规土委拟规范城市更新用地审批

《审批规定（征求意见稿）》分为总则、城市更新项目用地审批、农转用实施方案审批、备案四个章节，共二十四条。以下就主要内容说明如下：

（一）用地审批职权划分

根据288和298号令，明确开发建设用地及其农转用实施方案审批由区政府（新区管委会）负责，具体用地审查和报批工作由区城市更新机构负责，市规划国土委每半年汇总各区审批情况后报告市政府。移交政府用地除单元规划明确的架空连廊，跨街建筑物和地下空间以外，原则上应在移交政府后按照一般建设用地审批程序办理。

（二）用地审批范围

城市更新单元规划涉及分项目，分期实施，或分项目内又涉及分期实施的，分别以各分项目，分期，或分项目内的各分期为一个整体进行用地审批。一个整体范围内包含多块开发建设用地的，全部开发建设用地应当同时办理用地审批手续。

（三）用地审批程序（含农转用）

根据我市城市更新政策规定，参照非更新项目用地协议出让的审批程序，明确具体审批流程如下图。用地申请的审查时限按照国家行政许可的相关政策规定为20个工作日。

（四）用地审查内容

按照国家、省、市关于土地管理的有关规定和《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》，本规定对用地审批的申请条件、提交材料和审查内容进行了规定。其中，结合《关于做好取消地质灾害危险性评估备案制度衔接工作的通知》（粤国土资地环电〔2014〕232号）、《市规划国土委关于承接建设项目压覆矿产资源查询有关工作的通知》（深规土〔2017〕468号）、《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》第十六条、《深圳市地质灾害防治管理办法》（深圳市人民政府令第241号）等政策要求，对涉及重要矿产资源压覆、土壤环境风险、地质灾害易发区等情形需提交、审查的材料进行了明确。

（五）农转用实施方案计划指标

考虑到市政府已批准原特区内的农转用指标使用台账由辖区管理局负责，原特区外的新增建设用地指标也已在每年通过全市年度城市建设与土地利用实施计划分配到各区，为规范全市农转用指标的使用和台账管理，本规定明确由规划国土委各管理局一并统筹城市更新项目涉及农转用指标的使用。

（六）信息公开

根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规〔2018〕3号），并参照《实施细则》关于城市更新单元计划、规划公告的相关要求，城市更新项目用地及其农转用实施方案经区政府审批通过并下发批复后，应由各区城市更新职能部门分别在项目现场及部门网站上进行信息公开，公开内容为城市更新项目用地的批复和农转用实施方案的批复。

（一）规范了城市更新项目用地审批结果

在现有工作基础上，结合国家、省、市的相关文件规定，明确城市更新项目用地经区政府审批通过后，由区政府核发用地批复，并对批复模板进行了规范。

（二）结合工作中的重难点，提出切实可行的解决方式

1.对于分期实施的城市更新单元中后期项目拆除范围内合法用地指标不足的情形。从单元统筹，推进项目实施的角度出发，明确在已实施项目实施主体同意的前提下，已实施项目拆除范围内符合城市更新用地出让政策的用地面积超出已出让开发建设用地的部分，可在后期项目拆除范围内使用。

2.结合更新项目在实际施工过程中的需要，明确了市更新项目开发建设用地范围内建筑物保留临时使用的条件。

3.与我委近期对外征求意见的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定（征求意见稿）》（以下简称《编制技术规定（征求意见稿）》）相衔接，根据《实施细则》第十四条关于已批未建设用地“在征得土地使用权人同意后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换”的规定，《审批规定（征求意见稿）》明确拟出让用地涉及已批未建设用地腾挪的办理程序。此类用地腾挪应遵循等面积、等年期、等开发强度、等功能的原则。

4.与《编制技术规定（征求意见稿）》相衔接，对于城市更新单元更新单元范围内涉及架空连廊、跨街建筑物或地下空间的，明确其用地出让要求、用地申请单位、用地审查部门和审查要求。

5.按照尊重历史，保障原农村集体权益的原则，对城市更新项目涉及非农建设用地与“两规”处理用地及旧屋村用地重叠的情形，提出处理原则。

（三）对拆除用地范围内的房地产，在列入更新单元计划后到期的，简化办理流程。

附法条原文：

深圳市拆除重建类城市更新项目用地

审批规定（征求意见稿）