本期嘉宾:
宋丁 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
耿延良 佳兆业集团控股有限公司集团总监
张兴波 深圳市鼎昌房地产开发有限公司总经理
主持人：南都记者 左娟
整理采写：南都记者 王莎莎 实习生 王蕾
自2010年以来深圳就开始城市更新的尝试，但进展缓慢。数据显示，截至今年6月30日，全市经批准的计划内项目共计352项，涉及总用地面积约3062公顷，已完成土地出让手续并进入实施阶段的仅占8%。
本月15日，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称《暂行措施》)出台，提出房地分离，由原农村集体经济组织继受单位自行拆除、清理违法建筑；处置土地的80%由继受单位进行城市更新，20%纳入政府土地储备；处置后土地可协议出让；城市更新地价可不计息分期缴交等创新型措施。由此，能否给目前诸多久悬未决的旧改僵局提供一条捷径？各方利益将产生怎样的博弈？又会不会带来什么负面效果？
本期楼市会客室，邀请到有丰富城市更新实践或研究经验的开发商和学者，就此问题的看法有不约而同，也有各执己见。
《暂行措施》将加速城市更新
深圳自2010年以来就开始城市更新，但进展缓慢，其中一大原因就是“土地确权”，而此次《暂行措施》进一步明晰了确权路径，处置对象直面城市更新项目所涉及的历史用地，深圳城市更新速度有望大幅提速。
南都：本次会客室主题是“城市更新破局”，但我给“破局”两字打了问号———是否能“破局”，由各位来解析。大家认为《暂行措施》的内容，能否给目前当前旧改局面开辟一条捷径？
宋丁：《暂行措施》的主题词是效率，最大的创新在于跳出了以往模式，对所谓的违法建筑的产权人，确定了只有一个确权的对象，那就是过去的村集体组织、现在的股份公司，将过去政府所面对的遗留问题全部交给村集体内部去协商解决。也就是村集体组织以现在股份公司的面貌原住民去协商，拆迁拆、赔多少、谁来建等，形成一个标准条件后再来找政府。这样估计不会再有“钉子户”了，毕竟股份公司就是人家“大叔”，关起门来好说话，如此一来简化了很多体制的矛盾，效率也会大大提高。只是我还有点担心能不能持续下去。
耿延良：《暂行措施》是针对三方面的问题：第一，历史用地处置；第二，地价计算；第三，如何管理加强监管和加快审批的问题。城市更新里面有很多问题，这次主要来解决项目推进过程中一些核心的、阻碍现在城市更新的问题。深圳市截至目前来讲，土地确权和登记比较低，也就是历史很多遗留问题没有解决，集体用地中起码83%的还没有确权。城市更新首要面临的就是这些用地的合法化问题。《暂行措施》用创新型的政策一揽子来解决历史遗留问题，我认为是很及时且将提高效率的。
南都：比如你评估手头的城市更新项目，据此《暂行措施》能加快多少？
耿延良：在深圳，做一个城市更新项目平均要八九年以上，就清产核资、与村民谈判签约这一块就要耗掉好几年，而且政府审批这一块流程也很长。《暂行措施》之后肯定能加快，但一下子加速几年也不太可能，最多在政府审批环节上加快一些。
张兴波：以前那种由政府去把一个项目拆迁完、把地块整合好以后再拿去招拍挂的方式，已经行不通了，《暂行措施》的出台从某种程度上来讲是不得不做的改变。对于《暂行措施》，我认为是三个有利于：一是有利于城市更新项目的加快推进；二是有利于市场上房地产开发用地快速增加，而且是大量增加，今后用于房地产开发的用地，不仅只来自政府招拍挂，而且有很多通过城市更新的方式进入到房地产开发领域；三是有利于平抑房价，从长远来讲，它促成增加供应就一定会有利于平抑房价。
增加供应平抑房价，抑或推高成本助涨房价
此次《暂行措施》中对历史用地的处置，80%归村集体，20%归政府，再按照城市更新的一般要求，村集体这部分土地中必须将不少于15%无偿移交给政府，这意味着政府实际上至少拿地32%。“政府提留过三成，深圳房价如何降？”有业内人士、媒体、市民等随即表达担忧。
南都：刚刚张总提到会平抑房价，结合我们做的调查，市民最担心的是《暂行措施》将加大开发商的开发成本，继而转嫁到房价当中。大家评估一下，这个措施到底更主要的是将促成供应量的上升从而平抑房价，还是加大了开发成本继而推高房价？
张兴波：政策的核心是从土地的招拍挂制度，开始转向依赖于市场机制供应土地，以前(2004年开始)政府作为垄断单一土地供应方供应房地产开发用地，这种情况就是无论从理论还是实践都充分证明了政府供应效率是跟不上的。现在据《暂行措施》，城市更新项目只要从理论上讲符合城市规划，政府就没有理由不批，甚至村股份公司自己就可以做开发商。我很乐观地估计，尤其特区内房地产开发项目将会大量增加，这自然是有利于平抑房价的。
南都：《暂行措施》出台以前，城市更新项目的法定贡献率是“至少15%”，但现在一刀切地规定了政府将提取处置土地的20%纳入土地储备，同时还有要求，未来的城市更新还要拿出不少于15%的土地无偿移交给政府。这样算下来土地贡献率有32%了，不是会加大开发商的成本？
