龙岗鹅公岭城中村城市更新项目公开选择正式合作方

项目名称

深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元合作开发招商项目

项目编号

JT05201900002

项目方

深圳市鹅公岭股份合作公司（以下简称“招商方”）

招商内容

就深圳市龙岗区平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元更新范围涉及的公司集体资产进行合作招商，由深圳联合产权交易所（以下简称“深圳联交所”）组织竞争性谈判或单一来源谈判，根据谈判结果确定合作方。

※项目方是否委派评委代表

■ 是    □否

公告期限

20日

合作开发项目内容

一、基本情况
（一）更新单元
1、项目位置。本项目位于平湖街道鹅公岭社区，东至鹅公岭文化广场，西临平湖大道，南接鹅公岭村，北临新南河。
2、现状权属。本项目更新单元范围面积101530.6平方米，拆除范围用地面积93437.6平方米（含国有已出让用地5999.63平方米、已办理房地产登记或已取得历史遗留违法建筑处理意见书的用地297.21平方米、未完善征转手续用地87140.69平方米），现状建筑面积约92283.71平方米。现状建筑面积中约38871.94平方米属其他权利人所有，其余属招商方所有，招商方集体资产有关情况详见本条第（二）项“集体资产”。
3、更新计划。该城市更新单元于2016年12月列入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》，更新单元拆除范围用地面积93440平方米（调整后拆除范围用地面积为93437.6平方米），更新方向为居住功能，拟拆除重建用地范围内应提供不少于13578平方米教育设施用地，提供不少于6690平方米绿地，提供不少于1480平方米的公共管理与服务设施用地，申报单位为深圳市鹅公岭股份合作公司。
4、规划指标。该项目更新单元规划已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2019年第17次会议审议通过。该更新单元规划建设用地面积41999.5平方米，容积率7.7，规划容积322140平方米，其中住宅222070平方米（含保障房15550平方米），商业、办公及旅馆业建筑86400平方米，公共配套设施（含地下）13670平方米，另配建社区体育活动场地占地面积2500平方米。项目共分三期实施。
（二）集体资产
1、项目更新单元范围内属招商方所有的集体资产分别如下：
（1）原属招商方所有的集体土地92311.11平方米（含原村民已办理房地产登记或已取得历史遗留违法建筑处理意见书的用地297.21平方米），建筑物约35951.89平方米（含永久性建筑物及临时建筑、附属物等）；
（2）招商方从深圳市龙岗区平湖投资管理有限公司受让而来的物业，土地9219.49平方米（其中约6000平方米已办理土地证，土地权利人为深圳市龙岗区平湖镇经济发展有限公司），建筑物约17459.88平方米（含永久性建筑物及临时建筑、附属物等），该交易事宜已经平湖街道办事处及龙岗区国有资产监督管理委员会备案；
（3）非农建设用地指标53248.6平方米，宗地号或方案号分别为G05416-6002、G05416-4、G05416-5、深国房龙﹝2006﹞280号2005-60B-002、深国房龙﹝2006﹞280号2005-60B-024、深国房龙﹝2006﹞280号2005-60B-025；
（4）上述原属于招商方所有的土地和建筑物中，招商方已将约12500平方米土地和约4346.79平方米房屋出租给第三方，租期至2032年8月31日止，第三方承租后在土地上加建了约5758.23平方米建筑物。根据租赁合同有关约定，合同到期后该加建的建筑物归招商方所有。

二、项目开发预算与预期收益：

项目总投资约人民币385,451万元，改造后项目销售收入约人民币1,067,350万元，

三、集体资产评估结果：
根据《房地产估价报告》﹝报告编号：深英估字EGLZS（2019）070401号﹞、﹝报告编号：深英估字EGLZS（2019）070402号﹞和《土地估价报告》｛报告编号：深英评﹝2019﹞（估）字第T070401号｝、｛报告编号：深英评﹝2019﹞（估）字第T070402号｝，项目范围内所有集体资产的总评估价值在价值时点2019年9月20日的评估总价为人民币叁拾贰亿贰仟伍佰零陆万陆仟贰佰陆拾元（小写：￥3,225,066,260元）。

