2012年底，全市旧改在售在建项目规划面积约1610万平方米，且宣布对纳入旧改计划但长期不能推动的项目依次进行清理。
今年3月29日，13个原已报批的城市更新项目被叫停，这是首批清出的名单，深圳市规土委城市更新办公室表示将自此建立城市更新单元计划清理的常态机制，每年开展工作。怎么办？已有原本更新在望的旧村村委火急火燎地说要“继续呼吁、打报告”，比如位于深圳中部、面积4 .12平方公里，曾因贫穷被戏称“鸭屎围”，后又摇身一变成“中国第一村”的南岭村。
4月7日下午。“沿着商业街一路向前，看到‘南岭’两个字，就找到村委了。”从布沙路转进来，岗亭工作人员告诉南都记者。
南岭村委门前的商业中心，号称“南岭村第一”的牛杂摊旁，深圳联通搭了简易的舞台，有人在扮演猪八戒推介产品，台下的人仰着头，围得里三层外三层，对面的南岭村服装批发市场、旁边的百货商场、前面的超市，甚至正在招商的裙楼玻璃幕墙上，都能看到人头攒动。和深圳其他的城中村一样，这里呈现出充满着生命力和烟火味道的熙熙攘攘。
不远处，伫立着几栋与周边格格不入的高层物业，从十几层楼的地方垂下三个巨大的“招商”条幅，这几乎是整个南岭村里所有条幅的统一“主题”。只能招商不能卖，正是南岭村与城市更新渐行渐远最主要的原因。
大约两周前，南岭村和其他12个片区一起，从深圳城市更新名单中划了出去，这是深圳第一次清理城市更新项目，被清理出去的原因多是城市更新计划公告起一年内，没有完成建筑物信息核查和城市更新单元规划报批，或是城市更新规划批准之后两年内，项目首期没有完成实施主体确认。南岭村属于第一种情况，没有在一年内完成土地及建 筑 物 信 息 核查，简单说是没 有 完成 物业确权。可是目前来看，在现有政策下，这几乎成为南岭村不可能完成的任务。
“南岭村厂房、宿舍建面超过50万平方米没有确权，基本达到现有厂房宿舍面积一半。”南岭村社区委员会副书记、南湾街道南岭村社区居委会副主任谢慧平接受本报记者采访时表示，上述现象属历史遗留问题，他们也曾多次报建，但由于“建设在前，规划在后”的原因，至今无法获批，目前申报更新的是南岭村中心一片，总建筑面积13万多平方米，但是确权的只有大约20%-30%。
2012年8月15日，深圳出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，曾一度被业内称为“二次土改”，很多集体物业希望藉此机会拿到合法身份。根据广东省要求，历史用地完善手续的政策必须在“三旧”改造范围内封闭运行，深圳结合实际情况将适用范围明确为三个条件的建成区，一是在经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内；二是属于未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但未进行补偿的用地；三是用地手续不完善，用地行为发生在2007年6月30日之前。可是根据规定，城市更新计划的申报要求具有完善手续的用地占70%以上，这一比例再度挡住了南岭村更新的脚步。
没有足够的房产证，除了更新搁浅之外，也带来了流通的不活跃。尽管南岭村内不乏住宅小区，看上去与商品房无异。但是当天下午，南都记者从布沙路进入南岭村，途经村中心商业区，从沙西小学东侧的出口离开，全程只看到一间中介地铺，并且是靠近南岭村东门并不中心的位置。中介廖小姐告诉记者，现在楼上的阳光雅苑小产权公寓大约在3000元/平方米左右。搜房资料显示，目前南岭村的小产权房价格多在3500-5200元/平方米之间，富源居由于在沙西小学对面，可以卖到5000元/平方米左右，同比去年上涨了33.47%，43平方米的精装一房可以租到1000元/月左右，年租金回报率近5.6%，高过很多商品房住宅，但是前后总共只搜到8套房源。
