某些企业可能会由于自己决策失误在城市更新中破产

干货

在最近的网络中我看到一些，上面写的是外部资料不得外传，深圳市城市更新政策第18稿，这是最新的城市更新政策，但是目前这个政策还处于征求意见的阶段，在现在的节点来宣传可能不太合适，因为最终的条款改成什么样子谁也不知道。我今天的题目就不是最新的更新政策的宣讲，而是更新政策趋势或者是动向。通过两个部分，一是介绍一下一般规律，二是行业界关注的几个热点问题。

任何一个行业都有它的生命周期、发展过程，包括城市更新，从04年开始到现在有十多年，长期从事这个行业的企业家应该知道最早就是有一些企业在试验、在摸索，发现这是一个好东西之后政府觉得这是一个好事情，就要从政策上进行扶持，到09年更新办法颁布，得到复制推广，复制推广之后大大小小的企业，有开发资质的和没有开发资质的都全部集中到这里面来，因为这里面确实利润比较丰厚，尽力之后到现在这个阶段据我们了解有些地方局部已经出现了恶性竞争的局面，恶性竞争之后怎么办？

不排除有些企业因为自己的决策失误可能会导致破产，甚至会出现一些局部的恶性的重大群体的上访性时间，如果出现这个事件之后决策会有所调整，一段时之后会理性平衡，任何一个行业不可能长期发展下去，都会有它自己的盛行周期，不排除若干年以后城市更新可能也会处于没落，没落以后可能又一个轮回，又会有新的企业或者某些企业家带着新一轮创新。在企业事业摸索阶段政府肯定是要放水，在复制推广阶段放水，再往后如果出现了恶性竞争情况或者重大恶性群体上访性事件，不排除政府会有一些限制大家之前一直看好的进行一些措施，甚至对以前进行放缓，过头的政策可能会停止，甚至会抽水。再往后如果市场已经达到了自身平平，就停了，再往后生长环境不好，这个市场又没落了，不排除又实施新的政策创新。

接下来五世讲讲更新的基本原则和基本策略，为什么要讲这个东西呢？我认为这个东西是深圳城市创新的灵魂，这样那样的纪要经常在发，有没有什么不变？其中一个就是基本原则和基本策略是没有变的，它是政策的灵活，政策在围绕着它来调整，这个原则就是这六句话，大家都很熟悉。规划以前叫引导，现在叫引领，所以规划的政策更加突出，各位企业家必须了解、关注、学习各层次的规划，因为在规划里面蕴藏了大量的信息，也蕴藏了巨大的商机。公益优先、市场运作，这是深圳的核心特色，这里讲的是公益优先，既然是公益优先，政府作为公益优先的带头者，可能对公益用房提出要求。

目前以旧住宅区改造为标准的模式，政府制定一个标准，在规划编好之后公开招开发商，这两个是共同运行还是最终走向完全跟市场接轨的市场化，大家拭目以待。公众参与、多方共赢，政府、群众各方面利益得到保障，另一方面大家需要注意的是更新还需要保护历史文化，保护历史建筑，保护好特色的风貌街区。最近我看网络上也在传湖贝村里面有500年的是不是要全部推倒重建，有这么一个理念。

策略，我们强调综合整治和拆除重建并重，强调的是并重，并不是说谁主谁次，既然是并重，就意味着有些地方不同意拆除重建，审慎推进旧住宅区改造（以综合整治为主），虽然大家都觉得深圳的住宅市场好像对这样的项目大家开发起来特别有底气。

小结一下一般有什么规律，政策（生产关系）总是围绕更新基本原则和策略，努力适应当时的市场情况，并且致力于促进这个市场，基于这样的规律大家通过自己对市场状况的判断，应该可以预测到政府政策的基调或者手段。