四、合作方式
1、招商方提供上述集体资产，获取相应的利益回报（含回迁物业和货币补偿）；项目改造开发建设过程中，招商方不承担出资义务，不参与具体开发管理等事务。 
2、合作方作为项目改造实施主体，负责更新单元内除集体资产之外的其他物业（含前述承租方所加建的物业）涉及的拆迁补偿工作，并承担相应费用。招商方负责集体资产所涉及的清租事宜，但前述第（二）项“集体资产”中第（4）点承租方租用招商方物业涉及的清租事宜由合作方负责，招商方予以配合。
3、合作方负责从实施主体确认、用地规划许可证、土地使用权出让合同到项目开发建设完成过程中的全部工作并承担所有费用。

五、利益分配方式
回迁物业加货币补偿相结合。

六、招商底价
招商底价由回迁物业和货币补偿两部分组成，两者价值之和不得低于3,357,495,579元（即以下二项需同时满足）
1、回迁物业总建筑面积不低于7.4万平方米，其中商业建筑面积不低于4.5万平方米，商业性办公建筑面积不低于0.9万平方米，住宅建筑面积不低于2万平方米。
2、货币补偿不低于人民币127,495,579元。

七、其他条件
1、建筑方案。回迁物业的建筑设计方案由招商方和合作方共同确定，最终以政府审批为准，其建筑设计、户型设计、建筑质量等必须和整个项目相一致，不能区别对待。
2、回迁选房。招商方具有选房优先权，招商方回迁物业在项目规划一期内集中选房，具体选房规则由招商方和合作方结合规划一期建筑设计方案协商确定。
3、回迁住宅处置。招商方可根据自身经济发展需要，按上述物业均价（即住宅均价4万元/平方米、商业性办公均价3万元/平方米）将回迁住宅折算成同等价值的商业性办公用房，也可将回迁住宅委托合作方代为销售，最终方式由招商方在回迁选房阶段明确。
4、交付期限。合作方需在签订《合作开发协议》之日起5年内向招商方交付位于规划一期的回迁物业，并在交付之日起2年内向招商方交付该期回迁物业不动产权证。招商方如有部分回迁物业在规划三期选房的，则合作方需在签订规划三期《国有土地使用权出让合同》之日起5年内向招商方交付位于该期的回迁物业，并在交付之日起2年内向招商方交付该期回迁物业不动产权证。
5、交付标准。回迁物业按毛坯房交付。
6、税费。合作方承担项目改造开发及办理回迁物业不动产权证所涉及的一切税费；招商方如挑选的回迁物业总面积超过应回迁总面积的，超过部分办理不动产权证所涉及的税费由招商方自行承担。
7、登记价格。回迁物业不动产权证登记价格为按回迁物业竣工时的市场价格登记。8、差价结算。招商方选定的各类型回迁物业建筑面积应分别与对应的该类型应回迁建筑面积相同，商业、商业性办公、住宅等各类型建筑面积差应分别控制在10平方米以内，并采用以下办法进行结算：
（1）选定的回迁商业面积和应回迁商业面积差在3平方米以内（含3平方米）的部分，按25000元/平方米标准结算；面积差超过3平方米的部分，按竣工交付时项目同期同类商业市场价格结算。
（2）选定的回迁商业性办公面积和应回迁商业性办公面积差在3平方米以内（含3平方米）的部分，按25000元/平方米标准结算；面积差超过3平方米的部分，按竣工交付时项目同期同类商业性办公市场价格结算。
（3）选定的回迁住宅面积和应回迁住宅面积差在5平方米以内（含5平方米）的部分，按15000元/平方米标准结算；面积差超过5平方米的部分，按竣工交付时项目同期同类住宅市场价格结算。
9、停车位。项目范围内住宅停车位由合作方经营、管理、使用和维护；商业停车位的经营、管理和维护等事宜由合作方和招商方另行协商确定。
10、物业管理。改造后项目的前期物业管理由合作方负责，回迁物业所涉及的物业管理费、本体维修基金、水电费等由招商方自行承担。
11、招商费用。合作方承担招商方基于本项目聘请评估机构提供服务所支付的服务费用18万元。该费用由招商方先行支付，合作方于签订《合作开发协议》之日起五个工作日内支付给招商方。

