旧城改造首先要“改造脑袋” 核心是利益平衡

12月8日，数位政府官员、学者、行业专家齐聚深圳，参与“对话佳兆业——中国旧城改造高峰论坛”。此次论坛首次将旧城改造的理论与实践相结合，对比国内外的旧城改造模式，探讨中国旧城改造方向，消除对旧城改造误解与偏见。与会专家认为，旧城改造首先要“改造脑袋”，旧城改造最核心的是各方面利益的平衡。

为“美丽中国”创造条件

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，全世界城市发展中，出现四种潮流，第一个潮流是“新都市主义”，第二个潮流是“城市更新”，第三个潮流就是“紧凑集约”，第四个潮流是“低碳、绿色”。这四个潮流中，城市更新符合全世界发展的潮流，也符合中国当今城市发展的现状和需要。

顾云昌称，在城市更新改造当中，既要使土地节约地使用、提高土地的承载能力，又要把生态文明、绿色低碳的概念、永序发展的概念在城市更新改造当中体现出来，同时还应该要尊重市场发展的规律来进行城市的更新改造。城市更新与生态文明建设结合起来，能够为 “美丽中国”创造更好的条件。未来中国的城市化率还要提高，住在城市里的人会越来越多，城市是不是生态、城市是不是绿色，对提升整个中国居民生活条件、优美环境具有重要意义。

关键在于利益的平衡

佳兆业集团执行董事兼集团总裁金志刚表示，提到“旧城”，不是说城市的外表旧了，是因为城市的功能不全面了，无法承载更复杂、更高级的经济社会活动，所以变成“旧城”。很多的地方为了弥补这种缺陷就建新城来弥补“旧城”的功能。但是中国人多地少，新城也有限，所以还是要把存量土地集约使用，让存量的土地一直保持先进性、先进功能，这样就出现了“旧城改造”。

“深圳经历了人口和经济的爆炸式增长，所有的配套都是紧缺的，包括学位、床位、座位（公交车、地铁的座位）、车位，以及城市休闲空间等，所以迫切地需要空间，需要最大释放土地价值。” 金志刚说，“成功的旧城改造首先要改造脑袋，需要一颗全面、均衡的脑袋。”

金志刚认为，旧城改造，主要处理好以下六大利益关系：一是拆迁业主的利益关系，坚持和谐改造，充分尊重和满足业主的意愿；二是与市民利益关系，旧城改造要让普通市民受益，让市民觉得改得好，多了一处好地方；三是与现有城市功能的关系，要对城市、片区深入调研，弥补功能缺陷，满足城市发展的需要；四是与自然生态的关系，改善生活环境，建设美丽中国；五是与历史文化的关系，保护性开发，注意保留城市记忆，承前启后；六是与可持续发展的关系，要符合整体经济发展的需求。佳兆业的“旧改”做得有声有色，原因就在于：第一，佳兆业认定旧城改造是个具有荣誉感的事业；第二，妥善处理“旧改”相关利益关系。

深圳在政策上先行先试

清华苑建筑设计有限公司总规划师张曙表示，一些城市可能50年以后出现的问题现在都已经在深圳提前发生了。早在1994年，深圳其实就已经开始城市更新。当时上步工业区出现了一个仓储式的华润万家，一个大卖场似的商业进驻了一个厂房，这就是一个城市更新的开始，上步工业区开始了商业转型。深圳从2004年开始就颁布了一系列关于城市更新的政策，在政策层面上先行先试，所以深圳的城市更新起步早，相关政策配套和服务也做得比较好。

市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平称，深圳在城市更新过程中，不断改革、突破，如今年出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中，就对阻碍城市更新的多个方面进行了突破：城市更新从限定于五类的合法用地，拓展到可以对未建的违法用地进行更新；70个历史遗留项目通过协议方式出让，以及地价收缴等方面进行了松绑和突破。