通过旧城改造涉足土地一级开发，资本开始低成本圈地

就在万科、保利等龙头开发商在“招拍挂”市场上高歌猛进、奋勇搏杀之际，另一个土地市场也正如火如荼地推进。

今年以来，在地方政府和开发企业双重需求的推动下，各地包括旧城改造、棚户区改造在内的土地一级开发尤为火热，不仅是招商地产、云南城投、中天城投这些传统的央企及地方国企深涉其中，那些背景深厚、资金雄厚的民营房企也试图分一杯羹。

的确，越来越多的房企注意到了土地一级开发独一无二的“优势”，拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一二级市场的双重收益。更重要的是，这是除了土地招拍挂市场外，从另一个渠道加剧房地产市场资源的集中和房企之间的实力分化，谁能低成本获取大量的土地，谁就能在此轮调控后掌握更多的市场资源，从而赢得房地产市场的未来十年。

现状扫描

民营房企涉足土地一级开发

9月13日，大名城发布公告称，公司控股子公司——名城地产（福建）有限公司作为福清市政府确定的合作开发企业，已与福建省福清市土地发展中心签署了关于《福清市观溪新区西片区土地一级综合整治及开发项目协议书》。该次合作开发面积约为3500亩，土地综合整治及开发项目总投资约40亿元人民币，采用10%资金成本加溢价分成回报的方式。

对于公司来说，这似乎是一桩只赚不赔的买卖。事实上，这早已不是大名城第一次介入土地一级开发市场。记者调查发现，今年以来，大名城与多个地方政府签订一二级联动的供地协议，控制的土地储备达到约1.65万亩，主要分布在福建永泰、河北滦县、福建福清和甘肃兰州，将在2013年陆续转为可开发用地，为公司未来大盘开发和周转奠定了储备基础。

不止是大名城。9月10日晚间，华夏幸福公布消息，与江苏镇江市京口区人民政府签订了《关于整体合作开发建设经营江苏省镇江市京口区约定区域的合作协议》，双方合作整体开发“镇江市京口区大禹山创意新社区项目”。而就在今年，华夏幸福接连获得多个土地一级开发项目，包括“无锡（南长）国家传感信息中心”项目、河北固安新兴产业示范区开发建设项目、沈阳市苏家屯区域开发建设项目等。

实际上，在楼市调控持续两年之久后，各地政府的救市之心愈加迫切。相对于佛山、芜湖等地放松限购、购房落户等过于直接显眼的救市方式，今年以来深圳、武汉、长沙、兰州等地纷纷加大旧城改造、棚户区改造的力度，以“曲线救市”的方式拉动地方投资、增加土地供应，同时向商品房市场释放大批刚性需求。立足深圳的龙头房企招商地产就是受益旧改的典型代表。今年8月，招商地产与深圳当地政府签订了南山区西丽中心区与牛成村两个旧改开发合作意向，而在此之前，招商地产已相继在坪山新区、蛇口、光明、前海、溪涌等地屡次斩获旧改项目。在母公司招商局集团与地方政府的战略合作下，招商地产已然通过深圳各区的旧改项目储备了庞大的土地资源。

土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地”的说法。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

背后目的

一二级联动低成本扩充储备

在不少开发商看来，如果仅仅是土地出让，土地一级开发商实际上只赚取了一次利润。但如果接下来在自己开发的土地上建房销售的话，无疑可以赚取第二次利润，这就是所谓的“土地一二级市场联动”。

“土地一级开发商在拿自己开发土地的时候优势非常明显。”一位深谙土地一级开发内情的国企高管向记者表示。在他眼中，土地一级开发商参与自家地块的竞拍有两个明显的优势，一是由于开发商在进行土地一级开发的阶段已经和政府部门有过一些互动，因而对竞拍地块的价值和前景了然于心；二是在同等价位的情况下，由于拍卖价款当中的一部分将作为“土地一级开发”收益进入土地一级开发商的腰包，在这种情况下，土地一级开发商参与拍卖的成本相对于其他公司更低。