公告起始日期

2019年10月9日

挂牌期满时间

2019年10月28日

报名登记时间

2019年10月9日9:00至2019年10月28日17:30

自2019年10月28日17:30起不再接受报名，停止发放谈判文件。

谈判文件领取地址

竞投人在报名登记且缴纳交易保证金后，在深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层领取

响应文件递交时间及地点

通过资格确认的竞投人递交响应文件时间：2019年11月7日9:00-9:20

地点：深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层

交易保证金

竞投人应在公告期满前向深圳联交所缴纳人民币10000万元交易保证金。

交易保证金的收取及处置方式

交易保证金由竞投人缴纳至深圳联合产权交易所指定的以下银行账户：

户名：深圳联合产权交易所股份有限公司

开户行：华夏银行前海分行营业部

账号：16950000000046254

交易保证金处置方式：

1、未被确定为合作方的竞投人凭深圳联交所出具的交易保证金收款凭证办理交易保证金退还手续，其所交纳的交易保证金在办理退还交易保证金手续次日起5个工作日内全额原路无息退回。

1、被确定为合作方的竞投人所交纳的交易保证金人民币10000万元在街道办出具备案文件前自动转为专项保证金，由深圳联交所将交易保证金划转至招商方指定账户，招商方按下述约定处理，若因合作方原因，未签署《合作开发协议》的，取消合作方资格，己缴交的保证金不予退还，深圳联合产权交易所将合作方的交易保证金扣除联交所服务费用后的余额，划转至项目方指定账户；

2、专项保证金：人民币10000万元（从交易保证金中按约定自动转成），该专项保证金用于约束合作方及时按本招商公告有关要求完成相关事项。

3、履约保证金：人民币5000万元（从专项保证金中按约定自动转成）

竞投人需满足的资格条件（附应提交的报名材料）

序号

资质条件

报名材料

1

注册地在深圳，成立时间在10年以上，注册资本金不低于人民币1.5亿元；具有行政主管部门核发的有效房地产开发资质证书三级或以上的房地产开发企业，具有独立承担民事责任的能力

提供《营业执照》（核原件）、深圳市工商注册信息查询门户网站近一个月的企业登记信息查询资料、公司章程、《房地产开发企业资质证书》（核原件）。

2

企业净资产规模不低于人民币10亿元，且企业负债率不高于50%

提供2018年企业年度审计报告。

3

具备大型房地产项目开发能力和经验，在深圳市范围内独立开发建成商住类开发项目规划建筑面积达25万平方米

提供《深圳市建设工程规划验收合格证》

4

企业具有良好的诚信记录

提供《国家企业信用信息公示系统》网站打印的行政处罚信息、严重违法失信信息查询结果，未被人民法院列入全国失信被执行人名单

是否已有意向合作方

■是 （本项目意向合作方：深圳市鼎宏投资发展有限公司）  □ 否

意向合作方是否涉及优先权

■是  □ 否

特别事项说明及风险提示

1、本项目规划一期被列入2019年深圳市“拓展空间保障发展”十大专项行动城市更新用地供应计划，按政府有关部门要求，2019年12月31日前需完成该期土地出让手续。规划一期拆除范围用地面积约6.19万平方米，需拆迁补偿建筑面积约6.33万平方米（其中属其他权利人所有的物业建筑面积约2.63万平方米）。合作方须在深圳联交所发出《成交凭证》之日起90天内完成该规划一期所涉及的全部拆迁安置补偿工作，并提供《拆迁安置补偿协议》等能证明拆迁补偿已经全部完成的相关书面材料。合作方未按期完成的，招商方将无条件终止《合作开发协议》，并没收合作方已缴纳的专项保证金。

