“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”曾有人戏谑地说，这句几百年前的唱词，恰如其分地概括了近年深圳城市更新的三个重要过程：请业主吃饭，拆迁，盖楼。
城市更新，这个对有些城市还略显陌生的概念，已经在深圳实施近两年。但在房地产市场调控的背景下，城市更新项目市场运作难度增大，开发企业积极性受到影响。同时，细则未出，很多项目无从着手，各方静待细则出台。
变局：从一哄而上到重归平静
2009年12月，《深圳市城市更新办法》开始实施，这项被认为是实现深圳城市空间“再生”的重大政策，被业内普遍解读为，城市更新将为深圳释放巨量的土地开发空间，是对深圳房地产开发商的利好消息。特别在深圳近年来出让地块越发“小气”的背景下，城市更新自然成为了众多开发商眼中的“肥肉”。
然而，乱象随之而来：各个开发商一哄而上，各种精美的规划效果图被张贴进旧住宅区内。一些地段较好的小区里，常常引得多个开发商在同时争抢。有的开发商为了征得业主同意，采取送现金、请吃饭、组织旅游等方式，甚至使用威胁、骚扰的手段。
但是，不仅旧住宅区的业主们常常因为是否需要拆迁、或者拆迁补偿的标准与开发商难以达成一致，就连有诚意的开发商也遇到麻烦。
乱象之下，去年6月，深圳市国土委发布文件，规定旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元。今年5月，深圳市国土委相关负责人再次出面表态，禁止开发商进小区收集城市更新改造意愿，即“旧住宅区拆除重建类城市更新工作，由各区政府、新区管委会组织开展现状调研、意愿征集、可行性分析、计划申报等前期工作。”
正像许多旧住宅区的业主一样，住在深圳罗湖区的刘先生最近发现，附近小区里从去年就开始上演的城市更新闹剧已开始收场。这场由开发商们主导的轰轰烈烈的城市更新“圈地大战”就此重归平静。
僵局：开发商有心无力
近日，深圳市政府提请深圳市人大常委会审议的《关于我市城市更新工作情况的报告》中提到，在房地产市场调控的背景下，城市更新项目市场运作难度增大，开发企业积极性受到影响：一是企业贷款门槛和贷款利率提高，提高了市场运作成本，增大了企业还贷压力。二是房地产限购、限价的政策，减少了购房人数，降低了企业利润空间。这些政策在一定程度上导致房地产市场前景不甚明朗，城市更新投入收益难以量化，开发企业参与城市更新的积极性有所下降。
参与深圳罗湖区蔡屋围城市更新项目的京基地产，因建起目前深圳的第一高楼而名声大噪，其相关负责人就对记者表示，目前在城市更新项目上确实遇到了《报告》中提到的问题与困难；虽然现在协商中的城市更新的项目有十几个，但总体而言进展十分缓慢。
记者注意到，从深圳市国土委今年7月、9月先后公布的第二批、第三批城市更新项目来看，九成以上皆为原工业区的升级改造，申报主体也多为该工业区的所有者，属于权利人自行改造。旧住宅区的城市更新项目似乎陷入停滞。
曾参与城市更新的深圳某知名地产公司的副总经理对记者表示，“目前城市更新想要申报的多，但真正动工的项目很少。”这位副总表示，除了房地产市场前景不明，目前城市更新项目进展缓慢的另一个很重要的原因是，拆除重建类城市更新项目的意愿收集等前期工作已将开发商排除在外，全部收归区一级政府部门。这一方面有利于保护业主利益，另一方面也使得城市更新陷入僵局。
破局：实施细则被寄予厚望
不少开发商表示，细则未出，导致很多项目无从着手。“比如在项目申报或者制定专项规划阶段，我们的执行人员会就相关问题咨询相关部门，但他们有时也不能给出一个明确的答复。我们现在最期待的就是一套行之有效、具有操作性的准则。”
京基地产相关负责人表示，在城市更新项目上最主要的困难是目前还未形成关于城市更新的一整套清晰的思路，这既与企业自身的经验缺乏有关，也和相关制度尚未健全有关。但他们仍然对城市更新保持乐观的态度，未来也将在这方面加大相关投入。
上述一家地产公司副总认为，城市更新虽然还是新事物，但开发商越早准备越有利，毕竟包括深圳在内的很多城市，未来可卖的土地越来越少，城市更新是大趋势。
记者了解到，深圳市政府在近日提交的《关于我市城市更新工作情况的报告》中透露，《深圳市城市更新办法实施细则》有望于近期审定出台，该实施细则进一步明确不同类别更新项目的操作程序和具体要求。
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