没有房产证，对于南岭村而言，甚至成为产业升级的障碍。对于这次被清理出城市更新名单，“对于一直居住的人来说，影响并不太大，但是对于南岭村影响还是很大。”谢慧平表示，“无法确权严重影响了村里的产业升级，因为没有房产证，有实力的企业不愿意进来，产业升级就很困难。”后来，他无奈地表示“目前没有政策，政府也很难办。”
在这次被清理出更新名单的13个片区中，南岭村并非唯一的旧村，此外还有宝安区沙井街道沙头茭塘旧村、共乐村、松岗街道东方水围旧村、龙塘旧村、陶吓旧村等。“虽然不知道其他村的情况是怎么样的，但是这种情况应该不止我们一个。”谢慧平表示。深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理宋留强表示，这13个片区中最早在2008年便已有申报过，其中不少旧村应该都存在这种情况。
据此前媒体报道，不完全统计，全市原农村集体经济组织实际占用土地近400平方公里，关外集体股份合作公司占用约349平方公里，其中约有261平方公里未办理合法用地手续。约3/4该类土地存在着产权复杂、征转手续不清、违法建设等问题，极大影响了土地盘活利用。
宋留强建议，对于商业性质的城市更新，尤其是这种村集体物业为主的情况，是否可以考虑跳过政府确权环节，由村集体进行内部信息登记核查，作为未来利益分配的基础，再由村集体做代表，和政府之间进行整体对接。在他看来，传统的三旧更新中，“如果说旧住宅区改造是金矿，旧厂区改造是银矿，那么旧村改造则是铜矿，复杂的土地性质决定了旧村改造看上去容易，实际推动却很困难。”
现有政策下，宋留强的建议似乎也难以行得通，南岭村的更新依然显得遥不可及。当天下午，记者还来到了布沙路的对面，一个名叫“南岭花园”的小区。负责该小区物业管理的南威物管工作人员告诉记者，南岭花园也在申报城市更新，不过和南岭村不同“我们是有红本的。”
对话
“都知道是我们建的，但是拿不出房产证,还只有两三成物业确权”
谢慧平中共南岭村社区委员会副书记、南湾街道南岭村社区居委会副主任
Q南方都市报：南岭村为什么会从城市更新的名单中清理出来？
A谢慧平：整个南岭村土地面积4平方公里，大部分是集体物业，包括旧的厂房、宿舍、商业建筑等。我们卖地卖得比较少，建房之后集体持有的比较多。最初从改革开放初期大约上世纪80年代左右开始建设，当时对农村集体土地建设没有严格要求，很多集体物业没有办房产证。后来大约上世纪90年代末开始做规划，说这里不是这么规划的，原来有房子的区域规划是绿化，原来有厂房的规划是公共用地，那我们的建筑肯定不符合规划，也不愿给我们发证，说你们自己用可以，但是就是不发证。两会的时候，又提出南岭村的这些建筑妨碍政府规划，又没能办到房产证。
房产没有得到确权，是导致旧改没有获批的最主要原因，因为报旧改要求最低70%建筑面积能够确权或有正当手续的物业才能批，我们达不到。
Q 南都：南岭村申报更新的是哪一部分？目前确权比例是多少？
A谢慧平：申报的是南岭村中心这一片，总建筑面积13万多平方米，我们上报的确权物业没法达到70%，现在只有大约20%-30%，因为集体物业为主，村民的住宅很少，所以就一直无法推进。
Q南都：今年之前曾经申请过确权吗？
A谢慧平：我们已经向市里、区里申报过很多次，有回复说这个问题由区里调研后一揽子解决。龙岗区也派过调研组，我们也把这个问题反映上去过，但是到现在也没有解决。深圳市很多村都可能像我们一样，目前因为没有这方面政策，上面只能答复说没法操作。2009年建筑普查的时候，我们把所有资料都报上去了，包括测绘报告、情况说明等，在这之前也报过。中心区整片当时都申报了，求水山部分批了，就是现在的一半山，那一块不涉及这个问题，南岭村中心这一片是2010年报的，到现在也没有批，大家都知道是我们建的，但我们就是拿不出房产证。
Q南都：申请城市更新也意味着对这些物业的一次确权？更新中止对南岭村有什么影响？
