【编者按】：2016年8月，深圳推出了集体资产交易平台，规定城中村城市更新项目必须进入平台公开选择开发商（俗称走平台，又称为城中村旧改项目的招拍挂）。但上有政策，下有对策，许多开发商在走平台前往往先和村股份公司签订合作框架协议，锁定此项目，再在走平台时，通过围标的方式，获取此城市更新项目，从而使城中村项目走平台流于形式。
现在罗湖区推出城中村旧改新规，明确规定城中村项目走平台前，开发商不得驻村开展任何城市更新活动。此新规一出，将很大程度上堵住走平台时围标的漏洞。
任何政策有堵有疏才能有效。罗湖新政堵住了开发商走平台前的城市更新活动，从而避免了城中村项目的围标行为。但是，城中村项目走平台前，要进行土地建筑物核查、产权梳理、城市更新可行性研究、价值评估、交易架构设计、招标文件编制、村民意见统一等一系列工作，如果这些工作不再由开发商来做，那由谁来做呢？由集体股份公司自己来做吗？村集体股份公司有做这些事情的资金实力和技术能力吗？集体股份公司愿意承担这些投入后，项目却因各种原因停滞的风险吗？
笔者认为，要实现罗湖城中村项目旧改新政的落地，必须有新的城市更新运营模式，实现疏的目标。新的运营模式应是与开发商无利益关联的独立第三方承担走平台前的工作内容，待项目成熟后，再进入平台进行交易。这可以称为“城市更新项目孵化模式”。作为城市更新项目孵化模式的首创者——深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司，将以“资本+技术”的理念，高举“城市更新项目孵化”大旗，为深圳城市更新能走得更顺畅，作出自己的贡献。
来源罗湖区更新局的最新文件，为了规范罗湖城中村更新改造，维护城市更新正常秩序，保护股份合作公司及村民的合法权益，根据现有的《深圳市城市更新办法》等法规政策要求，明确限制开发商擅自进入城中村开展城市更新活动，以及股份合作违反审查备案规定自行选择合作方：
一、未经过股份合作公司、股东大会表决通过，以及经过街道办事处审查备案确定的合作方的，开发商不得进驻未纳入城市更新计划的城中村开展城市更新活动。
未经审查备案，开发商擅自进驻城中村开展意愿征集，签约安置补偿等活动的，属于违规行为，由街道办依法予以取缔。
二、股份合作公司违反审查备案规定自行选择合作方的，其申报的城市更新计划不予批准；擅自进驻的开发商不得作为合作方参与城市更新活动。
三、与未经备案审查的房地产企业签订搬迁补偿安置协议引发法律后果，由签约人自行承担。
四、区纪委对违规、违纪行为予以严肃查处；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。
深圳从2009年全面启动城市更新工作至今，在如何处理存量土地改造利用上，政策、管理手段正在不断完善。尤其从去年 8 月 31 日起，备受关注的集体土地参与城市更新项目引进合作开发商将采用在政府交易平台上公开产生，强化了集体用地开发和交易监管力度，经过竞争充分显示土地本身价值，城中村项目合作方的选择已经越来越公开透明，同时也最大限度兼顾了村集体和村民利益。
伴随着严格的监管措施，深圳城市更新项目争夺愈加激烈，然而村集体物业和土地是城市更新的核心组成部分，村股份公司是城市更新项目主要参与主体，城中村改造依然是城市更新的主战场。
各区涉及集体资产交易的事项纳入平台进行集中交易实施一年多以来，各区政府也陆续出台了一系列的政策。但目前的成功案例仅有龙华区观澜万安堂村和宝安区沙井东塘旧村项目。从罗湖区今天率先发布这个以“审查备案”为先决条件的明文通告来看，城中村改造项目又掀起了一股“整顿风”。
罗湖更新局所掀起的这股“整顿风”，位于风口的这些城中村，如水库新村、黄贝岭村、笋岗村、田心村、泥岗村，布心村，大望村、向西村、草铺村、莲塘村等，或许将在阳光、透明的制度下，更利于城市升级。
那么，近年罗湖区已立项的城中村城市更新项目有哪些呢？
湖贝村
湖贝旧村，又名湖贝大围，早在四年前就已被列入了《2013年深圳城市更新单元计划第一批计划》中，申报主体为罗湖区重建局与华润置地。
华润湖贝村更新项目地处罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，总用地面积约40万平方米，规划建筑面积近200万平方米，未来将对其中近10万平方米用地建筑物进行综合整治，另外还需拆除旧建筑物面积约80万平方米，涉及87块宗地。
由于该项目涵盖旧城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，不论从涉及拆迁谈判的业主数量和规划、拆迁难度等方面都被誉为深圳城市更新之最。
根据目前的最新规划版本，华润湖贝村旧改项目将力争用9年左右时间、投资300亿元，打造成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，未来或将建设高达830米的湖贝塔，是否可行让我们拭目以待。
罗芳村
强区放权后，今年罗湖区公布的第一批城市更新计划中仅罗芳村一个项目。
根据公示的单元计划，罗芳村更新项目申报主体为深圳市罗芳实业股份有限公司，拟拆除重建范围面积约11.9万㎡，更新单元用地面积为13.4万㎡，拟更新方向为居住、商业等功能。其中备注中还出现了一个条款：申报主体须在实施主体确认前全额退还政府用于罗芳村电力整改工程投入的资金，具体金额以区政府相关职能部门核定的数据为准。
提起罗芳村，可能很多人会有一种陌生感。但翻开资料发现，它其实在深港两地历史变迁中，有永远铭记的一页，早在1950年到1969年，通过利用“过境耕作”的机会偷渡到香港寻求发家致富，后来罗芳村乘改革开放的东风，实现了从贫穷到富裕的巨大跨越。历史的沧桑巨变在这里得以完美演绎。
水贝村
项目早在2012年便于同一天与水贝、长源、木棉湾、沙一、大围，这五大城市更新项目在京基100上举行招商签约会。 随后2013年被纳入深圳市城市更新单元计划第二批计划中，实施主体为京基地产。
项目用地面积5.3万㎡，拟拆迁用地面积5万㎡，其中公共利益项目等用地不小于7752㎡，综合政治范围面积2030㎡，拟更新方向为居住等功能。
据悉，水贝村历史可追溯到明代永乐年间，至今已600多年，与向西、湖贝、黄贝岭三个村同为张姓祖先，是特区最为古老的城中村之一。2016年曾因为水贝村大盆菜事件占据过各大新闻头条。
蔡屋围村
说到蔡屋围莫过于地王大厦、深圳书城、万象城、大剧院、晶都等等，而这些项目都是在原蔡屋围村的土地上建造起来的。事实上，蔡屋围系深圳市内地方唯一最大的一条自然村，由周朝时代迁徙几经周折深圳落地生根。
如今蔡屋围也将在原来的基础上再次升级，根据今年4月份公布的蔡屋围城市更新统筹片区规划（草案）显示，该统筹片区东起华润万象城、西至红岭路、北起红宝路以北的旧村区域、南至滨河路，主要包括蔡屋围城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域。
蔡屋围统筹片区用地范围面积约33.5万㎡，拆除用地范围面积30.1万㎡，开发建设用地面积18.6万㎡（不含返还政府新型产业用地9376.8㎡），计容积率总建筑面积267.6万㎡。
而最吸睛的莫过于蔡屋围片区将在寰宇酒店原址上新建一座739米高楼，建成后将超越上海中信大厦，刷新中国高楼新记录。
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