而这一说法在大名城身上也得到印证，A股市场当中，一些开发商的目光并不仅仅盯着土地一级开发，他们还要继续在招拍挂市场上获取自己平整开发的土地。

早在今年3月间，大名城曾发布公告称，子公司名城地产与福建永泰人民政府签订《永泰东部温泉旅游新城项目合作协议》，投资120亿打造4000亩的永泰温泉旅游新城项目，并按照15%的资金成本加土地溢价的方式获得回报。就在与永泰县政府签订合作协议的半年后，9月27日，名城地产如愿以2.53亿元获得永泰葛岭镇的7宗土地。

无独有偶。10月13日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司宣布，旗下全资间接控股公司沈阳幸福基业房地产开发有限公司以1.88亿元竞得沈阳两宗土地，总面积为15.65万平方米。而这两宗商住土地，正是公司今年1月间取得的沈阳苏家屯35平方公里土地一级开发区域的一期部分土地，在进入二级招拍挂市场后又被华夏幸福摘得。

“在招拍挂阶段，土地一级开发商在参与自家开发地块的竞拍时可以说是进退自如。”一位国企内部人士告诉记者，如果土地一级开发商参与自家开发地块的竞拍，由于它拥有巨大的成本优势――所出的地价有一部分将以“增值收益”的形式回流到自家腰包，因而其他公司一般不会与之竞争。但不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本地抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时，土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已经非常高，仅是从土地一级开发的分成上面土地一级开发商便可获利不菲。

获利方式

地方政府缺钱民营房企伺机分羹

土地一级开发商与政府之间的收益分成比例，无疑是土地一级开发合同当中最为关键的条款。

以新湖中宝与江苏启东政府在圆陀角项目上达成的分成协议来看，规划中3000亩土地为商住开发用地，一级开发商在土地平整过程中，加上财务成本等一级开发成本大约是60万元/亩，另外3000亩为高尔夫、湿地公园等公共设施及配套建设用地。公司土地进入二级招拍挂市场化，成交价格在100万/亩以下的，土地出让收入全部归公司；成交价在100-130万/亩的。收入由政府与公司五五分成；成交价在130-170万/亩的，政府与公司六四分成；成交价在170万/亩以上的，政府与公司七三分成。

“分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关，一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高一些。”国内一房企高管表示。

令人羡慕的是，一级土地开发商甚至还能得到一些地方政府的保底收益承诺。

大名城无疑就是其中的一位幸运儿。其控股子公司名城地产与福建永泰县政府签订的协议明确，若名城地产取得第一期项目用地，则已支付的预付款可冲抵土地出让金；若名城地产未能竞买取得，则永泰县政府应在项目用地挂牌成交后10 日内，将名城地产已支付的预付款返还给名城地产，并以名城地产已支付的预付款总额为基数，按年15%的比例支付名城地产财务费用。这15%的回报相当于保底收入，而在大名城与福建福清市政府、河北滦县政府签订的合作协议上，都有10%-15%的投入资金保底回报。

以往土地一级开发基本上都是有地方国企担当，如云南城投、绵世股份、中天城投等，而如今，愈来愈多的民营房企开始参与其中。“地方政府没钱了，又想多整土地卖地挣钱，因此不得不多种渠道引入资金进行一级开发。”有券商分析师在对土地一级开发市场进行调研后表示，正是由于地方政府目前资金紧张，想要收储土地又不愿举债经营，因此才大量引入民营资本进行土地一级开发，这也恰恰给了大名城、华夏幸福等资金、背景均雄厚的民营房企一次分食土地一级市场利润的良机。

据克尔瑞土地咨询运营中心总经理郭玉良介绍，目前广东、河南、云南等多地“三旧”改造如火如荼。“地方政府不仅有土地一级开发的需要，也有产业落地的需要，政府不仅要卖地，还要通过扶持产业来带动地方经济、提升地方形象、为地方政府的政绩加分。”郭玉良告诉记者，而像大名城、华夏幸福这种有主题地产或园区地产开发经验的民营房企，自然与地方政府一拍即合，成就美妙“联姻”。