A谢慧平：是的。我们也曾经希望能够通过城市更新，对集体物业进行一次确权。现在中止了，不仅影响到更新，还严重影响到南岭的产业转移和产业升级。私宅部分就先住着，影响比较小，工业厂房宿舍影响比较大。现在政府提倡淘汰、转型、升级，引进好的项目，南岭村厂房宿舍超过100万平方米，超过一半没法确权，拿不出房产证，有实力的企业会有后顾之忧，担心投资下去万一哪天不行了怎么办，也不愿意进来。
Q南都：接下来有什么打算？
A谢慧平：我们现在能做的就是继续呼吁，打报告，有调研的就反映这个问题，希望政府能够尽快出台相关的政策，来处理像我们这样建设在前、规划在后的物业。不过，没有这方面政策，政府部门也不好操作。
官方回应
公告一年后未报批、批准两年后未确权，都将被中止
南方都市报：首批被清理出城市更新的13个片区，因为什么？
深圳市规土委城市更新办公室(以下简称“更新办”)：均属于城市更新办法里“自城市更新计划公告之日起一年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的”情形。
南都：以后继续这样清理？
更新办：将建立城市更新单元计划清理的常态机制。上述清理标准以外，还有“自城市更新单元规划批准之日起两年内，项目首期未完成实施主体确认的”的情形，也将按程序调出计划。目前计划内项目均按这一规定，每年开展清理。
南都：政府是否会有指导政策来尽量避免城市更新项目被中止？
更新办：按照政策规定，拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，可以优先纳入征收范围。
市场主体按照规定，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上房地产权益时，可以申请由政府组织实施该项目。政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。
焦点问题
Q :项目中止，前期投入是否该获得补偿？谁来补偿？
宋留强：如果是基于公共利益的城市更新，前期引入开发商，项目中止了，只能由下一家接手的企业买单，政府在其中起到过程管控和资源整合的作用。这个过程中就需要有独立的第三方能够对前期投入进行客观的评估，这样对接手企业而言，也是更为公平的处理方式。
而如果是商业化的城市更新，原则就是谁过错谁承担责任，政府没必要也没办法去补偿这些中止的项目。这种商业化的旧改本身就是市场行为，政府不能拿纳税人的钱来补贴市场。而且补偿谁呢？企业？原业主？都不合适。但是建议政府在项目启动之前，给与开发商一定的指导，提供技术救济，而非任由企业越陷越深。
邓志旺：拆赔谈判无进展可能是中止的主要原因，对于更新项目究竟是否可行，里面是存在风险的。目前来看是没有补偿机制，如果有，谁来掏这笔钱，由政府来负担最终还是由纳税人来承担。而且前期投入的成本怎么核算也无法监管。
也许这个城市更新项目中倘若有下一个企业有意向进入，那么上个企业报的项目即使被清理了，但是也许可以以其他的方式来折卖给下一个企业，那么前期的工作也是有价值的。
Q :(城市更新项目)中止后怎么退出，有何建议？
邓志旺：目前城市更新的流程容易产生问题，一般都是开发商先谈，拆赔比例不断抬高，回头上报政府，规划的空间又有限。其实开发商前期也很忐忑，因为可能是冒险的，最后规划批下来不赚钱，可能导致烂尾情况出现，或者无法推动的情况。
政府这样规划缺乏整体的考量，也导致了楼市的稳定性较差，应倒过来—政府先做一个整体规划，再分项目制，开发商可根据具体规划去旧改区谈，谈好了政府再审核批准。如此指标事先设定，开发商做起来比较清晰，避免后续麻烦。
