《珠海市城市更新管理办法》十月一日起正式实施

《珠海市城市更新管理办法》十月一日起正式实施 土地开发转向“精耕细作”

　　本报讯记者张晓红报道：经市政府常务会议审议通过，备受关注的《珠海市城市更新管理办法》（以下简称《办法》）10月1日起正式施行。该《办法》共九章九十六条，在城市更新的核心目标、改造思路、工作原则等一系列均具有突破性创新之举。

　　该《办法》规定，城市更新即是指由符合该办法规定的主体对城市建成区：包括旧工业区、旧商业区、旧办公区、旧住宅区、城中旧村等在内具有六种情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行整治、改建或者拆建的活动。

　　具体包括：一是危房集中；二是城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；三是环境恶劣或者存在重大安全隐患；四是现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；五是已经批准规划设计条件的“三旧”（即：旧工业厂房、旧城镇、旧村庄）改造项目；六是依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

　　该《办法》规定，城市更新应当遵循“科学发展、从容建设、规划引导、多方受益、市场运作、政策支持、有序管理、稳步推进”的原则，保障和促进城市科学发展。城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

　　据悉，近年来，我市在2000年以来“城中村”改造基础上，全力推进以“三旧”改造为主的城市更新工作，出台了一系列政策文件，取得初步成效。但是，现阶段我市的旧工业厂房改造、城中村改造仍面临着体制机制不完善、城市规划与市场需求矛盾突出等问题，需要及时对当前“三旧”改造政策进行一些相应的完善和改进，以更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念指导老旧片区的重建、改建和整治工作。

　　专家认为，该《办法》的实施，是我市发展转型的一个重要标志，意味着城市发展由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主的转变，向城市可持续发展迈出了重要一步。

　　三大亮点

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　　城市更新对象全覆盖

　　据市城市更新管理办公室相关负责人介绍说，该《办法》中“城市更新”概念定位不局限于“三旧”范围，只要是符合条件的建成区，都可以纳入更新对象，并按照城市规划和城市建设的规律进行改造。

　　“比如‘危房集中’区域、‘环境恶劣或者存在重大安全隐患’区域等，更具综合性和更注重活化旧城区、提升城市功能的内涵转变。”

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　　以更新单元为单位进行规划

　　对于《办法》规定的“城市更新单元的规划指引”，市城市更新管理办公室相关负责人解释说，借鉴深圳市“城市更新单元”概念和做法，今后珠海的城市更新不再以宗地或单个项目为单位，而是以更新单元为单位进行规划。

　　“更新单元需要综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，按照相对成片的基本原则划定。”他说。

　　据介绍，在这个思路下的城市更新，一方面通过对零散土地进行整合，获取更多的“腾挪”余地，保障单元内的城市基础设施和公共服务设施的相对完整性。另一方面，对于对单元内存在多个更新项目的，“倒逼”项目之间自行协商利益平衡，保证配套设施落地。

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　　控制城市更新节奏

　　据悉，该《办法》要求将城市更新单元规划制定计划实行常态申报机制，把城市更新作为一项重要的经济活动，纳入社会经济的整体发展中予以考虑。

　　市城市更新管理办公室相关负责人表示，城市更新计划采用一次申报和常态申报相结合，符合条件时可随时向有关部门进行申报，及时纳入计划，不受总量限制和年度批次限制。

　　“在计划通过后，才可以开展更新单元规划的编制工作，在规划获得审批后，才能组织实施。这样政府就可以从计划这一源头对整个改造的节奏进行控制，有利于及时介入项目前期引导，以及整体改造进度、时序的统筹。”

　　关键词

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　　整治、改建、拆建

　　记者看到，该《办法》特别区分整治、改建、拆建三类更新模式，并以前两类为优先。

　　市城市更新管理办公室相关负责人解释说，在同一城市更新单元内，可能出现多种城市更新模式并存的情况。由于旧城镇、旧厂房、旧村庄等改造类型都可能涉及整治、改建、拆建三类更新模式，《办法》打破了“三旧”改造政策按照“旧城镇、旧厂房、旧村庄”划分的做法，按最基本的三类更新模式分别制定相应条款。

　　“考虑到城市更新并不意味着要大拆大建，珠海属于新城，本身也不需要全面推倒重建，在城市更新中将会且以综合整治为主，对三种城市更新模式进行有机结合。”他说。

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　　功能改变、建筑主体结构改变

　　记者看到，该《办法》在改建类城市更新方面，提出了功能改变类和建筑主体结构改变类两种模式。

　　对此市城市更新管理办公室相关负责人解释说，珠海的很多旧建筑实际楼龄不长，区位也很好，易于改造，只要合理利用，通过重新装修、适当加建和配套一些附属设施，就可以作为办公、商业、酒店或文化创意用房，完全可以变废为宝。

　　“并且这一类项目审批时间和工期短，成本低，经济效益和改造效益见效快。”

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　　保护历史文化

　　记者看到，该《办法》遵循保护历史文化的原则，进一步明确和细化对文物、历史街区和历史建筑保护的具体措施。

　　“历史文化保护，不仅是做好各种文物保护，还要保留一些历史文化街区，通过这些古老的建筑群体现历史文脉，形成历史文化的延续和传承。”

　　据介绍，《办法》在历史文化保护方面特别作了细化规定。例如，对历史建筑应当实施原址保护，不得擅自迁移或者拆除。在城市更新单元内批准确定的历史文化街区和历史建筑，申报主体在编制城市更新单元规划草案的同时还应编制历史文化街区和历史建筑的保护规划，并与城市更新一并实施。