城市更新引领深圳地产第三次格局重构

去年，全市城市更新涉及规划建筑面积1225万平方米。今年至今，获准规划的城市更新拆除重建用地面积已近438万平方米。
　　
　　这个大蛋糕，是深圳房地产走到“无地可做”的时候，再制造出来的。于是，长年来患有“土地饥渴症”、被迫征战他乡的深系房企，和对深圳房地产市场的高利润垂涎已久却苦无机会的外地房企，纷纷铆足劲儿争抢。这其中，自然有些占据天时地利的，如央企、国企以及民营房企中曾深耕某一片区、有过旧改经验的，借此威风大振或咸鱼翻生，深圳房地产行业的格局正在被重新构建。
　　
　　“万中招华金”受挑战
　　
　　“万中招华金”，即万科、中海、招商、华侨城、金地，2000年代以来，它们迅速成长、布局全国，占据深圳房地产的一线主导地位。无论理念模式、开发水平，还是资金实力、土地储备，都是最强的。
　　
　　然而，在最近的几年里，这些巨头们的主战场大多到了深圳以外，现在深圳出现的新盘里，已少见“中海”、“金地”、“华侨城”字样。在最能体现房企后续发展力的土地储备里面，中海、金地分别只有90万、160万平方米，龙头万科也仅有380万平方米。依托招商局的招商地产还好，目前在深圳还有大约600万平方米建面的土地储备，其中城市更新占了5/6.
　　
　　一线阵营受到挑战。挑战者一是以海航为代表的央企阵营，突然间，只做航空生意的海航集团，在深圳冒出了高达687万平方米的土地储备；挑战者二是以佳兆业为代表的民企阵营，在今年上半年，佳兆业在深圳的城市更新面积便超过了520万平方米；挑战者三是以深业为代表的本地国企，它在深圳现有土地储备可建筑面积超过了600万平方米。
　　
　　央企借道入深
　　
　　3天前（12月20日），华润大冲村整体改造奠基，以280万平方米的规划面积成为广东省最大城中村改造项目。加上已经浮出水面的湖贝项目、华润总部大厦等，华润在深圳的土地储备量超过了500万平方米。同为央企的中信，单单在龙岗申报的一个城市更新项目，就达500万平方米。
　　
　　更多之前“只闻其名，不见其身”的央企借道城市更新入主深圳，如远洋地产，一个周前，它在深圳龙岗的一个旧改项目奠基了———50多万平方米的“远洋新干线”。其它如保利，也开始在深圳大展拳脚。
　　
　　曾经主导深圳而后销声匿迹的多家国企，也借着城市更新的东风，图谋翻身了。它们的优势，除了和央企们一样的政府资源之外，还多了一项“地利”———早年开发而未卖掉的物业就地更新。这一大笔旧账，让深业集团的土地储备暴增至600万平方米，足以冲击头号地主交椅，已经差点被遗忘的城建、深长城等也各有数十万至百多万平方米不等的土地储备浮出水面。
　　
　　谁能整合资源谁开发
　　
　　初步统计，已然可见城市更新将带来深圳房地产行业格局的重构，一些业内人士说这是“国进民退”。“国”是指国企、央企，“民”是指民营房企。有人笑言：“城市更新令房地产行业进入‘B2C时代’，向上连着政府，向下连着村民，‘关系’二字会成为最大优势。”
　　
　　但要指出的是，对民企来说，他们拥有“向下连着村民”的优势。因为，深圳的城市更新在努力倡导市场化竞争机制，允许业主投票自选、开发商主动参与。这给一些曾深耕某一区域、有过旧改经验的民营企业更大的便利，比如佳兆业、星河、绿景、京基等等。
　　
　　成功改造了蔡屋围、打造京基100的京基地产相关负责人表示，由于该项目，目前深圳不少城市更新项目都主动来寻求合作，现在公司深圳的土地储备超过400万平方米。
　　
　　“以前是有钱就能做，而今逐渐地转变成谁有模式、谁能整合资源，就给谁做。”知名房地产评论人士半求说。无论从城市更新申报表中的拟更新方向，还是看各家房企土地储备中的规划定位，绝大多数项目都将建成“城市综合体”。因此，不论你是央企、国企还是民营房企，要在这一轮格局重构中分到更大一杯羹，就得能整合资源，最好是已经有住宅、商业、酒店、写字楼等多种开发和运营经验，才更有可能“赢在起跑线上”。
　　
　　“承诺成本”时代到来
　　
　　“城市更新，到底是蛋糕、蛋卷还是臭鸡蛋？现在定论都还太早。”绿景集团副总裁张梧峰说。他所在的绿景集团以城市更新起家，目前仍拥有可能是天量城市更新储备。他的意思在暗示，深圳房地产走到今天，城市更新已是各房企不得不抢的蛋糕，但抢来了未必好吃，甚至未必咽得下，因为它所附带的是报建慢、拆迁难、运作时间长、经济成本高等重重困难。
　　
　　必须得承担和克服这些困难，才能做。可想而知，由此带来的一是集中度增加，二是成本提高。前者是把双刃剑，一方面少数能干者出位，能为市场带来更多优质产品；另一方面是造成垄断，少数企业操纵市场的话语权和定价权。不论行业格局如何重构，投射到房地产市场上，或者说房价上的影响，才是普通市民们最为关心的。
　　
　　“以前房价的成本主要是地价+建安成本，而今是地价+承诺成本+建安成本。”半求说，他将无法通过提高效率节省的成本称为“承诺成本”。在如今由城市更新带来的这一轮地产格局重构中，承诺成本已普遍存在，比如原有建筑的赔偿、回迁成本、为拆除建筑所产生的费用等等，这些都是之前直接拿地开发的模式所不需要付出的。半求测算，在福田、罗湖、南山，承诺成本不会低于5000元/平方米，这甚至高过香港、台湾。