旧住宅区业主期盼人人做股东的“田厦”旧改模式

[导读]从城市更新出现以来，深圳尚无一例商品房小区成功改造入市的案例，所有城市更新项目均为旧村或旧厂房。其间，拆迁困难更是令诸多品牌房企头痛的问题。

旧改背景

自从城市更新出现以来，深圳尚无一例商品房小区成功改造入市的案例，所有城市更新项目均为旧村或旧厂房。其间，拆迁困难更是令诸多品牌房企头痛的问题。而为什么旧村容易拆迁？一不愿透露姓名的旧改开发商介绍，村委在其中起到重要的疏导作用。村委领导不仅代表村民和开发商谈合作更新的条件，由于深圳固有的城中村中村民也多沾亲带故，劝说“钉子户”放手效果也更好。

开发商普遍抱怨旧改过程艰难

深圳目前城市更新即为一般所说的三旧改造(旧城镇、旧厂房、旧村庄)。2009年，广东省出台“三旧”改造政策，深圳则随后出台了《深圳市城市更新办法》，启动城市更新工作，但至今进展缓慢。

深圳在经过1992年原特区内统征和2004年原特区外城市化转地之后，理论上土地已是全部收归国有。但在现实中，原来的农村集体仍实际占用大量土地资源，据不完全统计，面积达到了近400平方公里，其中关外集体股份合作公司占用约349平方公里，约占关外建设用地总量的一半。

虽然在对于旧村庄的改造中已经有比如蔡屋围、岗厦村等城中村成功改造的案例，正在推进的还有广东省最大的改造项目———华润大涌项目，但是在改造过程中问题却也是层出不求。而深圳市为了能够推动城市发展，先后出台了《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》以及去年出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》来规范相关行为。

即便如此，大量待改造土地存在着产权复杂、征转手续不清、违法建设等问题，极大影响了土地改造的进程。几乎所有受访的、参与过旧改项目的开发商，都向记者抱怨过整个旧改改造过程是如何艰难，从谈判到拆迁，再到建设，其间三五年能做下来都是速度快的。

商品房小区业主盼借鉴田厦模式

“深圳的村长估计比市长都富裕”，一业内人士曾这样开玩笑这样说，尤其是那些经过旧改的村子，不仅村长有钱，村民也都富得流油。

即使是原董事长郑稳棠案发，但田厦村的旧改模式，却一度被业内认为是深圳城市更新的一种新出路。这一模式之下已经成功改造入市的除了田厦国际中心之外，还有与之相去不远的田厦翡翠明珠，后者业主中不少为田厦村民。目前在售的田厦国际中心，开发商为深圳市田厦房地产开发有限公司。据了解，该公司隶属田厦村委，目前网上显示法人代表仍是郑稳棠。

田厦地产主动与媒体沟通相当有限，其中一次便是打算做田厦国际中心的模式宣传。田厦模式是由村民集体持股，共同进行城市更新，不仅可以分享到物业销售的利润，已经建成的田厦国际中心其中部分商业面积还将由田厦该股份公司长期持有，未来还可以享受到每年租金和物业升值的红利。至今，仍有商品房小区业主希望能够借鉴田厦模式，由业主联合成立公司，与品牌房企合作开发，共同分享小区旧改的开发利润。