宋丁：事实上，除此之外应该还说要配建一部分保障性住房，开发商要给的是“32%+X”。影响房价的因素很多，我的总体判断是按照目前环境不发生大的变化、深圳G D P正常的情况下，房价上涨是必然的，《暂行措施》也将是助涨因素之一。
耿延良：城市更新成本加大这一点是毋庸置疑的，当然我所说的成本加大只是对单一项目，以前也有的城市更新项目最后实际的土地贡献率到了三四成。另一方面，深圳现在几乎没有新增土地来开发，只有通过城市更新，土地贡献率增加必然提高建筑的容积率，房地产供给量会更加巨大。但至于说能不能平抑房价，我认为这之间没有必然的联系，因为房价从来不由开发的成本决定，而是市场大势。
张兴波：可能有很多人有这么一个错觉，过去城市更新项目土地大部分拿来建了房子，而现在政府要从项目中拿过来更多土地。实际上不是这样，因为过去在城市更新单一项目进行审批的时候，已经把旁边市政需要的配套切掉了，也就是说征地拆迁的范围一定大于最后实际能够建设的范围，但是具体到每个项目，可能这个比例不一样，有些项目甚至拆完了以后一半都要让给道路。也就是说土地贡献率不一定变高了。
耿延良：《暂行措施》出台后主要对开发商的项目投资决策有影响，首先看这个项目土地手续是否完备，需要贡献多少。如果项目范围内历史问题全部解决或者不存在，就不用考虑32%的贡献率，只要考虑15%。对开发商来讲，包括城市更新主体来讲，需要理性判断，包括拆迁条件有所改变等等。
更该担心旧改加速后靠什么产业支撑
深圳目前全市原农村集体经济组织实际占用土地近400平方公里，其中约有261平方公里未办理合法用地手续，绝大部分土地存在产权复杂等问题，《暂行措施》直面“确权”难题，大量城市更新项目上马，会给深圳这个城市带来巨大的变革。
南都：除了对房价影响的担忧以外，也有质疑，深圳现在铺开城市更新，是否就要想方设法加快？
张兴波：从增加城市住宅供应量的角度上看，加快城市更新是必要且积极的，但确实需要担心的是，很多现在租住在城中村的人，以后要去哪里生活，甚至保障房够不够、有没有份。
耿延良：我更关注城市更新以后，整个城市面貌发生变化的同时，未来城市的走向问题、经济如何发展的问题。现在深圳土地70-80%掌握在村集体手上，其中非常多的是低端工业厂房，未来这些厂房工改商，或者工改住宅，以后靠什么产业来支撑？什么样的人能够留在这里？这是深圳政府需要考虑的最核心问题。深圳现在定位金融业、动漫等，但是金融不能跟香港比，高科技不能跟上海和北京比，低端产业死了后，有很多人因为城市变化了，生活成本提高，没办法继续就业。这些城市靠一些精英人士能不能支撑，是未来十年如何发展的问题。
张兴波：实质上来讲大规模的城市更新，可能带来的结果就是空间的过剩，比如任何一个城市更新项目都要求盖5A级写字楼，都要引进多少个总部企业、星级酒店，5A级写字楼、总部基地配套等这些东西必定是需要实体经济来支撑，如果实体经济垮了，这些空间提供给谁用呢？
南都：有没有可借鉴的例子？
耿延良：美国已经有过这样的弯路。美国城市更新刚刚开始就衰败，就是因为没有产业支撑，通过城市更新，环境变化了，但是没有人住了，也没有产业支撑，有钱的人都到郊区去自己建房，可是内城的经济滑坡怎么办？后来考虑到还要复兴，又要把产业转移到内城去。
中国的城市更新也要考虑，整个城市有一个饱和度，包括商业集中度、商业规模太大其实不可能做成，因为需求是有限的。还有一个人流的问题，人流是产业，但这个城市的产业要留下，就业问题怎么解决，生存条件能不能达到需求，这是核心的问题，一定要考虑的。
引入市场机制还需要法制保障
《暂行措施》明确，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体。这实际上是在原土地招拍挂市场外另开辟了一条供应途径。(来源:南方都市报 南都网)
南都：除城市更新加快发展对于房价的影响外，大家现在担心的就是相配套产业转移、产业升级的问题。
张兴波：通过《暂行措施》，土地供应机制由政府供应一元制，转到还依靠市场机制供应，但是市场机制最需要法律的保障，这点是否准备好了或者能否跟上？在农村集体土地上原有的建筑，公布的数据说有37万栋、4亿平方米，不管多少，总量是巨大的，发展到今天是积重难返，原有农村集体当中，现在所面临里面的产权关系错综复杂，有很多房子已经被买卖很多次，而且还存在着一些村民出地，外来人出钱盖了房子以后分成。还有一些是以前农村开始搞改革开放的时候吸引三来一补，由香港人、台湾人拿资金，农村集体出地，建很多厂房，这里面关系错综复杂。但从政策来看，把这些东西一股脑甩给村集体解决，这里面一定会产生大量千奇百怪的问题。这种关系下，如何处理利益关系，我觉得特别需要法制的保障，现在看来欠缺的。
南都：事实上还是绕不开确权这一必然程序。
宋丁：现在相当于政府把确权难题这个球踢给了村集体股份公司，听起来可行性大一些，股份公司和原住民们都是“自家人”，坐下来把各家房子算清楚了，协商也好争吵也罢，总之统一好了再找政府。但最终在利益面前，很多问题是内部无法解决的，只能又回踢给政府去处理，又回到原来的轨道，这样弄下来是一个死结。所以政府在未来还必须有更细的执行措施。
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