宋留强：相应的担保制度和信托制度，能够给城市更新项目尤其是没有彻底完成的项目起到一定托底作用，这些配套的规则应该陆续完善。未来，随着行政强拆、诉讼强拆的结束，以前曾经管用的“逼迁”手段接下来很可能面临失效，开发商更要评估风险，有及时止损的概念，不能抱着只要进驻就一定要拆掉的想法。
贺倩明：政府应该有更多的指导工作来保证项目的顺利推进，比如说目前旧住宅区的改造并无补偿标准，之前几乎是一个市场行为，而且是由买家来主导，赔偿条件开发商并不可控，买家坐地起价的现象也有出现，缺乏利益平衡机制，也导致很多更新项目因为无法全部谈妥而可能搁置下来。政府应该制定一个赔偿标准，我了解到国内很多城市都出现政府根据市场情况，对于不同的项目会制定一个指导性的标准，也避免市场的混乱。
研讨嘉宾：邓志旺深职院房地产研究所所长 贺倩明建纬(深圳)律师事务所主任 宋留强 深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司总经理
他山之石
台湾:10年建成都市更新法律体系，司法强拆前有公众听证
旧改难推进、中止后咋办？多位业内人士搬出台湾模式以供参考。
1.系统配套政策设计
台湾的城市更新规范化道路从1998年颁布《都市更新方案》开始，此后两年间先后出台了10部配套法律，为鼓励民间资本介入，又相继推出“奖励私人或团体投资兴办都市更新视野、”“都市更新团体设立管理及解散办法”等。9·21地震后，大量重建工作以城市更新方式实施，为此出台了“临门方案政策”。2006年之后，财团法人城市更新基金研究会网站显示，另有至少24部相关法律出台，用于完善城市更新规则，方向包括基金补助、投资信托监管、权利变化实施办法等。
2 .“多数决”制度
首先台湾各地方政府就本地情况出台《地方城市更新单元划定基准》，建立更新单元的评价体系，针对各单元内的环境条件、建筑物质量、消防安全等参数划定等级。然后据此设定将来“多数决”的比例。一旦遇到未能取得全体业主统一的单元，则由超过这一比例的业主进行投票表决。比如，一般基于公共利益的政府征收性质的更新，一般比例为双50%，即业主和建筑面积过半统一即可，而非征用性质则比例会更高，有的在60%，也有在80%。但同时，各项审查程序均提供了异议反馈渠道，协调不成的意见可以在办理公众听证会或者公开展览期间，向城市更新审议委员会提出，委员会将督促实施者沟通协调，以确保少数不愿参与更新的权利关系人同样获得权益保障，避免因为过于强调效率而牺牲了公平原则。
去年3月文林苑强拆事件后，台北市于去年4月成立了“台北市都市更新顾问小组”，最终内政部结合各方建议，提出修正都市更新条例中合计83条内容，“改善多数决强制实施机制与积极强化程序正义”是其中修正重点之一。
3 .金融创新与民间组织的参与
2006年后，台湾出台了《加速推动都市更新方案》，相关配套政策包括信托登记、不动产估价师法、不动产证券化条例、投资信托基金、配合金融机构的支持帮助低收入住户低息贷款自治更新，并对无权占有户、违章户也有了规划的安排。
同时，台湾积极开发不动产证券化等多种融资方式，解决更新中的财政问题。在对政策的设计上，注重创造更多有利于民间团体或非盈利组织参与更新的渠道，考虑原住居民意愿及照顾弱势群体，以实现公共利益最大化的都市更新目标。
1998年为了配合《都市更新方案》的出台，由8家企业联合捐助了财团法人基金，以及财团法人城市更新研究发展基金会，参与政府相关政策法令的拟定与推行，从事城市更新的相关研究，同时在实践中承担业务咨询等工作。
据了解，台湾的财团法人是基于一笔财产为核心的组织，而这个组织成立的时候会确定如何运用这笔财产，并且会成立一个董事会来执行这些准则，且财团法人只能用于公益或慈善活动，不能盈利赚钱，因此可以看到很多台湾公益组织前有“财团法人”四个字。
本版统筹：卢韵如 采写/摄影：卢韵如 王莎莎
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