编者按：《深圳市城市更新办法》2009年颁布以后，开发商一窝蜂跑进旧住宅区跑马圈地，但两年多过去了，没有一个旧住宅区的更新改造推进顺利，其中木头龙、南园新村的城市更新更是陷入了进退不得的泥潭。造成这一现状固然有目前城市更新仅仅采用自上而下的单一运作模式外，还在于开发商仅仅采用拆除重建这一单一改造模式，无法响应旧住宅区原居民多样化的改造诉求。上海利用旧住宅区“平改坡”机会，开展加装电梯、顶楼加层、底层置换、小区整治等多种改造方式，或许对深圳的城市更新有所启发。下面是上海旧住宅区改造的资讯，以对深圳的城市更新工作能有所启迪。
近期，老式小区加装电梯成为热点话题。在许多小区的改造工程仍面临重重困难的背景下，华东师大三村的改造计划受到了诸多关注。记者昨天来到该小区，探访这一新模式。
多数居民同意加装电梯
日前，市房管局牵头召开了加装电梯试点工作协调小组第一次工作会议，协调工作小组由市房管局、市规土局、市建交委等八个相关部门共同派员组成，具体负责指导加装电梯试点项目的选择、推进过程中相关问题的协调以及相关政策法规的研究制定。
昨天上午记者来到华东师大三村，谈到安装电梯的事情，不少居民都十分兴奋。住在三楼的刘阿姨很期盼电梯快点装好，她今年已经72岁了，左腿残疾。由于生病，她每星期要到医院三次，每次下楼都是个难题。刘阿姨的丈夫已经80岁了，她的儿子年龄也不小，两人都背不动她。所以，刘阿姨一家不得不雇了小区内的扫地工背刘阿姨下楼，每月支付300元。
住在一楼的潘阿姨一谈到安装电梯就滔滔不绝。她告诉记者，虽然她自己基本用不到电梯，但毕竟住在楼里的老年人很多，特别是住在楼层高的，很不方便。
一波三折，终有眉目
华东师大三村的大部分房子是1996年到1998年期间建成的，但这里的居民平均年龄却不小。华东师大三村业委会主任陈士春介绍，目前小区共有居民569户，80%以上的居民在60岁以上。尽管大部分居民改造意愿十分迫切，但也经历了不少波折。
“2007年时就有居民提出加装电梯，业委会从2008年8月开始调研、征求居民意见。不过，事情真正开始有眉目是从两年前与同济大学老科协、安奉房地产开发有限公司合作开始。”陈士春介绍，业委会通过座谈会、研讨会等形式，利用讲解、照片、图案，使业委会代表、居委会主任、物业经理等“带头人”生动了解电梯综合改造的设计方案。为了让居民得到更直观的印象，他们还组织居民到已完成改造的闸北陆丰小区等现场考察，终于征得了所涉楼内的全部业主签字同意。
然而，去年5月，市房管局、规土局等五部门联合下发《关于印发本市既有多层住宅增设电梯的指导意见的通知》（以下简称《指导意见》），其中明确提出：“增设电梯所在幢房屋的全体业主同意；涉及占用小区土地或专有部位的，应当征得相关权利业主三分之二以上同意。”
“这样一来，不光要征询涉及改造房子业主的意见，还要征询小区内其他未涉及改造业主的意见。”陈士春说，为此，居委会、业委会以及物业公司联合行动起来。“经过反复努力，到目前为止，共有73.1%的居民签字同意改造，达到了要求。”据悉，为做好这些工作，这一年多来，开发商安奉房地产董事长陆永安和技术顾问——同济大学老科协专家汤文思等人到华东师大三村跑了上百次。
■何谓“华东师大三村模式”
所谓的 “华东师大三村模式”，简单地说，就是开发商通过出售加层，补贴电梯安装和初期维护费用。
华东师大三村综合改造主要包含两个部分，一个是住宅部分，另一个是零星空地。
住宅部分的改造包括六方面，主要是加装电梯，以及在原结构基础上加层，既在6楼上会加出一层，变成7楼。这第7层加出来的房间产权归开发商所有，开发商会按市价出售，以此来补贴电梯安装及大修费用。华东师大三村请示相关部门后，方案定为：小区需改造共16幢，其中9幢可加层，其他不加层，但都要装好电梯。
电梯安装后，开发商预留5年保修金。住宅扩建部分由开发商保修两年，其他部分按相关规定执行。改造资金由开发商出资，改造后新增房屋的权益按协议约定。加层部分归房地产公司所有，按商品房相关规定执行。
零星空地所建的综合用房，道路、绿化、水电等由房地产公司全额出资建造，小区改造工程的盈亏，由房产公司自行负责，业主不用出资。
■两大困难：技术和钱
上海物业管理行业副秘书长许玉彪认为，要采取“华师大三村模式”加装电梯，还存在两个问题需要解决：一是技术方面，相关单位要把好施工安全关；二是资金问题，“电梯安装费用不是小数目，要装一部品牌电梯，少说也要二三十万元。 ”许玉彪说，“如果涉及出资，业主可能更难达成共识。 ”要想增设电梯，必须经其所在幢房屋的全体业主同意，只要有一户业主不同意，改造工程就会被一票否决。因此，许玉彪认为，任何一种模式，无论是谁主导，都必须要明确，电梯的安装、管理、维护费用由谁来承担。
此外，也有居民提出，工程施工，尤其是加层是否会影响建筑结构安全，必须由权威机构提出质量检测报告并向全部居民公示。此外，还有居民建议业委会、物业和施工方也必须告知业主，施工期间如何解决噪音、建筑垃圾等问题。
[相关案例]
有的计划搁浅，有的仍在进行
2002年，闸北区陆丰小区2至4号楼加装电梯试点，成为首个“吃螃蟹”的老公房改造项目。此后，威宁小区、平利路等少数老式小区也有居民楼加装过电梯。
然而，在此之后，由于遇到资金难以落实的瓶颈，老公房加装电梯进入了“沉寂期”。针对这些情况，市房管局、规土局等部门下发了《指导意见》，并要求各有关单位积极组织开展试点。这份《指导意见》让已呼吁多年的小区居民看到了希望，但在操作过程中，仍有不少问题有待解决。
为了解决资金问题，一些小区开始尝试新思路，即由开发商对居民楼加层扩建、对外销售，来获得安装电梯的资金。
位于同济大学附近的同济新村，2009年8月，经过业主与负责改造项目的开发商协调，计划对三栋6层老式公房进行加装电梯等改造，并加盖一层对外销售，用销售所得作为加装电梯等工程的资金来源，整个改造过程业主不需出资。这一方案获得了所涉及三栋楼全部居民的同意，但由于未能达到小区三分之二以上全体业主的支持，无奈搁置至今。
除了同济新村，上南九村、阳光三村等多个老小区正在与安奉房地产公司进行合作，改造工程也基本参照“华东师大三村模式”。
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