商品房预售的前世今生

商品房预售，俗称“卖楼花”，从内地1998年启动商品房市场，在香港风行的预售模式登堂入室，直到今天，靠卖楼花维持房地产主要运行资金，已成为相当普遍的房地产经营模式。

近期出现了商品房预售制度是否存续之争，其实，商品房预售制度存废之争由来已久，其改革可能也非一日之功。比较各国的商品房预售制度，关注中国商品房预售制度的演进，可能为我们提供更为稳妥的改革方案。

卖楼花本质是融资

从世界各国房地产市场的发展来看，房屋预售是一个相当普遍的现象。无论是市场经济发达的美国、英国，还是周边的邻国日本、韩国、马来西亚、新加坡以及中国的香港，预售商品房和现房一样都是市场的一种选择。

不同的地区，首付款情形不同。中国香港购房者支付全价款5%—10%的订金。日本购房者也是支付10%定金。韩国购房者支付全房价款的20%~30%，且可以在一年内分期支付。美国通常是支付1万元的定金。

为支持居民预购商品房，英国银行可以为购者提供桥梁贷款，美国银行可提供建筑贷款，这些短期贷款在房屋竣工后可转为长期购房抵押贷款。此外，银行对预售房的资金管理也大相径庭。在中国的香港，银行对开发企业收到的预售款收入有严格的监管，即预售款收入与开发企业自有资金账户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。

与上述国家和地区不同，中国现行的商品房预售制度安排是：购房者要一次性向开发商支付全部房价款，从而在房屋的开发建设阶段就引入了个人住房抵押贷款，这使得商品房预售成为开发企业最重要的融资来源。从房地产开发企业四大融资来源来看，定金、预收款和个人按揭贷款最高时占资金来源的49%，是开发企业最主要的资金来源(表1)。从这个意义上讲，中国商品房预售制度与国外的最大区别在于：它不是一个简单的房屋买卖行为，或企业订单式生产的营销策略的问题，而是中国特定市场环境下企业融资的一种选择。

我国房地产企业与国外企业面临的市场环境最大差别在于：(1)产品的差异。国外房地产开发企业兴建的住宅多为独户住宅或多户住宅，以美国为例，独户住宅占市场份额的80%，然后是2户、3户和4户住宅，多层公寓式住宅所占比重很小。一些公寓式住宅多为公司制大企业、合作机构兴建的。而我国开发商兴建的是多层和高层住宅，一个单体楼盘少则几十户住宅，高层住宅或成片开发多则十几栋高层建筑、几百户、甚至上千户住宅，且一些大的房地产企业是跨地区经营，中国房地产企业投资规模、建设规模之大让许多外国企业不得不感到震撼。显然，不同的产品、建筑规模对开发贷款的资金需求肯定是不一样。(2)土地市场环境差异。国外的土地市场是产权主体清晰，多种所有制并存；城乡土地一体化，土地供给多元化；市场公开透明，让价格在多元供需市场上发挥调节作用。而在我国，土地产权虚拟化、城乡市场分割，在政府高度行政管制一级市场和二级市场土地供给规模、节奏、结构的环境下，“招、拍、挂”形式上的市场化实际上产生的是一种垄断价格，如今许多城市实行成片开发、综合开发，使得房地产开发企业拿地少则上亿、多则几十亿的资金，这无形中提高了市场准入的门槛，“天价地”形成机制的扭曲带来房价的扭曲和飞涨。

诚信缺失本质是制度缺位

在中国特定的市场环境下，预售制度对房开发企业至关重要。

但对购房者来说，预售商品房却是“陷阱”多多、隐患多多。近年来，预售商品房质量与广告宣传、设计规划不符，延期办证、延期交房，甚至是收到预售款后留下烂尾楼的事情都屡见不鲜，预售中的欺诈行为无疑都损害了购房者的利益。

对于银行来讲，预售商品房中出现的“假按揭”、“一房多售”和“烂尾楼”，及由此带来的金融风险也是有目共睹的。相关研究表明，我国个人住房贷款不良率是比较低，但其中有一部分是由“假按揭”、预售房质量问题引发的法律纠纷造成的。此外，“烂尾楼”、挟预售款潜逃在不良开发贷款中也占有一定的比重。针对房地产信贷中的经营风险，央行早在2003年121号文中就将房地产开发企业自有资金比例提高到30%。2006年国办发[37]号将房地产开发企业项目资本金比例提高到35%。尽管这些规范对资金饥渴的房企来说似乎有点苛刻，但自有资本金是企业的立业之本，也是向银行借贷、与银行共担风险的基本保证。

