冼村现在到处是拆迁宣传的横幅
作为广州三旧改造的重点工程项目，冼村的拆迁困局仍未完全“解围”。
可疑的九成签约率
在高楼林立的广州中轴线CBD区内，密密麻麻的村屋被贴有旧城改造宣传语的铁皮包围着，靠近马路的楼房大多已被拆除，残垣断瓦与人去楼空的现状以及周边建筑显得格格不入。
每当夜幕降临，这片漆黑中透露出零星灯光，不少留守村民仍然在里面居住。自2008年启动征地拆迁以来，由于村民答应启动城中村改造的签约率一直未达到九成，冼村的拆迁只能断断续续地进行，而这群留守户则是冼村一举一动的见证者。
7月4日，冼村开拆的消息不胫而走。冼村村民冼大海(化名)告诉《华夏时报》记者，4日清晨，施工人员和保安等陆续进村开始拆迁，多栋房屋被推倒，因拆迁并未做好预防措施，多栋留守户的房屋外墙被震裂。
“签约率未达到九成，凭什么来拆房子？”冼大海有些激动。2012年6月11日，广州市发布与三旧改造工作相关的文件指出，启动城中村改造需要获得90%以上的村民同意，而此前只需八成。
因此，300多名冼村留守村民自7月起已连续多日向有关部门反映情况。直到11日，村民从省委获悉广州市天河区区长愿意接见时，天河区政府则称指派副区长代为接见，并且有一个前提条件：300名群众推选5名代表向副区长传达意见。
对此，天河区政府相关负责人则以不方便为由，拒绝了本报记者的采访。
签约率达到九成的说法，与保利于7月4日将合同约定的按季度发放临迁费提前为一次性发放全年临迁费相关。保利地产7月7日宣布，其参与改造的广州冼村城中村改造目前签约率已超九成。
冼村村委会副书记卢佑醒曾在去年12月接受媒体采访时指出，冼村共有1800多栋房屋(包含村集体物业)，目前已签约的有1300多栋，签约率达到八成。
按照卢佑醒提供的数据，如果冼村的签约率达到九成，则只剩下不足200栋房屋未签。然而，冼大海等多位留守户则向本报提供了不一样的数据，他们目前掌握的证据显示，仍有506栋房屋，涉及300多户未签，签约率只有七成多。
“不平等待遇”？
与杨箕村等其他城中村留守村民争取增加补偿的诉求不一样，冼村的留守村民集体希望“先治村官再拆屋”。
走访冼村，记者发现村内6层以上的房屋比比皆是，有些则达到9层半。据悉，市政府规定村宅基地地上的建筑不能超过4层半，村民在上世纪90年代开始纷纷加建，当时只需要缴纳几万元罚金，而往后的出租回报金额很快则填补了罚金成本。
然而，让留守村民不满的是，在冼村征地拆迁补偿过程中，加建建筑的补偿则存在不同标准的情况。“说白了，与村委会领导有关系的，加建部分都能算进回迁范围内，我们有些当年交了罚金的却不能‘入证’，只有一次性补偿，不能按面积回迁。”冼英(化名)在接受采访中一直强调村里的“不平等待遇”。
与冼英有同样说法的村民并不少，多名留守村民均指着不同程度加建的房屋，向记者解释房屋屋主与村委会领导的关系。“有一栋9层半的是村长直系亲属的房子，加建部分全都纳入了回迁范围内，我要是他也会早早地签约。”卢定泉(化名)为此愤愤不平。
此外，要求公开天河村村办企业账目明细和公平选举村委会领导，是留守村民拒绝签字的头等诉求，这些也是村委会与村民多年以来的宿怨节点所在。
“这么多年来，冼村实业有限公司都没有公开集体资产、集体物业的收益，集体财务的明细账目被村里的领导牢牢握在手里，说是‘商业秘密’。”冼英称，在村民眼中，村集体经济实行的是股份制，作为股东，村民应该有权利知道这些公开信息。
因此，多年以来，像她一样为了争取公开村委会集体账目明细的村民有很多，但都无疾而终。
有村民在接受媒体采访时表示，多年以来，相当数量的村民对村领导的所作所为表示不满，他们通过调查访问、搜集证据，形成了一篇又一篇控诉村领导涉嫌违法违纪的材料，向上级有关部门反映情况。
村民将上述请求无法实现的原因归结到冼村中“一家独大”的家族式管理问题上。“村长当了三十多年，他的家族已经渗透到村委会的每一处，即使有异议也没办法，我们没有公平选举的机会。”60岁的冼村村民卢老伯已经签了同意拆迁的合同，但每每谈及村委会的领导能力，卢老伯只顾不断地摇头和叹息。