下面我尝试着回应几个具体问题，一是大家看到网上的第18稿，各自有各自不同的解读，其中有人问更新政策会不会收紧？刚才前面我讲了更新政策是与实际情况相关的，目前深圳的更新市场应该还是处于复制和推广期，同时也是处于恶性竞争初期，或者说局部已经出现了恶性竞争，跟这个市场状况相对应的政策基调就应该是滴水，既然是滴水，相比之前的放水可能就是收紧了，但同时滴水还是在放水，意味着局部还在放水，意味着目前的基调有松也有紧，松和紧具体体现在什么方面呢？

松主要体现在两个方面，一是计划申报的门槛有所降低，比方说重点片区合法权属已经下降了30%，其他地区的权属比例达到了50%或者60%，地价放松可能有人注意到了，有人没注意到。大家回去可以再看一下，固定的15年12月底的这个状况。体现在什么方面呢？第一大家应该是感同身受，保障性住房和其他分配的比例明显增加，当然这个具体增加到什么比例合适，是有一个多方博弈、多方平衡的过程，但是增加的方向和趋势不会变。

第二为保住深圳先进制造业的发展空间，会严格控制工改居和工改商，市委市政府在今年的八号文件是这么表述的，市委市政府关于支持企业提升竞争力的若干措施，研究划定产业控制区块控制线，对区块控制线实施闭环管理，严格控制线内产业用地改变用途，下面我会结合这个规划中项目介绍一下是什么事情，大概我介绍了目前这一版政策的基调松和紧主要体现在什么方面。

下一步政策又会怎么变呢？我觉得可以参照前面讲的一般规律，结合今后的实际状况做出判断。第二个问题我想说的是大家有些人在问的现在这个暂行措施里面特别强调“十三五”规划，而且特别强调这个规划的刚性，项目不在这个更新的范围内就不允许申报计划，我们现在自己的项目会不会因为这个规划关在门外进不去？大家关注规划确实是很有必要，我首先简要介绍一下“十三五”规划的核心内容。

一是大家看到网上的第18稿，各自有各自不同的解读，其中有人问更新政策会不会收紧？刚才前面我讲了更新政策是与实际情况相关的，目前深圳的更新市场应该还是处于复制和推广期，同时也是处于恶性竞争初期，或者说局部已经出现了恶性竞争，跟这个市场状况相对应的政策基调就应该是滴水，既然是滴水，相比之前的放水可能就是收紧了，但同时滴水还是在放水，意味着局部还在放水，意味着目前的基调有松也有紧，松和紧具体体现在什么方面呢？松主要体现在两个方面，一是计划申报的门槛有所降低，比方说重点片区合法权属已经下降了30%，其他地区的权属比例达到了50%或者60%，地价放松可能有人注意到了，有人没注意到。

大家回去可以再看一下，固定的15年12月底的这个状况。体现在什么方面呢？第一大家应该是感同身受，保障性住房和其他分配的比例明显增加，当然这个具体增加到什么比例合适，是有一个多方博弈、多方平衡的过程，但是增加的方向和趋势不会变。

第二为保住深圳先进制造业的发展空间，会严格控制工改居和工改商，市委市政府在今年的八号文件是这么表述的，市委市政府关于支持企业提升竞争力的若干措施，研究划定产业控制区块控制线，对区块控制线实施闭环管理，严格控制线内产业用地改变用途，下面我会结合这个规划中项目介绍一下是什么事情，大概我介绍了目前这一版政策的基调松和紧主要体现在什么方面。

下一步政策又会怎么变呢？我觉得可以参照前面讲的一般规律，结合今后的实际状况做出判断。第二个问题我想说的是大家有些人在问的现在这个暂行措施里面特别强调“十三五”规划，而且特别强调这个规划的刚性，项目不在这个更新的范围内就不允许申报计划，我们现在自己的项目会不会因为这个规划关在门外进不去？大家关注规划确实是很有必要，我首先简要介绍一下“十三五”规划的核心内容。

一是重点拆除重建的区域，这样的区域一类是企业正在做的位置好、人气旺的地方，我可以列举一些地方给大家听，轨道站点这些重点区域，比方说自贸区、福田保税区、笋岗清水河片区、高新北片区、大空港片区、宝安中心区、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城。

