作为唯一的土地确权主体。
此轮历史用地处置，80%归村集体，20%归政府。而按城市更新的一般要求，村集体这部分土地中须将不少于15%无偿移交给政府。这意味着，政府实际上至少拿地32%。
政策背景
直面“土地确权”难题 城市更新渴望加速
经过1992年原特区内统征和2004年原特区外城市化转地之后，深圳理论上已是全国惟一将土地全部收归国有的城市。但现实中，原来的农村集体仍实际占用大量土地资源，在土地管理权上仍然存在明显的二元化。
根据此前调查成果，除交通市政设施用地、公园绿地等外，全市法定宗地面积仅约300平方公里。另据不完全统计，全市原农村集体经济组织实际占用土地近400平方公里，其中关外集体股份合作公司占用约349平方公里，约占关外建设用地总量的一半。其中约有261平方公里未办理合法用地手续。约3/4该类土地存在着产权复杂、征转手续不清、违法建设等问题，极大影响土地盘活利用。此种局面如不改变，深圳市政府未来将面临“无地可用”的困境。有学者直言，这使深圳迫切希望出台政策允许符合条件的土地进行自由流转。
事实上，自2010年以来深圳就开始城市更新的尝试，但进展缓慢。数据显示，截至今年6月30日，全市经批准的计划内项目共计352项，涉及总用地面积约3064公顷，已完成土地出让手续并进入实施阶段的仅占8%.
进展缓慢的一大原因就在于“土地确权”这个难题。今年5月启动的此轮“土改”的思路就是加强通过以城市更新的方式，推进确权工作。此番《暂行措施》出台进一步明晰了这种确权路径。从绕道而行到迎难而上，如果创新能有所突破，深圳城市更新可望大幅提速。
其他举措
城市更新地价可不计息分期缴交
《暂行措施》对“工改工”项目配套设施地价给予了优惠政策；对城市更新项目市场地价评估引入市场评估机构；城市更新项目地价可以不计息分期缴交。按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于30%，余款一年内交清；按照其他标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于50%，余款一年内交清。
对长期不予推动的项目予以清理
在城市更新审批管理上，《暂行措施》提出建立优先集中高效审批机制，实施进度监管。要求市规划国土委建立城市更新项目的全过程网上监管系统，并定期将进度上报市领导小组。同时，对于长期不予推动的项目，根据有关规定进行计划清理，从而倒逼市场开发主体积极高效地实施已完成审批的城市更新项目，有效防止项目的倒卖和囤地现象。
“历史用地”如何处置？
对象
处置对象仅包括城市更新项目涉及的历史用地（注：规模待统计）
清拆
房地分离，由原农村集体经济组织继受单位自行拆除、清理违法建筑
分配
处置土地的80%由继受单位进行城市更新，20%纳入政府土地储备
出让
处置后的土地可通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设
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