2、合作方为非意向合作方的，自深圳联交所向合作方发出《成交凭证》之日起10天内，需和招商方、意向合作方签订《退出补偿三方协议》。自签订该协议之日起30天内，合作方需向意向合作方支付前期有关费用12,965万元及前期合理利润2,593万元。合作方未按时向意向合作方支付该款项的，招商方将无条件终止合作，不与合作方签订《合作开发协议》，并没收合作方已缴纳的专项保证金。

3、意向合作方已按规定和平湖街道办事处签订了《资金监管协议》并缴纳了监管资金。合作方为非意向合作方的，须在深圳联交所发出《成交凭证》之日起30天内协调意向合作方解除《资金监管协议》并协调解除对意向合作方的资金监管，所涉及事宜由合作方自行负责，与招商方无关。合作方未及时协调完成的，须在30天内向意向合作方支付其已缴纳的监管资金。                  

4、合作方按要求完成前述事项（即特别事项说明及风险提示栏中第1、2、3条）后30天内，招商方将退还5000万元专项保证金给合作方，即项目履约保证金为5000万元。

5、合作方因自身原因未按时向招商方交付回迁物业的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，合作方应按届时各类型回迁物业的市场租金向招商方支付违约金，违约金按月支付，不足一月的，按实际天数计算

6、本招商公告未涉及的合作开发事宜，以招商方与合作方签订的《合作开发协议》为准。

7、本招商公告中所有金额单位为人民币

是否允许联合体报名

□是  ■ 否

资格确认

公告期满后，深圳联交所将审核后的竞投人名单交招商方和平湖街道办事处进行资格确认。

交易方式

竞争性谈判方式或单一来源谈判方式

公告期满后，若符合条件的竞投人超过3家（含），采取竞争性谈判方式确定合作方；若符合条件的竞投人不足3家，不改变招商条件，公告期延长10个自然日。延长公告期满后，若只有1个符合条件的竞投人，通过单一来源谈判方式确定合作方；若有2个（含）或以上符合条件的竞投人,采用竞争性谈判方式确定合作方；

评审和成交方式

本项目采用百分制评分，总分100分，其中商务部分30%，资信部份30%，技术部分40%。竞争性谈判交易方式依综合评分各项合计最高分确定合作方，单一来源谈判交易方式沿用竞争性谈判文件，依综合评分各项合计不低于60分确定合作方。

决策程序

已按程序报平湖街道办事处审查通过，并经招商方董事会、监事会、集资会、股东代表大会依次表决通过。召开公司股东（代表）大会进行表决时，股东代表和全体个人股股东代表均 4/5（含）以上表决通过，并由公证处现场公证和街道集体办现场监督。

联系方式

业务咨询电话

0755-84861720 15112290019 谢小姐 0755-84863840 肖小姐

传真

0755-26577562

业务投诉电话

0755-83690834

联系地址

深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层

挂牌期满时间

2019年10月29日

报名登记时间

2019年10月10日至2019年10月29日17:30时

自2019年10月29日17:30时起不再接受报名

交易保证金        交纳时间

交易保证金需在公告期内缴纳，从2019年10月10日至2019年10月29日止（以到账时间为准）。未在公告期内缴纳交易保证金的竞投人视为自动放弃竞投资格。

评审响应文件递交截止时间、地点

递交截止时间：2019年11月8日上午9:00-9:20

递交地点：深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层。

评审时间、地点

时间:2019年11月8日上午9时30分

地点：深圳市龙岗区龙城街道天昊华庭小区4商区一层。