综合上述分析，我们认为：尽管商品房预售制度出现的无诚信问题很多，但这些只是事物的表象，其深层次的问题是制度的缺失。

市场经济是信用经济，诚实守信是维护经济和金融秩序，防范金融风险最基本的重要保证。但是在我国，法律制度建设滞后，有法不依、执法不严的现象比比皆是。按照《中华人民共和国消费者权益保护法》，消费者享有公平交易权和求偿权。当消费者购买了与货不对板的商品房，他们有权拒绝履行房屋买卖合同，并要求开发商给予赔偿。但目前消费者的维权活动只能借助于一些民间的力量(消协)和媒体，百姓靠法律维权仍十分困难。

加之商品房与其他商品不同，它是一种经验品，许多建筑质量问题只有到购房人入住后使用之中才能逐渐发现，如北京一场暴雨不仅让城市基础设施倍受考验，更让许多精装修商品房现了原形，地下积水Town-house不是个案，可等购房者发现质量问题常常又过了有效的保修期、诉讼期，这类旷日持久的法律官司，或由此诱发的银行不良贷款率的上升，在许多城市都屡见不鲜。

商品房预售制度 需大刀阔斧修正

鉴于预收定金和个人抵押贷款是房地产开发企业重要的资金来源，短期内取消费商品房预售制度在可行性和可操作性上都有一定的难度，更重要的是，在求大于供的市场环境下，取消商品房预售制度，可能会影响人们对市场的预期，短期内会推动价格上扬。但是完善预售商品房制度势在必行。

首先，应从法律制度入手，营造诚实守信的市场环境。人们会引用出许多国外预售制度和房地产企业融资渠道多元化的例证，但是不要忘记，所有这些成功的范例都是建立在严密的法律体系和诚信基础之上。

其次，强化对消费者的保护。在预售制度中，消费者始终处在信息不对称和相对弱势的地位，政府应强化对消费者的保护。美国自次贷危机后，于2011年2月出台的《多德—弗兰克华尔街改革与消费者保护法》，其重要内容之一就是强化消费者保护。依据此法，美国新成立的消费者金融保护局(CFPB)，其使命就是严格执法，杜绝不公平、信息不充分、杜绝高成本和掠夺性借贷，让消费者享受到公平、透明和多样化的金融服务。中国拥有世界上最庞大的住宅消费市场，强化预售制度中对消费者的保护，政府应完善投诉受理、仲裁、补偿、处理和处罚机制。这既是政府不可推卸的责任，也是政府公共服务的重要组成部分，强化预售中对消费者保护就是保增长、促消费、扩内需的具体体现。

再次，完善预售制度建设。政府应不断提高商品房预售许可的标准，从现行的高层封顶后预售，逐步提高到完成外部装修、内部装修，或按完成全部工程百分比给予预售许可。

建立商品房交付使用制度，对无视预售合同不按期交房的开发企业，消费者有权要求赔偿，政府应给予处罚。

加强对商品房工程质量的监理，建立商品房质量评价体系和质量终身制度，并要求企业提留质量保证金，避免企业破产、注销无人承担质量责任。

完善网交易平台体系，为消费者提供有关企业资质、以往业绩、预售商品房的全部信息，包括一次性公开全部房源、明码标价，避免企业惜售或哄抬价格的行为。加快房地产企业的征信制度建设。

此外，银行要不断提高自身管理水平，不断的完善名单制准入管理和企业征信制度。银行不仅要对企业开发项目进行严格审查，对企业的资金账户和预售款账户进行及时监控，对产品需求大、质量好的企业给予积极扶持，帮助他们开拓融资渠道；对不符合市场需求的产品、非集约用地、非节能环保的产品以金融手段抑制其发展。

随着房地产市场在调控中发展，企业的经营行为也在悄然发生变化，从简单的“拿地拿项目—开发—预售”向“销售与持有”并举、“住房与其他经营性物业”并举，银行面临的挑战可能不仅仅是预售制度中企业开发贷的问题，还要面对经营物业贷款中抵押物估价、变现和经营收入受市场波动的影响以及监控难等诸多问题，因此，我国的房地产金融完善与发展仍任重而道远。