另外一类重点更新的区域是政府希望做企业积极性不高的，这是什么地方？位置比较偏远，配套不够完善的，比方说罗湖的二线插花地，这是规划的一个重点拆除重建区域，第二是前面讲的严控工改商、工改居这儿一个产业带，目前我们想的主要是19个产业园区，这19个产业园区在哪里？宝安有四个，分别是宝安先进制造园区、宝安科技创新产业园区、西乡战略性新兴产业园区、石岩产业园区，光明有三个，龙华有三个，龙岗有六个，平湖西部产业园区、阿波罗产业园区、宝龙高新园区等等，坪山有两个，碧岭先进制造产业园区、坪山战略性新兴产业园区，大鹏有一个，这些园区不是现在新提出来的，早就有了，一直就有，现在关键是这19个园区的边界不确定，所以大家在选择项目的时候可能要参考一下这方面的信息。

规划还提出了一个要鼓励工改M1，就是建厂房，工改M0不得超过工改工项目的60%，因为大家反映这个M0涉嫌做假的产业升级，所以对M0有一定的限制。第四是对地质条件不太好的区域要适当的降低开发强度，哪些地方的地质条件不太好呢？一个是福永、沙井、石岩的东部，观澜南部，布吉西部、南部，平湖、平地，这些地方可能开发强度不会像大家想象的那么高。

回应一下有些人问的，不在“十三五”规划的拆除重建范围内是不是我的项目就没戏？确实是这么回事，但是大家也不用担心，为什么？因为我们规划里面是分为三类，一类叫拆除重建区，一类叫综合整治区，还有一类是自主选择模式区，既可以拆除重建，也可以综合整治。落到规划园区，这种拆除重建区有100平方公里，自主选择模式区有200平方公里，加起来有300平方公里。

经常有人在问我已经签到了百分之几十、百分之几十，甚至只剩一户人，我能不能动？大家关注的木头人项目，企业也是很难受，居民同意还是不同意都在那吵，基于这种情况对旧住宅区的更新改造市里面一直都是采取持续推进的态度，规土委曾经对313个成片的旧住宅区进行了实地调研，结果说63%的小区在实施综合整治后除了个别的小区防火通道不能满足要求外，所以说政府不会轻易的去推动旧住宅小区拆除重建。

更新条例何时出台？去年南方都市报已经率先报道，已经调整了95%，剩下的通过条例来解决。大家关心这个条例什么时候出台，是不是能解决。大家讲的无非是设定两种模式，一种是多数人告少数人，业委会带着大多数业主向法院起诉这些少数不统一的，首先业主委员会属业主自治组织，我们现行民事法律、行政法规均没有可向人民法院诉请履行自主组织，即使业主大会就拆除问题做了决定，业主仍有权以该业主损害合法权益向法院起诉。

关于强制售卖，首先从法律基本原则看民法通则、物权法以及合同法，除国家下达指令性任务或者国家订货任务以外，在权利人不愿意出卖的情况下，强制售卖属于突破民法基本原则而做出的限制民事主体自由例外的规定，特区立法是否有权做出规定，建议慎重研究。大家听出来了，潜台词是说深圳没有权利做这个。所以基于大家对这个东西的理解有比较大的分歧，执行起来可能不排除信访、多诉。

第五个是与原农村合作的政策是否有重大改变？市里面已经发了文件，在今年6月份市委办公厅发的55号文，它要求在全市建立健全股份合作公司，综合监管系统要涵盖股份合作公司的集体资产交易、集体资产监管、财务实施在线监控，要将物业转让、大宗固定资产采购和大宗服务采购以及建设工程、招投标、集体用地开发建设、集体用地使用转让和城市更新资源交易项目进入平台进行交易，怎么交易法要各区制定交易标准、交易程序，同时要明确各相关部门应履行的职责和责任，将农村股份公司的资产名称、位置、现状、照片等全部平台管理监控，未入平台的不得交易，对资金实行在线的实时监控，所有这些账户必须纳入平台实施监控，管理平台对董事长等重点人员对证照交换、证照管理所有这些要求，各区每月要及时报告。