旧改是否应照顾租户利益？

深圳存量建设用地规模已超新增建设用地，中心城区今年零地块出让；今年上半年入市的新房项目中50%是城市更新项目；深圳已公布旧改面积相当于楼市一年半的成交量……种种数据都显示，深圳已进入城市更新（旧城改造）时代。

深圳为何在全国大中城市中最早进入旧改时代？深圳城市更新又有如何特点？房地产开发企业又如何介入更新？上周六，在深圳举行的中国旧城改造高峰论坛上，来自政府、业界和企业的代表共同探讨了这些问题。

“城市更新涉及300平方公里历史遗留和违法用地，这些土地如何确权？要不要区分违法和合法？拆赔比要不要有同一的标准？旧改是否应照顾租户利益？这是未来深圳城市更新政策很重要的有待探索的问题。”深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平表示。

　旧改是否应照顾租户利益？

在问及城市更新的难点时，佳兆业集团总监、佳兆业置业公司总经理耿延良表示，最难的就是利益平衡，“一块旧城改造项目切三块蛋糕，一块给政府，政府代表公众；第二块利益是业主，第三块就是开发商”。赵新平表示深圳在做的最难是利益平衡，但这个能解决，但另一方可能被忽视的就是原来这里的住户，比如租户，因为拆了后他们不能在这里生存了。

深圳市清华苑建筑设计有限公司总规划师张曙表示，大量城中村的改造，会带来很多相应的社会问题，比如社会低收入阶层生活居住问题就会造成整个社会服务成本，大都市社会服务成本上升，这些底层的人们再也找不到适合生存的都市空间，这个在大规模城中村改造里要引起高度重视，因为外来人也没有办法申请保障性用房。

中国房地产研究会的副会长顾云昌现场表示，全世界的城市发展出现四种潮流：第一个潮流是“新都市主义”，郊外发展当中一定要按照新都市来发展，城市功能一定要齐全；第二个潮流是“城市更新”；第三个潮流就是“紧凑集约”；第四个潮流是“低碳、绿色”，“全世界的城市发展当中面临四个潮流，而深圳的城市更新也符合全世界发展的潮流，也符合中国当今城市发展的一个过程”。

“深圳目前走了一条以市场谈判来解决问题的路子，但是中间开发企业和业主的谈判有些方面也是缺少规范的”，赵新平表示，这是政府的问题，但是需要开发企业去进一步摸索，最后和政府共同去解决这些问题。“最终肯定是要达成利益平衡，实现社会效益的最大化，城市更新是城市永恒的主题，把这个做好，城市未来的发展基础才可能存在”，赵新平表示。

　嘉宾观点

　佳兆业集团总裁金志刚：

　　分配好利益　是旧城改造成功的不二法门

当代中国发展实在太快了，每个十年都是爆炸式增长，完全超出了那些规划者的想象力。以深圳为例，30年前这只是一个3万人口、两三条小街的边陲小镇，当时的城市规划者没有想到，随着经济发展突飞猛进，规划600万人的城市进来了1500万人，已经是全国人口密度最大的城市。

发展需要旧改，旧改推动发展。但也确实有很多粗暴的案例，使得大众把旧城改造简单等同于拆迁，把拆迁简单贴上黑色的标签。这些粗暴案例的根源在于没有平衡好各方的利益。认真分配好利益，是旧城改造成功的不二法门。

旧城改造，主要处理好以下六大利益关系：一是拆迁业主的利益关系，我们充分尊重和满足业主意愿，内部不允许叫“钉子户”，我们叫“困难户”，他有困难，你得想办法去帮他；二是与市民的利益关系，旧城改造要让普通市民受益；三是与现有城市功能的关系，要对城市、片区深入调研，弥补功能缺陷，满足城市发展的需要；四是与自然生态的关系，改善生活环境，建设美丽中国；五是与历史文化的关系，保护性开发，不要把祖宗丢了什么都一拆了之，注意保留城市记忆，承前启后；六是与可持续发展的关系，要符合整体经济发展的需求。