“村民都知道改造拆迁是对城市发展有利的事情，我们肯定会支持。但如果将村民的生命财产交托给不能让人信任的村集体领导班子，谁会答应呢？”村民冼瑞华(化名)告诉本报记者，“我们要的不仅是钱，三百多名群众会为了这些诉求继续坚持。”
夹缝中的开发商
保利地产在广州琶洲村开创的旧城改造模式被业内称好，但在第二个旧改项目冼村中，留守户的坚持或许会让保利地产陷入拆迁的漩涡之中。
去年12月9日，冼村集体经济组织广州市冼村实业有限公司引入保利房地产股份有限公司作为合作参与冼村城中村改造的企业。而双方的合作模式则是“以村集体经济组织为主体进行改造，通过拍卖地块筹集改造资金”。
冼村城中村改造的安置地块的修建性详细规划7月3日已经出炉，冼村在日后拆迁改造中将被分成四个地块。其中，临黄埔大道西等的两个地块拟建24栋分别高29、32、33层的住宅，还配建多个综合文化活动中心、1个幼儿园。其中，安置房均绕村而建。
另据广州市三旧办此前批复的改造方案，冼村改造范围可建设用地共16.28万平方米，计算容积率建筑面积约107万平方米，复建区面积62万平方米，村集体酒店面积3万平方米，商业办公融资区面积为45.7万平方米，容积率达7.4。而村民在三年半内需迁入复建区及公寓。
保利地产为了尽快解决拆迁问题可谓费尽心思，该公司于去年11月为了尽快解决拖延多时的拆迁问题，增发了3亿元的临迁补贴，还将首笔10.24亿元保证金入户，而余下的改造资金也称已经准备妥当。而7月4日，保利地产一次性发放一年的近1.5亿元临迁费，即冼村所有已签约村民未来一年的临迁费，而按照原来签订的拆迁合同，冼村临迁费本应是按季度发放的。
“如果不能顺利拆迁，保利要面临的违约问题有很多。”一位业内人士告诉本报，“但是拆迁问题又不能算在保利的头上，这是村里的问题。”他强调。
广州的138个待改造的城中村涉及范围很广，与保利类似，包括富力、新鸿基、绿地、恒大等多家房企均染指广州的旧改项目。
“开发商常常被推出去被视为挡箭牌。”时代地产一名高管曾向本报记者表示，“在有些拆迁合同中，责任主体应该是村委会干部和政府相关部门，但他们内部的利益纠葛并未理清，所以只好一拖再拖，开发进程受到很大影响。”
“拆迁困局的由来”？
一批不再被村民信任的“村官”
“如果有一个让大家放心的村集体经济领导班子，村集体经济的分红可以让村民有保障，那么城中村改造拆迁就不是什么大问题，毕竟改造、拆迁对未来村民改善居住环境和条件有利。”冼村几个村民都不约而同地向本刊记者表达了这样的观点。
但是在冼村，令村民们支持改造拆迁的这个前提条件似乎并不存在。多年以来，相当数量的村民对村官的所作所为表示不满，他们通过调查访问、搜集证据，形成了一篇又一篇控诉村官涉嫌违法违纪的材料，向上级有关部门举报、上访。
“这已经是村民们爆发的第三次“上访”高潮了，尤以这次持续时间最长、行动表现最为激烈。”冼四海(化名)回忆道，1994年间，因众多冼村村民向天河区区政府上访投诉村委财务有问题，区有关部门组成调查组准备到冼村查账，就在此时，财务主管卢焕成突然失踪
，第二天晚上，村委财务室又“碰巧”起火，室内的财务账簿被烧得一干二净，冼村村民的上访活动因无法查证而告终。
“第二次上访高潮是在2000年7~8月，因广州市土地开发中心征地，黄埔大道、金穗路、猎德路三条路涉及冼村208户村民房屋需要拆迁，部分村民开始上访反映村委会财务问题，上级有关部门派了一个调查组，但未查出结果。
冼四海说，从去年8月19日至今是冼村村民掀起的第三次“上访”高潮，其实这次申诉主要是为了让村里公开财务，公开村官的个人资产。“就是这些最基本的要求，村官们也不愿意做到，你让我们怎么信任这些村官呢？！”
冼四海还以照片作为证据举报：今年7月8日晚11时，当几十名上访的冼村村民从广州市政府门口出来之后，就在吉祥路遭到一大批不明身份的人士围堵殴打。冼四海还反映，冼村的上访村民经常遭到打击报复和恐吓，有的村民在上访后几天就被派出所叫去“问话”；冼
村村民、前省人大代表卢华埠因多次带头检举、揭发村官涉嫌违法犯罪，其亲属就遭到报复伤害，2000年10月，也就是市、区派工作组到冼村查账期间，卢华埠的亲侄在回家路上被三四个不明身份的人打断一条大腿骨。卢华埠已经过世七年多，他当年弥留之际曾对家人
和村民说：“我唯一遗憾和心痛的是，无良村官还在逍遥法外，我希望在我死之后，哪一天无良村官受到法律制裁时，千万别忘记到我的坟上烧一炷香，让我在九泉之下的灵魂能得到安息！”说完后就断气了，村民说，他死时眼睛还是张开着的。
2009年8月7日，一位村民代表通过广州市信访局市长电子信箱，代表冼村3000多名有选举权的村民，控告冼村村委及党支部书记、副书记等7个村委委员，请求依法撤换其职务，并依法查处其涉嫌职务侵占的犯罪事实。这份举报材料反映了村支部书记任人唯亲，村委会及
村有关企业单位的领导或主管人员，有90%以上都是这个书记的亲属，冼村召开所谓的“村委会议”“党支部会议”“股东大会”，实质上就是村支部书记的家庭会议。举报材料还列举了冼村在与周边合作的地产、商业和服务业等工程项目中，一类是涉嫌以极低的价格发
包给村官的亲属或朋友，然后再以市场价或者高价转租从中牟利；另一类由村官亲属或朋友垄断冼村的各项工程的发包权和承包权，抬高价格谋取私利。
“我们的利益得不到保障，我们是不会签拆迁补偿安置协议的！”一位不愿透露姓名的村民向本刊记者投诉道，村里今年3月注册成立了一家公司，注册资金仅50万元，公司股东只有一个，是村官作为法人的独资有限责任公司。这位村民还反映，这个村官在村里是出了名
的不孝儿子，老父亲有病也不给治，任其在家里的阳台上风吹雨淋，他的斑斑劣迹许多村民都知道，这样的村官、这样的公司，凭什么与我们全村1900多户村民签订安置协议，万一这个村官出了问题或者这个公司出了问题，谁来保障我们迁出后3年半时间的利益。
在这么长的时间，有这么多村民反映村官的问题，为何这些村官还像“不倒翁”一般屹立不倒呢？一位知情者举报的一件事例也许能回答这个问题。他介绍说，1999年投入使用的冼村农贸市场，经营铺位有550个，而公开出租的只有190个，且全是位置较差的铺位，而位
置较好的铺位已被提前“预订”，因众多党员群众不满，村官为了暂平民愤，不得不公开铺位情况，这时人们才知道，那360个好铺位已经“孝敬”给了天河区政府、沙河镇、天河工商所等部门的重要官员。另一位知情者还举报，在冼村繁华的步行街上，当年建起了三幢
8层楼、号称这条街最漂亮的房子，除了两幢是村官为自己和“兄弟”留的之外，还有一幢是为当时的区领导留下的。
按照广州市的规划部署，在亚运会召开前，广州将完成猎德、冼村、林和、杨箕、琶洲、小新塘、棠下(白云)、萧岗、三元里9个城中村的清拆工作。
广州市土地中心主任、“三旧”改造办常务副主任丁强今年初在接受媒体采访时表示，“三旧”改造特别是老城区连片改造能否顺利推进，关键取决于该区域的居民“要不要改造”的意愿。根据广州市今年出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，旧城更新改造要进行两轮事前征询：第一轮主要征询改造区域居民意愿，同意改造的户数比例要达到90%以上，才能启动改造；第二轮则是对补偿安置方案进行征询，在规定时间内，签订相关协议的居民户数必须达到三分之二以上，才能具体实施拆迁。如果同意的户数达不到规定比
例，改造计划就会暂时搁置。
在冼村，拆迁、改造的计划能否顺利实施，其实并不取决于村官或者是上层政府官员的意志，而是取决于村民对于政府公信力的信任。如果村官真有问题而不被查处，无疑会令拆迁改造陷入僵局。
深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司 版权所有